物业管理财务“查账”、“审计”的重要问题

弃用包干制就不必审计

首先要说的是，对物业管理财务进行审计，是包干制这个“怪胎”带来的额外负担，本来是不应该有的。在真正市场经济条件下的物业管理，没有包干制。所有账目对业主全部及时公开，随时接受业主监督，每天都在查账，就不需要审计了。

所以希望业主组织的骨干，在以后的实践中尽可能排除包干制，实行财务公开，这样就不用再为审计烦恼。

查账、审计要在物业管理合同中明确

其次要说明一下，全国性的法律法规，对审计物业管理账务，没有任何规定。审计法说的是国家审计机关的审计，第三章所列的审计对象，与民间的经济活动无关。而公司的审计，是由《公司法》规定的，委托人和审计对象都是自己;当然同时规定会计师事务所应该独立审计，对股东、对公众负责。

有些地方的物业管理法规，也提到审计，但是都没有很具体的规定，实际执行起来对维护业主权益好处不大;有的反而对业主的知情权加了限制。

所以，为了有效维护业主权益，我建议：

1、新订服务合同，尽可能抛弃包干制;

2、如果难以抛弃包干制，尽可能在合同中订立关于接受业主方面查账的条款,注意慎用“审计”这个词。一旦用上，以后业主方面有没有亲自审计的资格，会有争议;

3、如果在合同中需要订立关于第三方审计的条款，或者以后依据地方法规进行审计，或其他情况下物业公司同意接受审计，业主组织一定要有独立的经费来源。审计的委托方必须是业主组织，审计费用一定由业主组织支付。由谁付款，是影响审计质量最重要的因素之一。

包干制下的查账理由

物业管理的财务分成性质不同的两部分。

一部分是共有部位收益和维修资金。这些资金自始至终属于全体业主所有，物业公司只是代管。毫无疑问，这些收支账目必须对业主完全公开，业主有权直接查账。

另一部分是物业服务费的收入和支出。因为实行包干制，物业公司盈亏自负，按自主经营的原则，其账目可以保密。但现在的情况是，绝大多数小区实际上并不是包干制，因为要用共有部位经营收益去补贴物业服务开支。账务保密的理由是经营自主，而经营自主的前提是盈亏自负。要业主补贴，就不是包干制了。业主方面就要审核成本，否则怎么知道该不该补?该补多少?不经审核就给补贴，没有道理。这应该是人人都明白的常识。这就需要查账，查细账，以证明收入没有瞒报，支出真实、合理。当然，真的查起来，也不可能笔笔核实，只须核实重要的。

所以在需要补贴的情况下，物业服务费收支也不能对业主保密。除非物业公司亏损自负，共有部位收益全部交给业主，那才是真的包干制。

在没有补贴的情况下，物业公司如果以两部分账记在一起为由，拒绝业主核查共有部位收益和维修资金细账，怎么办?那就一起查。因为记在一起是物业公司的错误，本来就应该分别记账的。业主组织不能同意抽出这部分资料来查。会计账目是一个整体，只有核查完整账务，才能防止临时任意作假。

当然，前提是业主组织要足够有力。本文只能关注如何懂法、讲理，关注技术问题。怎样使业主组织具备满足维权需要的能力，是另外的大课题。