从企业不动产运营的角度看设施管理

企业不动产运营(CRE)随着中国企业的发展也在中国不断成长，与其相关的物业管理、设施管理、人才结构、办公方式都在发生着不同程度的变化，同时也影响着产业园区的规划和设计，全球房地资产与设施管理协会(CoreNet Global)首席运营官拉里(Larry Bazrod)和亚太及欧洲教育总监姬约翰(John Gilleard)共同认为，中国的企业不动产运营将面临很多新的问题，同时也产生很多新的知识值得研究。

《现代物业》：您于1996年在香港理工大学开设了中国第一个设施管理专业，课程设置里有没有专门帮助设施管理服务供应商避免甲方违约的内容?

姬约翰：每个国家有自己的法律，违约的问题不仅仅是设施管理和企业不动产运营所独有的，所以当时并没有编入课程内容，也许后来有专业的教师加入进去了。

《现代物业》：学习设施管理和企业不动产运营的学生都是怎样的教育背景?

姬约翰：在中国，人们认为设施管理和物业管理类似，但是专业人士认为，它们完全不同。我这样形容，企业不动产运营是金字塔最顶端，物业管理和设施管理是企业不动产运营的组成部分，物业管理关注硬件，设施管理关注服务，企业不动产以支持商业运营本身，企业不动产可以是虚拟的、无建筑物的。企业不动产运营和设施管理是本科以上的专业，因为实践才能学到真正的知识，理论知识辅助，设施经理会和人力资源，IT，财务等有着非常紧密的联系，而这些联系共同为企业核心业务提供服务，并且是所有企业都需要的服务，因此也称之为共享服务。

我们在香港理工大学作过统计，学设施管理的学生中50%拥有机械工程学背景，50%来自建筑、设计、造价师等，而企业不动产运营的学生有50%来自建筑行业，另外50%来自行政、财务、采购等。在企业不动产运营中，财务非常重要，因为财务人员学物业管理和资产管理，比物业管理人员学财务容易，从建筑的全生命周期成本看，如果将建造成本算作1的话，运营成本是其4、5倍，管理人的收入是其20倍，因此，业主和投资方希望看到的，不是今年节省的运营成本，而是今年减少了多少人力成本，或者在人力成本不变的情况下，提高了多少效率。

《现代物业》：现在，远程办公和移动办公趋势越来越明显，企业应该如何展开关键绩效考核(KPI)以保证员工远程办公不会影响工作质量?

姬约翰：在欧美国家，办公物业的价格很高，因此远程办公非常有必要开展，这能极大地节省物业成本。说到KPI，我就以你们媒体为例，记者虽然不在办公室办公，但是完成采访报道并发表就是领导进行KPI考核的重要指标。新员工可能需要时刻关注和考核，而对于中高层是以目标管理为导向，而不是任务管理为导向，所以远程办公是很好的方式。一个设施经理每天工作超过十小时，但是，他通过手机和办公室“绑”在一起的方式，随时随地可以处理工作、开视频会议。

关键的问题在于——你多少岁?35岁或以下的人非常适应互联网时代。这些人在火车上、咖啡厅甚至在家都能办公，虽然这些地方会有噪音，例如祖母在唠叨。远程办公已成为世界性的话题，人们需要在办公室工作，因为年轻人需要被监督，而当他们老一些的时候，就不再需要了，如果你是年轻人，并且在微软、谷歌工作，你可以到任何地方去完成工作，为什么你不选择这样的工作方式呢?荷兰微软公司有4层建筑，2楼是专门开放给客户的办公空间，微软会邀请他们的客户来这里工作，3、4楼才是员工自己的办公室。每一个公司都想知道自己办公空间的利用率，但是以点人头的方式容易得到错误的数据，因为大伙可能因为外出办事、开会等离开了座位，这就需要我们利用科学手段，例如座位温度感应系统，当座位超过一定温度时就能记录下员工在使用，这能使50%的利用率提升到80%。

《现代物业》：您认为这几年来中国设施管理，甚至企业不动产发展得如何?大概和哪些国家的水平差不多?有哪些问题是欧美已经解决，而中国正在面临的?

拉里：中国有许多国有企业、国际化企业一直以来快速发展成为跨国公司。根据我的估计，中国企业的水平已经接近15至20年前的美国和西欧，但是发展的速度依然非常快，信息也十分透明，因此我认为中国企业的发展曲线将再次提升，并且这些企业会很快开展企业不动产业务。现在，中国企业不动产的发展水平处于发展中国家的水平，例如印度。而中国企业不动产将要面临的问题和欧美国家15、20年前的一样——什么是正确的服务模式?我是否需要自己进行企业不动产?外包可行吗?随着时间的推移，美国很多企业不动产专业工作已经真正意义上实现外包，因此，专业服务供应商将会承担这项工作，而现在中国企业不动产业务只能自己进行，或者委托国外的服务供应商。

《现代物业》：您认为社团组织应该怎样为设施管理和企业不动产服务?中国的行业内社团组织在那些方面可以有更多的突破?

拉里：行业社团组织的使命应该是推广专业的企业不动产知识，我们采取了两种方式来达到这个目的，首先我们创造了一个网络，使得我们的会员可以分享他们的经验和共同应对行业风险。其次我们提供专业的培训教育和行业信息使该领域的专业人才能够有所提升。

《现代物业》：中国有一些知名企业认为，自己的设施管理或者企业不动产已经做到了很好的水平，理由是虽然有更好的案例，但是这些案例无法复制，您如何看待这个观点?

拉里：我希望我的回答能够尽可能的准确，我认为这里面有很多需要一些会员学习的地方，有很多的“未来业主”总是花费大量的精力关注创新和应用，然而，你需要更深入地了解中国，包括法律、房地产等，这样才能将通过经验获得最佳实践，虽然这些经验需要转变，但我们坚信可以推动这个行业在中国的进步。

《现代物业》：我们看到很多好的设施管理案例都是有一定资金实力和业务规模的企业才能做到的，那么是否意味着“小企业”不需要设施管理，或者说这些企业做不了好的设施管理?

拉里：这是一个非常好的问题，其实我不赞同这个说法，我觉得企业不动产的集中管理至关重要，我们一些会员的投资组合小至以十万计，如果看企业的资产负债表，一般企业不动产将占到第二或第三大项，这是非常大的投资，只能依靠专业的管理以提高资产的利用率，当然如果你有几百万平方尺，便能很好地延续和利用这些好处，但即使仅有十万平方尺的投资组合，也要最大限度地利用它，当员工能够最高效地工作时，就能产生更多的收入。

《现代物业》：中国的产业园区从量和质两个方面来看，您是否能给出一个评价?

拉里：我想指出的是，我很难直接回答这个问题，我没有参与选择和前期工作，并且对比不同的园区。不过我可以通过我们会员那里间接得到一些体验信息。我们的会员在中国南京、大连等地的园区都已设立办公场所，所以我们认为中国的产业园已经体现出优势。

《现代物业》：中国的产业园区规划有着很强的政府主导色彩，在全球其他地方是怎么做的?

拉里：在美国和西欧，产业园区的规划也会有地方政府参与，他们能够提供一些奖励，例如税收奖励，低税或免税;建设配套基础设施，例如电网和道路，前提是需要符合经济发展规律。这样在总体规划的引导下，科技带动当地就业和经济发展，所以你的问题确实又开启了另一个值得思考的命题——政府如何明智地决策扶植资金的利用?