业主大会会议召开为何难

■ 引言

业主大会是我国法律规定的广大业主行使自治权的重要形式，属于决策机构，是业主自治的最高权力机关。广大业主通过召开业主大会会议共同决定物业管理事务。业主大会的正常运作是业主合法权益保障的关键。

但是，目前业主大会会议召开效率非常低下，规模较大的物业管理区域甚至需要几个月才能完成召开一次业主大会会议，形成有效的业主大会决议的难度也就可想而知了。目前这种业主大会会议召开难，业主大会决议形成难的现状导致了严重的后果。比如，业委会违规操作，为了取得法定比例的投票，有些业委会虚假统计投票。再比如，正在服务的物业公司要撤出小区，而在选聘新物业公司问题上业主大会却迟迟不能形成决议，就可能导致小区陷入服务真空，业主利益受损。业主大会会议召开难也不同程度地说明了业主自治制度方面的某些缺失和不合理。

那么，到底是什么导致了业主大会会议的召开有如此之难?我们又当如何解决这一难题呢?

■ 业主大会会议召开难的成因分析

一、物业管理区域规模偏大

近来开发的房地产项目，尤其是住宅类项目，普遍存在业主人数众多的问题。很多项目动辄上千户业主，甚至几千户业主。按照奥尔森集体行动理论，小集团才具有凝聚力和有效性。实际观察和经验以及理论都清楚地表明，相对较小的集团具有更大的有效性。例如可以考虑一个有很多人参加因而不能迅速、仔细地作出决策的会议。每个人都希望会议尽快结束，但没有人会为此而牺牲自己的利益。而且尽管可以认为所有参加者都希望达成一项最终决定，但这往往不能实现。当参加者的数量很大时，典型的参加者会意识到他个人的努力可能不会对结果产生多大的影响，而且不管他对问题投入的努力有多少，会议决定对他的影响都是大同小异。因此，典型的参加者不会那么仔细地研究各种问题。当集团扩大时，每个参加者为获得或改进这些公共物品所作的贡献也会越来越小。规模大的物业管理区域更容易导致搭便车行为的出现。由成百上千的人来开会显然是极不现实的，物业管理区域的规模大为召集一次会议带来了相当的难度。

二、会议参加人数和形成决议比例要求过高

参会人数要求。按照《物业管理条例》第十二条规定，参加业主大会会议的人数要求：物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数。

形成决议的人数要求。特殊事项，即筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

这一比例要求实际上并不具可操作性。目前物业管理区域人口密度大这一原因除外，有很多社区的业主是为了投资而购买房产的，他们有的居住在外省市甚至国外。这些业主是很难与他们取得联系的，他们也不太关心业主共同管理事务。这就可能因这些人不参加会议而无法形成决议，造成了少数人垄断问题，真正关心物业管理事务的业主无法作出任何决定，势必导致业主大会形同虚设。

三、业主参与意识淡薄

如果业主参与物业管理的积极性很高，那么即使物业管理区域规模再大，参会人数要求再高，召开业主大会会议也不会如此之难，而目前恰恰是业主参与意识非常淡薄。由于物业服务的公共物品属性，公共物品的消费中就必然存在搭便车行为，很多业主在物业管理活动中正是出于搭便车心理而不去积极参加业主大会会议进行表决的。而且作为一个理性的“经济人”，居住在规模大的社区的业主都很清楚自己的一票相对于所有的投票来说是微不足道的，况且开会又要付出时间。多种因素综合考虑下，就出现了奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”，理性的个体业主行动往往带来集体业主的非理性。

四、业主大会会议形式缺陷

业主大会会议的通知问题。《物业管理条例》规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

从规定看，通知的方式并不明确，在小区的特定宣传栏张贴一段时间可否认为通知的恰当方式?还是说，必须由业委会的成员通知到每位业主才能算数?如果是后者，那么，这种通知方式很明显是比较困难的，尤其对于一些无法联系到的业主而言。

15天的通知期限在有些情况下是不合理的。《物权法》、《物业管理条例》等规定业主自治的法律法规都比较原则性，实践中的做法基本是涉及物业管理的事务都要经业主大会通过，这些事务是非常多的，而且经常会有紧急情况需要召开临时会议。但法律对临时会议如何召开并未作特别规定，因此，临时会议的召开在通知问题上也必须遵守提前15天的规定。这一规定又加大了会议召开的难度，比如，某小区业委会正在违法使用印章从事侵害全体业主的行为，必须马上制止，如果再按照法律规定这些程序召开业主大会会议(包括提前15天通知全体业主等要求)，就无法有效制止违法行为。

除了以上四个主要原因之外，还存在着召开业主大会会议所需经费来源不足，有些开发建设单位或物业公司不正当干预业主大会会议召开等问题，这些因素都可能导致业主大会会议召开难，业主大会决议形成难。

■ 应当如何解决这一难题呢?

一、尽量使物业管理区域小规模化

奥尔森认为，搭便车行为会随着一个群体成员数量的增加而加剧。这恰恰可以解释为什么物业管理区域规模越大的项目，业主大会会议召开难度越大，即使好不容易把业主召集在一起，又难产生真知灼见，难以形成有效决议。可见，规模小的物业管理区域更有利于防止业主搭便车行为，更有利于激励更多业主参与到共同物业管理事务中来，可以使召开业主大会会议相对容易些。因此，在项目规划和物业管理区域审批划定时，应尽量使物业管理区域小规模化。

二、兼顾公平与效率，适当降低参会和赞成票比例

目前召开业主大会会议，形成业主大会决议要求的到会人数、表决人数和同意人数过高，笔者建议降低“过半数”和“三分之二”的要求。高比例要求确实可以更好地实现公平，但实现这种公平的代价同样是非常高昂的，因为目前我国的业主团体(业主大会、业委会等)多为无偿性、公益性，本身缺乏动力，组织机构松散。这样的一个“弱小”组织机构却要面对相对“强大”阻力，即召集成千上万户业主(其间还有相当多的业主无法取得联系)并形成有效决议，这是不现实的，即使能实现也是耗费大量人力物力而效率低下的。因此，这种公平可能导致了新的不公平。第二条建议是借鉴合肥市行政审批“缺席默认制”的做法，采取经合理通知仍不参会仍不表决的业主，其意见按同意业主大会提案计算，这样可以有效解决开会难问题。

三、加大宣传力度，不断培养业主参与意识

我国物业管理起步较晚，很多业主对物业管理内涵比较陌生，并不能真正认识到物业管理的价值所在。通过宣传教育，使业主逐步认识到物业管理与其房产价值之间存在着直接关系，使他们认识到通过参加业主大会会议参与到社区物业管理的必要性。从而有助于解决业主大会会议召开难的问题。

四、简化业主大会临时会议召开程序

应当区别业主大会定期会议和临时会议，在召开程序、人数要求等问题上作适当调整。临时会议的召集就是因为物业管理区域内发生了紧急事情需要业主决策，如果仍然囿于定期会议的严格框架，就必然耽搁事情的解决。业主召集本来存在较大困难，紧急情况下，更应当简化会议召开的程序和降低参会人员及表决票数的要求。

当然，建设部《业主大会规程》规定，“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。”这一规定试图解决人员众多开会召集难的问题，但含义并不十分清晰。“代表人”有权代为投票吗?有人认为可以，进而推导出这是关于业主代表大会制的规定。这有待有权机关作出相关解释。

■ 结语

开会的过程就是决策的过程，就是行使权利的过程。而且业主也只有召开业主大会会议这一条途径行使物业共同管理权。因此，保障权益必须从开会开始。目前的开会难问题必须尽快解决。唯有如此，业主自治才能真正实现，和谐社区才能稳步建设。

(原载于《现代物业》2009年第3期/总第109期)