物业欠费怪圈背后是契约精神的缺失

物业费只有4792元，但这几年拖欠物业费导致的“滞纳金”却逼近3万元。这几天，北京通州区翠福园小区一张天价欠费催缴通知单在网上火了。记者经调查得知，小区已经陷入了欠费越来越多、服务越来越差的恶性循环。

“大家不愿缴费，不是因为贵，而是因为服务实在太差。” 因为服务太差，业主们欠费欠的理直气壮，且就这种做法达成了“共识”。而物业雇佣社会人员晚上登门催缴的做法，更是引起了业主们的反感;这边的物业公司也是一肚子苦水：在北京，0.5元/㎡的物业费应该算是最低了，拖欠的物业费加人工、材料成本的上涨，服务质量仅能勉强维持，要根据规定流程上调物业费则是“难于上青天”。

事件至此，双方都陷入了僵持状态，社区治理似乎陷入了一个“死结”。在当前城镇化快速推进，商品房社区如雨后春笋般纷纷出现的当下，这样的“死结”颇具样本意：因为在大量新兴的小区中，业主和物业关系融洽的似乎并不多，更多是双方冷若冰霜甚至剑拔弩张的对立状态。这种敌视的态度，从根本上讲，源于双方法治理念、契约精神和市场思维的欠缺：

就物业而言，与业主的关系，本质是市场经济条件下社会服务的卖方与买方的关系。既然服务标准有了约定，就应该按约定提供相应的服务。如果成本上升，就应该考虑涨价——上调物业费。上调困难导致收不抵支又没有其他办法，那赔本的买卖可以不干，这是作为企业法人应该具有的最基本的市场思维。既然双方是平等的民事法律关系，那物业无权单方面收取滞纳金，而只能收取法定数额的违约金。至于派社会人员强行上门索要，更是充满江湖匪气的做派，与服务行业从业者的形象格格不入。

而业主的做法也实难站得住理：2007年10月1日通过的《物权法》第79~80条明确规定：缴纳物业费、分摊公共面积、公共设施维修基金是业主必须履行的义务。也就是说，即便服务不达标，业主也不能以此作为要挟不缴纳物业费。服务不达标物业要承担责任，业主不缴纳物业费，就涉嫌违法了，二者不是可以相互抵消的关系。

再者，在北京这样超大城市，十年物业费不变，一直维持在0.5元/㎡，抛去人工、材料上涨的成本，加之是在包干式物业服务的模式下，物业公司的利润几何可想而知。要维持运转，物业公司必然会通过降低服务甚至骗取维修金或其他不太体面的手段来转嫁成本。这一点想必业主们表面上不说，但肯定是心知肚明。物业服务质量差，很大程度上就是由此造成的。那么在这种情境下，业主们就不应该再揣着明白装糊涂，业主大会或业主委员会就应该积极作为，就服务问题与物业坐下来谈判磋商。而现在只是业主们自发地通过拒缴物业费这种简单消极的做法与物业对抗，明显既不合理合法，又无益于问题的解决。

多名业主更是表示，希望以天价滞纳金一事为契机，解决小区物业服务的历史遗留问题。其苦衷可以理解，但求助于记者或其他社会力量显然行不通：在城市社区自治的基本法制环境下，自己小区的事情还得自己解决，他人顶多就是指导或辅助。而要解决本小区欠费怪圈的恶性循环，还要业主大会或业委会从树立法制理念、遵守契约精神入手：

就业主而言，首先应按规定缴纳物业费，公平交易是市场经济基本秩序;其次是就物业费用、服务标准与物业公司进行磋商，需要由业主大会或业委会代表全体业主出面进行，这也是业委会的职责所在;再次，如果双方不能达成一致或对物业公司不满，完全可以撤换物业。因为根据《物权法》的规定：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，经业主大会讨论决定，可以选聘、解聘物业服务企业。

就物业公司而言，首先应遵守合同条款，按约定提供服务;其次应积极就费用问题与业主沟通、挣得业主的理解和支持;如果经过成本核算，收不抵支，对赔本的买卖，大可以舍弃不做，强买强卖都有违市场基本原则。

和谐社会的细胞是和谐社区，而和谐社区需要法治和契约精神来保障和兜底。天价催缴单，折射出了《物权法》普法工作的欠缺。除此之外，街道办事处等基层治理机构和相关社会组织，还应积极指导和帮助一些新建小区成立业委会等自治组织，引导新的城镇居民通过法治化途径解决所面临的争议和纠纷。