一份来自业主自管物业的调查分析

自国家《物业管理条例》出台后，有关业主自管的声音一直不绝于耳。有人甚至预言，业主自管将会是一个不可逆转的历史潮流，成为社区管理的又一新模式。但更多的人认为，业主实现全面自管的理想犹如那空中飘浮着的美丽肥皂泡，稍纵即逝。业主自管在国内到底可不可行？它又能走多远？带着种种疑问，记者近日走访了一些正在自管和曾参与自管的人士。

少数自管暂时成功多数走回物管老路

近日，辽宁省葫芦岛市馨园小区的三名老人取代物业公司，对所住小区实行自我管理，一时成为了当地的热门话题。据了解，2004年12月，原来管理这个小区的物业公司撤走，小区垃圾成堆，尤其严重的是小区内的水都得不到供应。在这种情况下，当时担任业主委员会副主任的朱德成老人主动义务为居民服务，为小区正常供水和清运垃圾跑前跑后。在相关部门的支持下，居民的供水和清运垃圾问题解决了。2005年6月，小区成立新的一届业主委员会，朱德成提出了居民自我管理物业的想法，得到了业主委员会的赞同。在相关部门的支持下，该小区成立了物业管理站，解决了向居民收费要有相应的手续的问题。物业费由原来物业公司管理时的每平方米每个月0.3元减少为0.15元。“我们这个物业管理站和物业公司的最大区别就是我们不是为了营利，我们只是代表全体业主管理物业费。”朱德成在接受采访时如是说。馨园小区的这种自我管理模式得到了当地相关部门的肯定和重视，不断有其他小区乃至来自外地的小区负责人和相关部门前来学习和取经。

据了解，近年来，业主自管被一些人作为一种美好的微观管理模式备为推崇，尤其是在一些物业公司管理不善的小区，业主自管的呼声更高。像馨园小区这样实行自管的小区在国内并不少见，但像其这样取得成功的为数并不多。多数小区是在“折腾”一番之后，又重新找回物业公司。2004年，南京市富丽山庄小区，两幢高层住宅的部分业主因为收费问题与小区的物业公司发生矛盾。后来，部分业主宣布，这两幢高层与富丽山庄小区脱离，不再接受物业公司的管理，由业主自己负责这两幢大楼的物业管理。然而，在“自管”风波闹了一年以后，这两幢高层住宅又被业主主动移交给了原物业公司管理。

无独有偶，深圳市后海花园6栋也是三易其身，先是“赶走”物业公司，而后实行自管，最终又请回物业公司。2003年底，因不满原物业公司的管理，该小区炒掉了原物业公司。在一时找不到新物业公司接手的情况下，业主们建议业委会暂时代管物业。在业委会的委托下，在小区中颇有威信和人缘的王伯（退休来深住在儿子家）开始为小区的自管热心张罗。从2004年初，后海6栋开始了自管之路，尽管麻烦多多，但王伯还是百般热情、锲而不舍地干着。“小区实行业主自管对业主确实有一定的好处。比如说业委会不以营利为目的，可以节省更多的钱办实事，而且相对物业公司来说，和业主的沟通更容易些。”王伯很肯定地说道。自管不到一年，王伯等人就利用节约下来的两三万元管理费逐渐改善了小区的环境。该小区的“事迹”还为此上了当地的媒体。但是一年半后，该小区还是重新找回了物业公司，结束了短暂的自我管理之路。

终点又回到了起点，这期间的经验和教训引起了众多业主及物业管理人士的深思。到底什么样的小区才能实行业主自管？它能成为普遍适用于各小区的万金油吗？

据深圳市梁柱物业管理有限公司总经理梁柱分析，业主自管目前能够有生存的空间，是因为其有存在的特殊性。第一，与其特殊的客户群（业主结构）有关系，局部有成功的因素。比如说有的小区业主比较团结，或有亲属关系，这种小区实行自管相对来说较易成功。第二，对于一些项目，物业公司不愿意管理，业主自管就成为这些项目无奈的选择。正是因为这样，业主自管没有受到过多的打击，甚至还有相当部分人支持它，如果业主自管造成了很多矛盾，估计就不会有什么人想支持它了。

“应当说，业主自管只能是在某些特殊的小区取得成功，但这种成功只是暂时性的。业主自管适合在业主户数特别少的小区里施行，如果户数越多，产权越分散，业主自管就越行不通。”梁柱很肯定地说道。据他分析，业主自管能成功的项目一般具有如下特点：项目小（譬如后海6栋总共只有97户业主）；房地产开发商遗留问题多或房地产商自建自管的项目。通常来说，大项目或有一定利润的项目，实行业主自管的可能性几乎为零。“小区能否自管成功，不能一概而论，各个地区不一样，各个小区、甚至各个时期的情况也不一样。从我们的经验来看，单独一栋可能会好管理一些。”王伯说。

业内有一种看法认为，业主自管在中国的发展，能真正取得成功的并不多，目前更多的小区自管是由于各种历史原因而在苦苦支撑着。深圳A花园就是一个这样的小区。该小区业委会和原来物业公司矛盾很深，2003年8月炒掉物业公司后，开始对小区实行自管。如今，三年过去了，小区的环境比原来更差了，老鼠洞随处可见，对讲机破旧残缺。但据了解，三年来，该小区业委会也曾联系过多家物业公司，但并没有什么物业公司愿意进驻该小区。除了业委会个别成员想在物业公司进驻时谋取个人利益外，该花园派系争斗多的情况也使许多物业公司对是否能收得上管理费有所顾虑，踌躇不前。目前，该小区由于还有铺面出租和外来车辆停车费这两块收入，尽管物业管理收费率相当低，但自管工作也还在勉强支撑着。

业主自管能走多远？

一些小区自管的成功，给予了渴望自管的人们希望。但星星之火，是否可以燎原？对此，物业管理界并不看好。业内人士大多认为，业主自管是目前物业管理行业发展不成熟的情况下的一种不合理现象（业主自管只能是对整个物业管理行业的一个弥补），目前有一定的生存空间，但在全国并没有形成气候，其对物业管理市场，犹如河流中一颗不起眼的沙砾，几乎无法“兴风作浪”。也许，业主实现全面自管最终又可能只是一个乌托邦。

前不久，某市金龙港湾小区业主委员会因自我管理与业主发生纠纷并至诉讼。据了解，今年年初，在前期物管撤离新物管企业不愿入驻的情况下，这个小区的业主委员会接手小区物管工作，实行自我管理。但某些业主拒缴物业管理费的行为却使业主委员会的自我管理无法继续下去。这些业主拒缴物管费的态度异常坚决，他们认为业主委员会没有收取物业管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自我管理的旗号为少数几个人谋私利。起初拒缴物管费的业主只有极少数的几家，但这几家业主不缴物管费却仍然享受保安、保洁、路灯、日常维修、小区环境改造等物业管理服务，这让许多原来缴费的业主感到不公平，于是越来越多的业主加入了拒缴物管费的行列。而小区业主也由此逐渐分化为两大阵营，争吵纠纷从此不断。业主委员会在与欠费业主协商对话无果的情况下，被迫将欠费业主作为被告，向法院提起民事诉讼。

这起具有典型意义的物业管理纠纷案件给了人们许许多多的启发。它也道破了业主自管难以成功的几大原因：一是相当部分业主更愿意把费用交给第三方物业公司，而不愿意交给其他业主。二是业主之间容易形成派系，发生磨擦，支持一方往往踊跃交管理费，不支持的一方就拒交。三是由于业委会毕竟没有物业公司专业，新旧物业交替的前期，通常不一定能使小区环境得到有效改善。如果这个关键时间段处理不好，就容易形成矛盾，收不上管理费，影响服务质量，最终形成恶性循环。

应当说，深圳后海6栋王伯等人的自我管理算是挺成功的，不仅环境得到有效改善，而且大多业主也颇为满意，但为什么最终还是走回老路，请回物业公司呢？面对记者的采访，王伯大为感慨：“不能再干了，我为了让大家重新接受物业公司，最后还得挨家挨户地做思想工作呢！”王伯坦言，实行业主自管，负责具体事务的人不拿报酬，仅凭热心是干不长久的。虽然他并不是冲着钱去干活的，但干久了以后始终觉得支撑不住，再加上因为小区的事务得罪了一部分业主，他就更觉得不值得了。据梁柱分析，小区要能够实行自管，其业委会通常需具备一些特点，比如热心公益事业，不注重个人私利，在业主中有较强的号召力，善于组织公共活动，或者与原物业公司存在矛盾。但具有这些特点并不意味着自我管理就能成功了，其中很现实的一个问题就是，如果业委会成员拿工资，其他业主会有意见，但如果不拿，长期义务服务谁都受不了。而且有的业主委员会成员还会抱怨，本来就不拿报酬了，为什么业主还要求这么高，工作热情自然也就逐渐降低，服务质量随之大打折扣，最终进入恶性循环，难收管理费，自管工作举步维艰。

除了上述所说的小区层面的因素外，业主自管难以走远，还有法律层面的原因。

首先是，小区业主有无资格实行“自我管理”，以及业主到底有无权利选择自我管理方式，在法律上并不明确。

根据国家《物业管理条例》规定，从事物业管理业务的必须是独立的法人单位和持有物业管理资质证书的企业，而目前我国的业主委员会既不是独立的法人单位，也不具备经营管理和服务的营业资格，包括还没真正形成的物业管理职业经理人，其个体也没有独立承揽物业管理业务的资格。“从这个角度讲，实行业主自管，或由业主委员会将物业管理业务直接委托给职业经理人个体来经营，还缺乏法律上的支持和实际操作上的可能。”重庆市半岛物业管理有限公司办公室主任汤孝群进一步分析道，根据《物业管理条例》第二条的规定，只有业主选聘了物业管理公司，有关各方按规定进行的相关活动，才能叫做物业管理。而业主自管的物业没有聘请物业管理公司，而由业主自己实施管理，这种行为不属于物业管理，也就无法受到该条例的保护，其合法权益的保障将失去法律依据。

但据梁柱分析，尽管《物业管理条例》倡导多个产权物业要有物业管理，没对单个产权的物业管理做出限制，但实际上它已变相否认了业主自管这种模式的存在。可是从更高的层面上来说，业主自管是合法的，因为物业管理的基础是业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为，本着尊重业主财产权利的原则，业主是具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利的。所以在实际工作中，大多政府部门其实对业主自管的态度是既不支持也不反对的。

正是这种法律上的不明确，让一些人并不看好业主自管的发展，汤孝群笑称，虽然她自己也向往业主自管，但是由于我国在这方面法律法规的滞后，她相信业主自管在中国只是一个很短暂的事物。

其次是，业主委员会的地位问题存在空白。

“小区实行业主自管，业主不交管理费，业委会能把业主怎么样？但如果由物业公司来管理，双方有合同和约定，业主不交费，物业公司就可以将其诉之法律。从这点来看，业主自管确实难以与物业管理企业管理相比。”梁柱如是认为。

据了解，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，只能算是其他社团组织。但根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才有具有法律诉讼主体资格，而小区业委会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说，并不具备诉讼主体资格。那么业主委员会到底算是什么样的组织呢？我们该如何看待业主委员会的地位？包括《物业管理条例》在内的国家法律法规都没有对此明确说明。正是由于业主委员会地位问题存在的空白，上述所说的某市金龙港湾小区的业主的维权行为遭遇尴尬，一审法院认为原告业主委员会属不适格的诉讼主体，因此驳回了业主委员会的起诉。

磕磕碰碰但依然前赴后继向前推进，这是我国目前业主自管的真实写照。我们暂且不论业主自管将来是否真的能在中国大地上生根发芽并茁壮成长，但目前一些业主不顾客观条件，动辄嚷着炒掉物业公司，这种做法是很不可取的。因为业主自管毕竟并不能简单等同于人们脑海中想象的“由个别业主来管理”。目前我们所要做的就是剥开业主自管的美丽外壳，重新去思考一下其真正的内涵。