物业管理公司有权减免空置房的物业管理费用吗

第一、要明确的一点是物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人是没有权利减免空置房管理费的权利的。空置房是指区分所有建筑物的专有部分未使用而空置的物业建筑物。因此，业主所拥有的空置房仅仅只是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个区分所有建筑物在空置着，实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使用之中。而物业管理费用的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。

第二、当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养;保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。

第三、造成业主物业建筑物的空置责任在于业主本身，是由于业主自身的某种个人原因没有将已经早已具备投入使用条件的物业建筑物投入使用，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。

第四、减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着物业管理的服务，享受着区分所有建筑物共用部分的运行、维修、保养服务，享受着安全、清洁、绿化等各种物业管理的优质服务，享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑物的保值和增值的经济成果。由于物业管理费用的支出是用于维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，而物业管理费用的收取是根据这些物业管理服务的工作量进行核算确定的，空置房减免了物业管理费用，就意味着物业管理费用的减少，相对而言就很可能将所减免的物业管理费用的负担转嫁给了那些已经交纳了物业管理费用的其他业主，或者使他们本应享受的物业管理服务因缺乏物业管理费用而不能很好地享受。

综上所述，原则上物业管理公司是不能减免空置房的物业管理费用的，也没有这个权利。减免物业管理费用的权利在于全体业主，以及业主大会、业主委员会所形成的减免空置房物业管理费用的决议。有些地方性物业管理法规规定：开发建设单位未售出的空置物业建筑物应按不低于50%的标准交纳物业管理费用，但不得以此加重业主的负担。这种法规的规定实际上就给予开发建设单位具有减免空置房的物业管理费用的权利，这实际上是对全体业主的不公平，至于以开发建设单位肯定投入相当的资金到物业管理工作中为理由减免开发建设单位空置房的物业管理费用，其实只是一种借口。因为如果开发建设单位确实投入了资金到物业管理工作中，完全可以用这部分资金来作为开发建设单位预交的空置房的物业管理费用进行抵扣，并不需要减免空置房的物业管理费用。而至于不得以此加重业主的负担的提法其实也只是一种自欺欺人的讲法。因此，无论是开发建设单位还是其他业主的空置房都必须按照业主大会、业主委员会的决议全额交纳物业管理费用，物业管理公司不得减免空置房的物业管理费用。

(原载于《现代物业》2002年11月/总第5期)