业委会向开发商追讨物业费胜诉

北京市品阁小区的业委会自管模式曾一度引起业界关注。这一次，小区业委会起诉房地产开发商向其追讨欠交的物业费。开发公司辩称，业委会不具有物业服务资格，不能以物业服务企业标准收取费用。此理由是否成立?业委会是否有资格收取物业费?海淀区法院给出了判决。

案情简介

北京市海淀区品阁小区于2005年12月组建了业委会并于2006年10月在主管部门备案。经业主大会决议，品阁小区从2007年1月起进行“自管”，业主向业委会交纳物业费，由业委会聘请专业人员提供物业服务。

北京立业房地产开发有限公司(以下简称立业公司)拥有小区楼体地下一层及地上一层至三层的大部分物业，总建筑面积6,090.02平方米。但立业公司未向业委会交纳2007年度和2008年度的物业费。

经催告后，立业公司仍然拒绝交纳相关费用。业委会遂将立业公司诉至海淀区法院，要求法院判令被告立业公司支付上述物业费及利息。被告立业公司辩称，本案不属于法院管辖范围，应当驳回起诉。而且认为，原告业委会不具有物业服务资格，不能以物业服务企业标准收取费用，被告也没有接受过原告的服务。且召开业主大会时没有通知立业公司参加，相应决议应属无效。

法院判决

海淀区法院认为，本案属于法院管辖范围，被告立业公司无法推翻品阁小区业委会从事物业服务的相关事实，且小区物业服务是多种服务的集合，立业公司以其没有接受物业服务而拒交物业费，违反了业主应当承担的义务。同时认为，业委会对物业费的收取标准是合法的。法院还认为，品阁小区2007年和2008年在没有选聘其他物业服务企业的情况下一直由小区业委会提供物业服务，这种事实上的物业服务关系决定了作为业主的立业公司应当向服务提供者支付相应的服务费用，而不应以业主大会或业委会的决议有效为前提。最后，海淀区法院判令被告立业公司向原告业委会支付2007年和2008年的物业费及相应的利息。

海淀法院作出一审判决后，立业公司不服，向北京市一中院提起上诉，请求撤销原判。北京市一中院经审理，终审判决，驳回上诉，维持原判。

分析评述

本案争议焦点有三：一是本案是否属于法院管辖范围?或者说品阁小区业委会是否有诉讼主体资格?二是业委会是否有资格收取物业费(自管小区的物业费收取问题)?三是业主大会相关决议的有效性是否影响被告履行交纳物业费义务?

(一)法院管辖权及业委会诉讼主体资格问题

被告立业公司认为，本案属于业主与业主团体之间的纠纷，法院没有管辖权。换言之，被告立业公司认为因为原告业委会不具有诉讼主体资格所以法院不具有管辖权。因此，对于本案而言，“法院是否有管辖权”与“业委会是否有诉讼主体资格”(更确切地说是“业委会是否有作为原告的诉讼主体资格”)实际属于同一个问题。

1、《物权法》和《物业管理条例》的相关规定

《物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”可见，业委会在特定情形下可以作为被告，具有被告诉讼主体资格。除此之外，业委会是否具有原告诉讼主体资格以及在其他情形下可否作为被告，法律没有作任何规定。

《物业管理条例》中只规定业主委员会是业主大会的执行机构，从法规规定业委会的职责来看，也没有直接赋予业委会诉讼主体资格。

2、民诉领域的法院管辖权及最高人民法院的相关函复精神

在民事诉讼领域，法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。业委会不是公民，也不是法人。那就要看，业委会是否属于“其他组织”。如果属于“其他组织”，那么业委会就具有诉讼主体资格;反之，则没有。对于这个问题，目前尚无定论。但是，为解决现实问题，2003年8月20日，最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中指出，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。如果按照这个解释，本案中业委会也应当具备诉讼主体资格。

3、北京市高院相关司法解释

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(京高法发[2003]389号)规定了业委会作为原告参加诉讼的四种情形。其中，有一项属于兜底性条款，即“其他损害全体业主公共权益的情形”。作为业主的被告立业公司负有依法交纳物业费的义务，物业费是用于整个小区的物业管理的，拒交物业费就是对全体业主合法权益的侵害，因此被告立业公司已经损害了全体业主的公共权益，业委会应当可以作为原告参加诉讼。

综上所述，本案业委会具备作为原告的诉讼主体资格。因此，海淀法院对本案有管辖权。另外，目前业委会法律上的地位定义为业主大会的执行机构。因此，在事关全体业主利益问题上，尤其是《物权法》等规定的重大事项问题上，业委会或者业委会的少数几个委员没有独立意志，而必须得到业主大会或全体业主的授权。品阁小区在召开业主大会会议时，曾就与立业公司纠纷问题采取何种处理方式、是否同意诉讼等征求了业主意见。而且，还专门设定了“业主如果同意诉讼方式则委托业委会参加诉讼”的条款。这种委托授权使业委会取得了代理权，能够代表全体业主维护合法权益。

(二)自管小区业委会收取物业费的资格问题

从《物权法》来看，物业管理模式大致有三种：一是业主自行管理;二是业主委托物业服务企业管理;三是业主委托其他管理人管理。是“自管”还是“他管”?《物权法》将小区管理模式的决定权赋予了业主。而业主行使权利的形式一般是通过召开业主大会会议，按照《物权法》规定的同意票权比例，形成业主大会决议。

本案中，品阁小区通过书面形式召开业主大会会议，形成业主大会决议，决定从2007年1月起进行“自管”，由业主向业委会交纳物业费，由业委会聘请专业人员提供物业服务。

小区管理模式及物业费收取方式均属业主自治范畴，业主有权按照法律法规的相关规定自主决定。品阁小区业主选择业主自行管理的“自管”模式，并采取业主向业委会交纳物业费，业委会用收取的物业费去聘请专业人员为小区提供物业服务。应当说，这是业主行使自治权的表现，这种做法并未违反法律的强制性规定，是合法的。

同时应当注意，业主自管的具体方式方法，法律法规并未作出强制规定。这就意味着，法律并不要求业主必须选择由专业物业服务企业从事物业管理。可见，被告有关“原告不具有物业服务资格，不能做物业服务企业能做的实际工作，不具有物业服务企业资格的业主委员会违法”的说法是没有根据的。

因此，业委会有权根据业主大会决议向业主收取物业费。

另外，关于物业费标准问题，国家除了对经济适用房等政策性住房有政府指导价外，对商品房等小区的物业费并未作特别规定，实行的是市场调节价。因此，品阁小区的物业费收取标准没有违反法律规定。

(三)业主大会决议有效性与业主交纳物业费的义务问题

1、业主大会决议有效性问题

本案涉及到的业主大会会议是指小区业委会于2006年12月以书面征求意见形式向业主发放“咨询调查表”的一次会议。该会议应参会146户，实际参会102户，实际参会人数占应参会人数的69.86%，符合修改前《物业管理条例》关于“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”之规定。从投票结果看，同意小区自管的有99票，占全部票权数(146)的67.8%，也符合业主大会作出决定所要求的投票比例要求。该次会议还就2007年实行2.00元/平方米·月的物业费收费标准及费用节余分配方式形成了决议。

被告立业公司认为，业主大会没有通知其参加，相应决议应属无效。业主大会决议有效性的判断标准是什么?——是这个决议是否符合法律和《业主大会议事规则》等规定或约定的程序和实体要件，而不一定以某一个业主是否参加投票为标准。

单从上面提到的业主大会会议参加人数和投票结果数即可认定被告的这种主张是不成立的。在被告没有相反证据证明业主大会决议无效的情况下，该次业主大会会议是合法有效的。

2、业主交纳物业费的义务问题

还应当看到，即使小区业主大会决议是无效的，仍然不能认为被告立业公司拒交物业费是正当的。因为业主交纳物业费的义务，一方面是基于物业服务合同的合同义务，另一方面，也是更重要的一个方面，是基于法律规定，是一种法定义务。

从合同义务角度看，品阁小区2007年和2008年在没有选聘其他物业服务企业的情况下一直由小区业委会提供物业服务。这种事实上的物业服务关系，已经使得原告与被告之间形成了一种服务合同关系。根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》关于事实服务情况下业主应当交纳物业费的精神以及合同法有关规定，作为业主的立业公司应当向服务提供者支付相应的服务费用，而不应以业主大会或业委会的决议有效为前提。

从法定义务来看，《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。建筑物及其附属设施的费用分摊等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《物业管理条例》明确规定，业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务。

因此，不论业主大会决议有效与否，被告立业公司均无权拒交物业费。

(原载于《现代物业·设施管理》2009年第9期)