加拿大物管行业的腐败与贪污之物业经理篇

斯查德和苏伊，两名多伦多公寓大厦业主，得知大厦节水节能厕所项目的14.2万加元不翼而飞，他们马上变身为诈骗案的刑事侦探;一名大厦业主董事会主席揭发了物业经理盗用大厦100万加元公款;大厦一些工程开支奇高，是因为里面包含了见不得光的高昂回扣……以上都是物业管理行业不幸存在的丑恶事实。

相对而言，在以民风淳朴见称的加拿大，物业管理行业的腐败与贪污并不普遍，但每次曝光的行业诈骗案，总是牵动每个人的神经。毕竟共管公寓大厦几乎和每个人都有或多或少的关系，尤其是近10年来在大多伦多地区的公寓市场急速发展。

两名“侦探”业主斯查德和苏伊都是专业人士，苏伊更是注册会计师，在加拿大最大银行任职高级金融分析师。他们通过向法庭申请，获取审阅大厦法律文件的权利，从中发现了大厦节能厕所项目合约商卷款14.2万加元的内幕文件。

为名正言顺做进一步的“侦查”，斯查德和苏伊在全体大厦业主的年会上成功入选业主董事会，斯查德成为大厦董事会主席，苏伊成为财务总监。

精通财务会计的苏伊很快查到了重要证据，建议把大厦的物业经理玛特兰及她的顶头上司告上法庭，理由如下：

——玛特兰与合约商隐藏了密切的关系，她的女婿其实就是合约商的一分子，这些关系在他们的手机通话记录中一目了然;

——玛特兰协助合约商起草与大厦董事会沟通的文件，在管理处办公室的电脑上获得证据;

——玛特兰盗用大厦资金超过3万加元，并伪造有关费用收据;

——玛特兰盗用大厦给予员工的圣诞节现金奖励;

——玛特兰还伙同另一人，试图以伪造的支票，从大厦的一个银行账户套取221,670加元的款项。

法庭资料显示，大厦与玛特兰及其所属物业管理公司的诉讼，以双方最后达成和解而告终，大厦获得460,033.90加元的赔偿。如今，玛特兰改名为拉佩兹，并在另一家物业管理公司任职物业经理，她断然否认对她有关诈骗巨额款项的任何控诉。

业主斯查德和苏伊慨叹物业经理执业制度尚未实施，像玛特兰此类害群之马逍遥法外，没有被撤销物业经理的资格，甚至可以顺利转到别的公司任职，实在不应该。这两名热心的业主利用自己的专业优势，成立了Eagle Audit(老鹰核数)组织，专门提供针对共管公寓大厦涉嫌被诈骗的调查和财务稽查服务。

物业经理与投标商暗中约定标价

一名敢言的合约商揭露了极少数物业管理行业害群之马的不耻行径：这类物业经理会开门见山，承诺可以帮助你拿下某工程的合约，要求你同时给出三家不同公司名字的报价，他会冠冕堂皇地解释这样做的原因是因为该公司信誉极佳，他认为不值得浪费时间纠缠于不同公司的报价书。或者他会联手三家他熟悉的合约商，制造合乎情理的报价。因此，如果业主董事会总是收到三家同样公司的报价，应该有所警觉，并建议物业经理尝试其他合乎资格的合约商。与此同时一些合约商私底下彼此关系密切，互相串通，可以轻易把本来只需三四十万加元的合约，共同串谋至六七十万加元。

这一小撮物业经理，会觉得替合约商赢得工程立下了汗马功劳，对合约商的恩惠照单全收，更有主动向合约商索取利益，小至为自己家清洁全屋地毯，大至明示暗示收取合约商“赠送”的家具、电视等。

这名敢言的合约商更戏称，因为没有与某些物业经理配合默契，他的公司不幸被列入“黑名单”，已经好多年没有接受投标的邀请。但庆幸这个行业绝大多数都是遵纪守法的专业人士，他们的公司虽失去与这些害群之马的生意往来，但却因此远离潜在的麻烦甚至法律纠纷。因为本身卓越的服务质量赢得口碑，生意逐年攀升。他坦陈：“我有我的道德标准，我有家庭，绝不希望因为这些不法、不道德行为误了自己的事业和人生。”

借物业管理之名，行职业诈骗之实

46岁的勒希，曾是一家物业管理公司的老板，戴名表，全身上下名牌服饰，不同牌子的名车做玩具，如今却正面临多项刑事诈骗诉讼。法庭资料显示，勒希在多伦多地区以西的荷顿区，于2009年3月至2014年9月间，共诈欺了13幢共管公寓大厦。有些受害的大厦因为勒希的行为，在地产市场蓬勃的年代，物业市值却比9年前还低，比区内同样的公寓单位价格低更多，原因是大厦令人咋舌的高昂管理费。大厦被迫必须把被勒希侵吞的款项弥补回来，5年计划的费用追加计划导致管理费大幅度飙升，若要紧急维修大厦设施，无可奈何的办法，就是向业主征收特别附加费了。

勒希的诈骗伎俩包括伪造大厦维修工程合约、工作单和收据，但事实上那些工程并不存在;他又把大厦的财产转移到自己公司的账户，因为缺乏维修保养，留给大厦满目疮痍的烂摊子。

政府及业界为遏制物业管理行业监守自盗的恶行，竭力要清除这极少数烂苹果。目前已通过安大略省政府三读的“保护共管大厦业主法案”有更完善的措施，要求所有物业管理行业从业经理必须通过专业考核，获取物业经理证书才能上岗;与此同时，大厦的业主董事会成员也必须进行专业培训，起码具备大厦物业管理的基本知识，希望能及时识穿勒希之流的诈骗伎俩，让大厦不致蒙受巨大损失。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第11期/总第374期)