李钊说法之一：谁是业主？

目前大部分人以“在房地产权证书上署名”为认定业主的标准，认为未署名者一律都不能算是业主。是否房地产权证书上未署名者一律都不是业主?笔者认为不一定。

在我国，业主概念的引入是房地产经济发展的结果。从最初的房地产统计指标到2003年出台的《物业管理条例》，业主逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在经济生活与人们的日常物业管理活动中被广泛地使用。

《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”

那么，谁才算是房屋的所有权人呢?目前大部分人以“在房地产权证书上署名”为认定标准，认为未署名者一律都不能算是业主。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照这其中“未经登记，不发生效力”的法律规定，显然作为不动产物权重要组成部分之房屋所有权，应该依法予以登记。所以业主身份的认定首先应当以房地产权证记载的权利人为前提条件。这就意味着房地产权证书上署名者的房屋所有权人理所应当成为业主。

是否房地产权证书上未署名者一律都不是业主?笔者认为不一定。因为从所有权的获得与不动产登记来看，这是一个比较复杂的问题，不能简单地以未进行不动产登记、未获得不动产权属证书就一概地排除了房屋不动产所有权。通常在房地产权证书上未署名者有两种特殊情况必须考虑应当依法认定其不动产所有权的客观事实：一是，夫妻双方共有财产中，在房地产权证书上未署名的夫妻另一方;二是，客观上已经获得了不动产房屋所有权，但却因某种客观情况未办理或正在办理不动产登记，甚至还可能包括了不可进行不动产登记，而没有持有房地产权证书者。

在夫妻共有财产之所有权问题上，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条已经有了明确的法律规定。应该特别指出《中华人民共和国婚姻法》属于全国人民代表大会直接颁布的国家基本法律，其法律地位是高于全国人民代表大会常务委员会颁布的国家其他法律，高于国务院颁布的行政法规，高于国务院下属部委颁布的行政规章，高于地方性法规，高于一切政府政策。换言之，处于国家基本法律之下位法的其他法律、行政法规、行政规章、地方性法规和政策都不能与上位法的国家基本法律冲突。下位法与上位法冲突，下位法冲突之内容无效。这一基本的立法原则在《中华人民共和国立法法》中已经充分体现。

作为国家基本法律的《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条明确规定了夫妻共有财产和夫妻个人财产。第十七条明确规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”显然既然是夫妻共同所有，那么无论在房地产权证书有无署名，夫妻双方理所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主。第十八条又明确规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。”因此，理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权人，另一方则是非所有权人。即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人自然就应该是非业主。第十九条还进一步作出明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”这就意味着作为夫妻业主资格可以依法转化，只要有书面明确约定即可，而且这种依法转化可能随时随地都会发生。

2008年7月在深圳市福田区莲花北住宅区第三届业主委员会换届过程中，深圳市人大代表、罗湖区消委会主任杨剑昌以业主身份参选所在社区的业主委员会委员、候补委员候选人，结果被取消参选资格。作为莲花北住宅区业主，同时身为市人大代表的杨剑昌曾参选所在小区业主委员会委员、候补委员候选人，结果榜上无名。杨剑昌认为自己被非法剥夺了参选资格，据杨剑昌介绍，他7月7日从莲花北住宅区贴出的“告业主通知”得知新一届业主委员会要换届选举，于是按《关于推荐深圳市福田区莲花北住宅区第三届业主委员会委员、候补委员候选人的通知》的要求填表报了名。15日下午5时，他一直没有得到自己是否进入候选人的消息，于是给社区工作站王站长打电话，被告知其推荐表格有3个问题：一是“老婆不能推荐”，二是45栋某户古某不是业主，三是37栋某户房号写错。至此，杨剑昌被告知取消参选资格。杨剑昌称，根据《中华人民共和国婚姻法》，房子是夫妻共有，老公可以当业主，妻子也是业主。因此王站长提出的第一个问题是不合理的。另外，对于第二和第三个问题，他认为，筹备组应该及时告诉他并请他修改即可。

从杨剑昌参加莲花北住宅区业主委员会的换届改选中，显然社区工作站的这种做法是违法的。杨剑昌所有房产证上写明了其妻子名字，业主委员会选举不同于法庭作证等，为体现民主，其身为业主的妻子也具备推荐资格。而关于古女士的名字没出现在房产证上，但根据《中华人民共和国婚姻法》及《中华人民共和国物权法》相关规定，夫妻双方房产属于两人共同财产，因为古女士作为夫妻共有财产的房屋所有权人应该为“实际业主”，具有相关业主委员会选举的推荐资格等。而对于业主委员会筹备组将某推荐业主写错房号认定为“取消理由”，推荐业主即使写错了房号，业主委员会筹备组有义务去核实并告知修改。

鉴于《中华人民共和国婚姻法》的明确规定，因此，笔者建议下一次修改本条例时应该再增加一款：“基于夫妻共同所有财产之房屋所有权，夫妻双方依法为房屋所有权人。”

(原载于《现代物业》2009年第8期/总第124期)