未签物业管理协议书，业主可不交管理费吗？

秦某是天津某小区的一位业主。该住宅原由某房地产开发公司物业管理部负责管理，1998年4月该物业管理部更名并成立现物业管理中心，即本案原告。该房地产开发公司将包括被告住宅在内的小区物业移交给原告。移交后原、被告未签订物业管理协议书。被告自1999年1月起未交纳物业管理费。原告诉至法院。被告辩称，双方未签订物业管理协议书，不应交纳物业管理费。法院经审理认为，原告对被告住宅小区内房屋建筑及附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等进行统一的维修和服务活动，双方虽没有签订书面的物业管理合同，但被告事实上接受了原告的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系，被告应履行缴纳物业管理服务费的义务，遂判决被告给付原告1999年1月至2000年9月物业管理综合服务费用337.44元。

近年来，随着住宅小区实行物业管理的普及，物业管理公司与业主之间的纠纷日渐增多，本案就是一例。本案的关键在于原告物业管理公司与被告之间是否成立了物业管理管理合同关系。

合同作为规范当事人双方权利义务关系的载体，属于法律行为的一种，其成立的形式包括口头、书面、电子等。对于一些重要的合同，法律明文规定必须或应该采用书面形式。但实践中很多时候，双方已经履行了权利义务，但是没有签订书面的合同。对于这样的情况，不能一概认为双方不存在合同关系。因此，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，被告履行了物业管理服务的义务，原告并未明确表示反对，应当视为原告接受了被告履行的义务，双方之间成立物业管理管理合同关系。

合同不仅有书面的，而且有口头合同、事实合同等多种形式存在。在现代社会中，人们不得不依赖电力公司、煤气公司、自来水公司等提供电、水、气等生活必须的能源。这些公司向人们提供服务，享受服务的人们交纳使用费用，事实上供用电、水、气的合同就已经成立了。是否采用书面形式不是合同成立的要件，不能以“没有和这些公司签订书面合同”为由拒绝支付费用。住宅小区的物业管理也是这样，物业管理公司向业主提供住宅小区内房屋建筑及附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等的统一维修和服务活动，原告事实上享受了这些物业管理服务，也就是接受了被告履行的义务，原、被告之间形成了事实上的合同关系，被告应当按照物价部门核定的标准交纳物业管理费用。

(原载于《现代物业》2002年8月/总第2期)