当物业服务遭遇公用事业服务

引言

“安居”才能“乐业”，“安居”之前又有两个前提，一个是优质的物业服务，另一个是优质的供水、供电、供气、供热等公用事业服务。没有这两个优质“服务”，现代物业管理社区内的“安居”甚或“乐居”只能是一纸空谈，“乐业”就更是空中楼阁了。但是目前两个“服务”之间出现了不协调，突出表现在公用事业服务收费方式问题引发了许多物业管理难题。这种不协调最终也影响到了业主的“安居”。那么，现在的公用事业服务收费方式到底出了什么问题呢?根源在哪里?这一问题引发了怎样的物业管理难题?我们又当采取哪些应对措施呢?

公用事业服务收费方式问题

1、法定收费方式

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”可见，国家行政法规旗帜鲜明地规定了水费、电费、气费、通讯费、有线电视费“应向谁收取”，明确了公用事业服务费的交纳义务人。《条例》将交纳义务人规定为这些公用事业服务的最终用户，而非物业服务企业。

从合同法的角度讲，合同双方当事人分别为供水、供电、供气、供热等公用事业单位和用户(即业主)，合同标的为水、电、气、热等资源。从合同性质上看，应为有名合同。按照合同相对性原理，合同仅对当事人有约束力，即只有供水、供电、供气、供热等公用事业单位和用户(即业主)享有权利并承担义务，对第三人原则上没有约束力。也就是说，物业服务企业原则上不受其约束，供水、供电、供气、供热等单位无权要求物业服务企业支付费用。

然而，实际情况又是怎样的呢?是否按照法律规定的方式收取有关费用呢?

2、实际收费方式

实际上，大多数物业管理区域内水、电、气、热等费用的收取采取的是物业服务企业代收代缴的方式，即物业服务企业代供水、供电、供气、供热等单位向业主收取，供水、供电、供气、供热等单位按中端总表(小区总表)计量向物业服务企业收取。

有人可能会问，“既然法律已作出明确规定，为什么他们不按照法定方式收费呢?是不是物业服务企业想从中渔利而强行攫取收费权?”事实完全不是这样的。

其实，多数物业服务企业是被迫代收代缴的。供水、供电、供气、供热等单位利用其垄断地位强迫物业服务企业代收代缴有关费用，否则，可能面临的是供水、供电、供气、供热等单位拒绝向物业服务企业提供物业服务的物业管理区域供水、供电、供气、供热。这样一来，物业服务收费等一系列问题就都暴露出来了。那么，这种收费方式带来了什么问题呢?

实际收费方式引发的严重问题

1、物业服务企业不堪重负，甚至难以维持经营。物业服务企业为供水、供电、供气、供热等单位无偿代收代缴有关费用，却还要背负小区总表与分户表总量的差额，承担户外管线或其他设施的自然损耗(跑、冒、滴、漏等)，甚至还要交纳营业税，致使大量物业服务企业每年因此遭受巨额亏损。长期以来，这种不合法且不合理的收费方式使得很多物业服务企业深受其害、苦不堪言，但迫于公用事业服务单位的压力而无可奈何。

早在2004年，河南省郑州市就曾有数百家物业公司采取集体行动，统一不再为自来水公司、电力公司、燃气公司和热力公司代收水、电、气、热等费用，各大媒体称之为“物业罢收事件”或“物业罢收革命”。

2、业主与物业服务企业之间的纠纷冲突加剧，物业管理矛盾复杂化、尖锐化。个别物业服务企业因代收代缴行为遭受巨额亏损后，不得不将总表与分户表总量的差额实行分摊，或采取断水、断电等方式催缴费用，引起业主严重不满，导致业主与物业服务企业之间的矛盾尖锐。

3、物业服务与公用服务之间的界限不清晰，管理责任不明确。也正是由于这种长期的收费方式和业主普遍缺乏对法律法规的掌握，多数业主也搞不清楚谁是供水、供电、供气、供热的责任人，出现了断水、断电等问题首先应当找谁解决，有的误认为所有这些服务都是物业服务企业的业务范围。个别物业服务企业又把代收代缴当作了一种“权力”。这些原因综合起来，导致物业服务企业、公用事业服务单位、业主之间责权利关系被严重扭曲。

4、和谐社区突现重大不和谐，社会稳定面临严重威胁。物业服务和水、电、气、热等服务关乎群众切身利益，关乎和谐社区建设大局，是“安居”的基础。但因物业服务企业代收代缴行为引发的各类矛盾纠纷层出不穷，已经导致一些物业服务企业撤管，小区物业服务出现真空，业主抗议甚至上街游行。北京还有很多小区的物业服务企业在垫付水电费，如果这些企业没有财力去填补亏空会出现什么结局呢?

广大业主构成城市群众的主体，没有了物业管理的和谐稳定，谈何社区和谐和社会稳定?因此，构建和谐就必须纠正目前这种不正常、不合理的公用事业服务收费方式。

应对策略

鉴于以上问题，特提出如下建议：

1、公用事业服务单位的主管部门应严格按照《物业管理条例》的法规出台相关政策，要求供水、供电、供气、供热等单位必须向最终用户(业主)收取有关费用，严禁向物业服务企业收取费用。政策应设立罚则，对于不法行为者给予严厉制裁，坚决地打破垄断。

有些供水、供电、供气、供热等单位可能说，现在有些小区做不到入户收费怎么办?供水、供电、供气、供热等单位可以加快进行“一户一表”改造，早日实现直接向最终用户收取费用。这属于为自己谋福利的份内之事。当然，在改造完成之前，公用事业单位可能发现自行抄表收费成本太高。那么，也完全可以采取委托其他组织或个人(包括物业服务企业)收费。但是，这种委托不应再是霸王式委托。

2、供水、供电、供气、供热等单位委托物业服务企业收取有关费用的，须事先征得物业服务企业同意，签订书面委托合同，并由委托方向物业服务企业支付劳务费。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

3、不论采取哪种收费方式，供水、供电、供气、供热等单位都应承担跑、冒、滴、漏等损耗引起的费用，不得将该费用以任何方式分摊到业主身上。跑、冒、滴、漏等损耗早已核算在成本之内，理应由供应单位承担。如果再分摊到业主身上就属于重复收费了。

4、供水、供电、供气、供热等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修及养护责任。委托物业服务企业代为维修养护的，应当支付维修、养护费用。

关于相关管线和设施设备的维修养护责任问题，《物业管理条例》、《合同法》以及《电力法》相关条款中已有明确规定。

5、供水、供电、供气、供热等单位实施入户抢险、抢修和事故处置作业时，物业服务企业应当给予必要的协助。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，公用服务单位应当及时恢复原状。

6、专门设立水、电、气、热等服务收费监督举报电话，任何单位和个人违反以上规定的都应承担相应责任。

近年来物业管理矛盾呈现上升的趋势，但是实际上很多比较难解决的并非真正意义上的物业管理矛盾纠纷。本文探讨的问题即是一例。因此，推动物业管理健康有序发展，促进和谐社区建设是一个系统工程，不能单打独斗，需要各部门各单位齐心协力，各负其责，各尽其职，共同为和谐社会的建设贡献力量。

(原载于《现代物业·新业主》2009年04期/总第112期)