物业法新规则的应对

在物权法公布实施前已经签署并在履行的物业管理合同，受到物权法的冲击，物业管理公司应采取相应的对策，处理和协调存在的相关矛盾。

一、多产权项目与部分业主签订的合同效力问题

在多产权项目，拥有物业部分产权的业主就建筑物整体与物业管理公司签订的物业管理服务合同是否具有法律效力。

建议与对策：

1、根据《物业管理条例》的规定，开发商与物业管理公司签订的《物业管理合同》对房产的买受人及以后的买受人依法具有约束力。如果属于上述开发商签署物业管理合同，而后由于房产销售而形成多业主的情况，物业管理合同的效力不存在问题；如果物业管理合同的委托方不是开发商，作为物业管理合同的委托方应代表全体业主总表决权的一定比例。具体的比例原则上应依据《物业管理条例》规定的2/3以上，存在和适用地方法规的区域，按照地方法规的比例要求。

2、如果委托方代表全体业主总表决权的比例未达到法律要求的比例，物业管理公司应该在合同签订后，争取其他业主对物业管理合同的书面确认；如果有一些业主虽然没有书面对合同作出确认，但事实上接受了合同约定的服务并实际已经交纳了物业服务费，可以推定该部分业主对物业管理合同的确认。

3、物权法关于业主共同事务议事规则的新规定对目前拥有管理权的公司有潜在一定的好处，因为业主如果需要解聘原有的物业管理公司或选聘新的物业管理公司，需要同时符合业主表决权和业主人数都达到百分之五十，达到该项比例要求在实践操作中是相当困难的，因此对目前现有物业管理公司的继续履行原有合同有一定的保护和维护稳定的作用。

二、物业管理合同对维修资金的收取、使用和管理约定不明，或约定与物权法不符问题

《物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3的业主且占总人数2/3以上的业主同意，而物权法颁布之前的物业管理合同一般均未依照物权法及其他法规规章的要求对维修资金的收取和管理做出明确约定。

建议与对策：

1、维修基金的筹集、管理和使用国家法律规定与地方法律规定、部门规章及合同约定存在多重与多种不一致，目前物权法的出台仅仅是原则的要求和规定，其本身在一定程度上不具备操作性。

2、由于法律不具有朔及力，因此不能用物权法来否定物权法实施以前已经签订、尚具有法律效力的约定的效力，笔者认为原来的约定属于有效，但如果物权法开始实施后，即使约定有效也难以操作，业主实际会以物权法的规定作为抗辩，从而形成争执与对抗。

3、在实践中，有具体地方操作规定的按照规定（各地方规定与部门规章也将随后按照物权法的原则进行修改）；没有操作规定的，按照物权法的原则操作和实施，即维修基金的筹集、管理和使用实施之前或之后获得代表全体业主三分之二以上表决权和总业主人数三分之二上的业主的同意，具体表现形式为业主对维修基金的筹集、管理和使用具体方案的书面同意和确认。

三、车库（位）的收费均未根据其权属做出相应约定或归属约定不明的问题

目前众多的物业管理合同未对车库（位）的产权、收益归属做出相应约定，容易出现纠纷和争议。

建议与对策：

1、停车位的收费权益的归属应该与产权归属一致，除非是产权人对车位的收益进行处分，即车位的产权人同意将收入归属其他人。产权人以外的其他人无权处分车位收入，所作出的处分和安排属于无效的。已经签订的物业管理合同，如果其中停车位收入的归属与物权法确认的产权归属不一致，应进行调整，以确保其合法性。

2、在深圳经济特区，即使是物权法未实施前，根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，地面车位及架空车位的产权通常都属于全体业主所有，而地下车位按照《深圳市房地产买卖合同》的约定处理；如果《深圳市房地产买卖合同》中没有约定地下车位的产权归属，地下车位属于全体业主所有。

3、目前物权法的相关规定与《深圳经济特区房地产转让条例》的规定是基本一致的，只是相对明确了属于全体业主所有的公共区域形成的停车场（位）的产权归属全体业主所有。

四、建筑物共有部分权属与物权法不符或未对物业管理用房的归属做出约定问题

物权法第七十条明确规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条明确规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

建议与对策：

1、国家法律规定与地方法律规定、部门规章及合同约定存在多重与多

种不一致，目前物权法的出台对公共部分的权益归属相对是明确的，因此相关的地方法规相关规定（如：《深圳经济特区房地产转让条例》允许开发商以在《深圳市房地产买卖合同》中约定方式取得广告收益权的规定）需要修改。

2、法律不具有朔及力，因此不能用物权法来否定物权法实施以前已经

签定尚具有法律效力的约定的效力，笔者认为原来的约定如果不违反当时国家的法律、行政法规的强制性和禁止性规定的应属于有效。例如深圳地区开发商对广告权益的约定问题。

3、物权法颁布前，对物业管理用房的归属不是十分明确，物业管理公司通常无偿使用管理用房，但房产通常是属于开发商的，产权未办理过户给全体业主所有；也存在有些用房本来就属于业主所有的公共区域形成的。根据深圳的地方规定，管理用房需要以公用设施基金购买，因此管理用房不是无偿由开发商转移给全体业主的，管理用房的权属确认需要其他配套规定的配合与支持。而目前物权法的规定在实际中不具有操作性，全体业主的代表业主大会与业主委员会都不具有法人主体资格，不能作为产权人，因此管理用房即使属于全体业主所有，也无法办理相应的法律手续。同时物权法没有规定管理用房是否属于开发商无偿提供的，对管理用房的确定尚需要配套的规定支持。