古迹和历史建筑期待物业管理业开发

一提到古迹，大家会联想起历史、古物、旧建筑、社会文化和保育，从物业管理和发展的角度，一定会想到天文数字般的保养维修及翻新费用。不少私人古堡或旧建筑的继承者难以负担庞大的修缮费用，惟有将物业转售、捐赠给政府或慈善基金团体。本文将从香港过去的古迹保育及活化方法，探讨物业管理如何从古迹寻找商机。

香港法例及法定组织

香港于1976年通过及实施《古物及古迹条例》(香港法例第53章)，同时也成立古物咨询委员会及古物古迹办事处，致力于令本港具有价值的文物及古迹得到适当的保护。根据《古物及古迹条例》规定，古物事务监督经咨询古物咨询委员会，经行政长官批准后，于宪报公告宣布个别建筑物、地点或地方为法定古迹。随后，古物事务监督可阻止任何人士(包括业权拥有人)对古迹作任何改动，或规定改动时必须遵守的条件，以便保护有关古迹。2007年政府将司徒拔道景贤里列为暂定法定古迹(现已定为法定古迹)，阻止景贤里被清拆事件，最能反映政府如何引用此条例保护古迹。

2007年-2008年行政长官于施政报告中公布，着力推动文物保育工作，除成立活化古迹咨询委员会对活化古迹提供意见外，更推行《活化历史建筑伙伴计划》，亦透过香港发展局辖下的文物保育专员办事处提供维修资助计划，为被评为历史建筑的私人业主提供不超出100万港元的维修资金，资助私人业主对历史建筑进行的维修工程，以减少历史建筑因缺乏资金维修而日久失修、严重破损的现象。现时香港共有101项建筑或地点被评为法定古迹，1,444项建筑或地点被评为历史建筑。

保护古迹的困境

香港“亿”金尺土，在未有法例保障前，由于住宅、高级商厦及大型商场的售价及租金回报率极高，不知有多少古建筑物敌不过城市及地产发展，最终难逃被清拆的命运。即使法例生效后，因重建物业的回报极高，很多私人业主并不愿意为保留旧建筑而放弃高回报。2010年-2012年间在有关山顶道何东花园的评级及保育争议中，政府与私人业主经过一番角力后，政府认为付出数十亿港元的公共开支保护该历史建筑未必能获得市民认同，最后放弃将何东花园评为法定古迹，业主可按原计划将物业拆卸并重建为11幢别墅。由此可见，保护古迹并不容易。

活化古迹及商机

发展局推行《活化历史建筑伙伴计划》，拣选有保存价值的政府历史建筑物，邀请非牟利机构递交使用该建筑物的建议书，并以社会企业形式提供服务或营运，务求有关机构于使用建筑物的同时，可有效发挥其建筑物的历史价值。除了收取象征式租金外，计划亦可提供一次性的拨款，应付建筑物大型翻新工程的全部或部分费用，以及提供社会企业的开业成本及开业首两年的营运赤字，上限为500万港元，但社会企业必须预计能于开业初期营运账目达到收支平衡。获批准的计划包括浸会大学将旺角雷生春活化成为中医保健中心、中医诊所、草药花园及展示该建筑物历史的展览场地，此外还有将前北九龙裁判法院改建为美国萨瓦纳艺术及设计学院，石硖尾邨美荷楼改为青年旅舍，以及旧大澳警署改建为精品酒店——大澳文物酒店。

除发展局文物保育专员办事处及康乐文化事务署辖下古物古迹办事处致力于推行古迹保护工作外，市区重建局也参与不少古迹活化及保育工作。市区重建局负责的旧上环街市于1992年改建为西港城，将旧上环街市北座翻新，改变为商场、酒楼及食肆，其中二楼的商户是上环永安街(花布街)因清拆重建(现址为中环中心)而受影响的售卖布匹商户，迁移至西港城继续营业。由于旧型街市建筑物的楼底极高，原来只有两层楼面也可于改建时增建成四层楼面，增加了一倍的楼面面积，不但增加租金收入，亦增加空间吸引人流。此外，湾仔庄士敦道和昌大押旧址，亦经市区重建局活化使用，出租经营餐厅“The Prawn”，利用法定古迹作为餐厅的卖点，吸引不少客人沉醉在历史的气氛中享用餐点。

政府同时也采取另一种方法保存历史建筑物，就是以招标及批地条款方式，将活化古迹纳入批地条款当中，让发展商发展物业的同时，必须按照政府同意的条款保育历史建筑物。尖沙咀1881 Heritage便是以这个模式让发展商将前水警总部改建为酒店Hullet House Hotel以及多间餐厅，并以文物及历史作为酒店的推广重点，发展项目除活化水警总部、马厩、时间球塔、消防局主楼及宿舍外，同时容许在主楼下额外兴建7,213平方米的楼面面积，发展商以此发展大型商场，容纳超过20间名牌商店，配合文物酒店和古迹复修，令此成为香港首个古迹酒店连商场项目发展，也成为游客的聚集地。

古迹与旅游业一直有不可分割的关系，上海外滩的旧建筑群、梵帝冈的教堂、英国的古堡等一直是游客必访之地，更有不少主题旅游的发展。外地不少旅游热点也有很多旧建筑、仓库改建成为商场和餐厅，租金收入不但可支付翻新保养修葺的费用，同时带动旅游业发展及经济效益。活化古迹配合旅游及经济发展，可带来不少商机，更可减轻政府保育古迹文物的支出。若政府能效法其他地区为保育翻新私人历史建筑提供税务优惠，可能会增加私人参与保育的推动力。

笔者认为古迹和历史建筑是一个有待物业管理业开发的处女岛!古迹和历史建筑的相关修复工作及法规复杂，不少业主为富二代或机构，对物业管理所知不多，他们极其需要我们的专业服务，例如：

1、结构整固;

2、全面装饰及设计;

3、保安系统及服务;

4、改变建筑物用途的咨询服务;

5、向政府申请资助的代理服务;

6、出售及租务的顾问服务。

总结

古迹和历史建筑是带动旅游业发展的一个基础，但要维持古迹和历史建筑的原貌，保持古迹的翻新维修，符合现今社会的安全标准及使用要求，稍为缺乏资金也不能办到。发展文物酒店、古迹餐厅、商场配合保育文物建筑的政策，创造商机之余同时回馈社会，达到双赢局面。而物管业可于其中担当一个重要角色。