物业小区日常生活中的水电工程管理

用电管理是一个综合性的大课题，它包括电量管理、电费管理、负荷管理、线损管理、设备管理和维修维护服务等多项内容。对于这样一个涵盖多学科、多领域、多技术的系统工程要实现科学管理，单靠设备的功能是难以实现的。例如：分时计价电度表只能减小负荷的峰谷差但解决不了负荷的调度管理问题;预付费电度表只简化了电费收缴但解决不了抄表和负荷管理问题，远程抄表、多功能电度表等都是这类产品设备。更值得指出的是这些设备都是孤立的，在运行过程中很难进行实时监护、监控，其运行情况、故障损坏状况不便掌握，安全性差，容易造成较大的经济损失，影响住户的生活质量。泉州市全新物业管理服务代理有限公司为了保证物业顾问项目小区的安全用电及供水可靠性，整改不合理的电气设备、改造不科学的供水系统，进行了一系列的改革创新，并提出了一些合理化建议。

一、东南•豪门世家小区各楼幢大堂和车库公共用电的整改

原四幢大堂的供电取之于地下车库的供电系统，这套供电系统存在着不合理的问题。大堂的公共照明用电属于楼幢业主公摊，而地下车库的用电是由物业公司支付的，为此公司工程部投入了大量人力从四楼的配电室引出了专用供电线路，利用原配电线糟将电力引到大堂的总开关处，理顺了大堂用电的计量，也方便了工作人员的用电控制，并节省了大堂公共照明用电量。

在前期物业管理顾问中，我们发现车库照明系统的用电费用惊人。工程人员对地下车库照明系统进行了分析研究，探讨整改方案。由于原车库照明系统不便管理，在用电方面存在着较大的浪费，用电量最高为每月一万多度，开发商为此而付出了较大的电费开支。在车库尚未正式移交我物业公司管理的情况下，我们临时拆下部分灯管，使电度从一万二千度降为五千度。在车库交付我公司接管后，立即着手对整个车库的耗能整改，拆除大部分耗能高的日光灯，大量采用节能灯代替。共拆除了1,000盏日光灯，同时新安装了200盏节能灯。改造完毕后，电度从原来的5,000度一下降为350度，大大地节省了用电量。

二、对发电机组进行技术性的改造

原发电机组供货商在供货时没有计量的仪器，发电机组发多少电是个未知数，造成了油耗无法统计。在安装过程中，施工队又偷工减料，没有安装设备中的来电显示功能，给供电计量带来了极大不便。由于该供电系统较为落后，自动化程度低，停电后要手工合闸，发电机房与配电室隔有二堵墙，在发电时间内即使市电已恢复了供应，发电人员也不知道，造成了柴油的浪费，且无法计算发电量。针对这种情况，工程人员根据实际情况，研讨整改方案，通过安装了5只三相电表和15只互感器，使2台发电机组所发出电量及用户用电量得到了计量，为收取油费提供了依据，并且在发电机组上安装了市电来电显示仪及响声信号铃，使市电一恢复供电，发电机组人员就能听到来电响铃信号及时进行市电供电转换，减少了能耗，降低了成本。同时还安装了一套微电脑程控自动充电器，确保蓄电池电能充足，随时处于可发电状态。

另外，由于增加供电项目，必须增设配电室的抽屉式开关并向供电局申请专用三相电度表。这不仅费用较高，且増设抽屉式开关也存在着困难。工程人员通过对各用电负荷的测算和统计，大胆设想，小心求证，对车库照明、集水坑及疏散照明三供电系统进行测算，发现原设计系统可进行综合使用，经改造后负荷已很小的车库的照明，可以和原来的疏散照明合并，而腾出原供车库照明的一整套供电设备。这样一改造既免去了向供电局申请开通三相电表的近万元开户费用，也省去了抽屉式开关改造的麻烦，并使原设备的利用率进一步提高。

三、步行街照明系统自动化程序控制的二次整改

步行街投入使用后，室内光线不足，商家业主又要求在其营业时间内要提供较大的照明亮度，而原来的步行街照明控制是采用人工手控，上午9：30分送电，至晚上11：00断开电源。在实际操作中，因没有及时开关，给商家营业带来不便，且造成了浪费。我公司工程人员通过深入探索，反复研讨，在对原线路进行了解的基础上，成功地对步行街路线进行了改造。利用现代科技成果，实现了自动控制，杜绝了用电资源浪费，方便了业主的用电需求。与此同时，步行街的夜间照明与安全管理也出现了新的要求，在夜间需要开启一定数量的照明灯，有利于防盗，于是工程人员又对步行街的照明系统进行了二次改造，既满足了夜间照明的需要，又为安全管理提供了方便。

四、东南•豪门世家小区用水系统的维护和整改

1、供水系统分析及问题的解决

东南·豪门世家小区生活供水采用二次供水，由市政管道经直径110mmPPR管输入(原设计为150mm)，出水改为双管经连动阀门，浮球控制器进入300m3蓄水池，供水动力采用4kw一台、11kw两台及26kw一台的电机组成，控制系统为西门子编码器及ABB变频器组成，设有手动及遥感设备，输出压力调整在0.8MPa。三泵输出共用一管送出泵房后分成四路直至每幢大楼的供水井内，在每幢大楼供水井内设有供水总阀门直供11-21层用户，在11层供水井里装有减压阀，10-5层用户经减压阀后供给压力在0.4MPa。每层楼房8套用户由主供水各水管上直接出孔，经变化成1.5寸管后接截止阀水表送至用户。这套系统存在的缺点是：浮球易失控(该阀门曾失灵过数次，并有一次造成水淹泵房)，由于南安水头本地区自来水水质较差，水中常含有一定的沙粒，泥沙经常堵住水龙头及水表的过滤网处，影响正常供水。也给物业的维护带来了较大麻烦，而水表经常拆换也易造成损坏式泄漏，并且造成水泵过早磨损而出现漏水，影响了水泵房的安全运行和居民的生活质量。工程人员在查清楚了事情的来龙去脉后，在供水的源头增设了沙土过滤器，有效地解决了沙粒引起的故障。基本解决了沙泥堵塞的现象，水泵的磨损也得到缓解，不再漏水，保持了蓄水池的干净，提高了供水质量。

2、大量水耗的诊断与整改

从2007年2月份以来，公司开始对生活用水进行了计量，通过几个月来的计量发现水损呈上升的趋势。初步怀疑水有泄漏的可能性，但是原小区的供水计量除自来水厂总表外，泵的出水口及四幢大楼的用水总量均未装设水表，且项目的整体基建工作并没有完成，基建用水量多少无法计量。于是工程人员对水系统增设了5个支路分表，对用水动态进行实时监控，对生活泵的总出水量及四幢大楼的总用水量进行有效统计。通过一个星期的观察，从统计表中发现聚富阁管道的用水量有所增加，于是工程人员从21层的消防塔上查起，通过认真排查和反复试验与检查，确定位于聚富阁处地下埋设的供水管道有大量泄漏的可能性，通过切割开地面查找，发现了供水管道焊接口有所脱落，导致大量的水泄漏。通过及时维修，减少了每天300吨的水损失。增设出水支路计量仪表及阀门的做法，可以使得工作人员不但对每幢楼的供水量心中有数，又可减少因故障对供水可靠性的负面影响，同时解决了只要一有故障，540多户业主必须跟着检修而全面停水的问题。此外, 由于小区供水是二次加压供水，遇到自来水公司停水或水泵房维修，就会造成业主无水可用。为了给业主生活提供方便，确保供水稳定性，在保证消防用水的前提下，在原有的消防水塔基础上进行改造，利用水塔上部提高浮球定位，扩展水塔容量，适当提升水位，引流至楼层给水管形成双回路反压输供到业主家中，这样就把原设计的单回路供水改造为双回路供水系统，做到生活用水与消防用水综合使用，消除了原来因水泵循环所产生的高层用户用水断断续续现象和用水高峰时出现高层用户断水的现象。

另外，因开发商对小区原设计规划进行改动，把四层(架空层)改建成32户单身公寓并在商场增加餐饮业，使原设计的供水使用量増加，而原供水设计供水量偏小，若原配备的加压泵24小时运行，会加速其提前损坏，影响供水系统的寿命，且二次加压所消耗的发电量费用増加，蓄水池容量储备不足，特别是用水高峰期供水可靠性低、效率低。为解决上述问题，我公司在现有水泵房配套的供水系统设施设备的基础上，拟新増一套无负压(直供水)变频给水设备，首先，将无负压给水设备进水口直连市政给水管网，出水口连接用户供水系统。电控柜电力进线连接市政电源。进水口、出水口分别安装检测远传压力表，储水罐安装低水位检测浮球，它们将检测信号送入电控柜。电控柜动力出线连接水泵组，电控柜中PLC工控电脑通过串口和变频器相连实现数字通信进行设备工作状态监视和控制。其次，设备由市政管网通水并通电时，水位低于储水罐中液位浮球，此时无水泵启动，当水位高于此水位后第一台水泵变频启动，再根据用户用水量的大小依次加泵和减泵，其原理是通过出水口远传压力表连续检测出水压力反馈至电控柜，再通过PLC和变频器自动调节变频泵转速和工频泵数量，使压力恒定到设定值。当水位低于液位浮球时，整个系统停泵。第三，当储水罐水位高于液位浮球但又没灌满时，若市政管网供水量大于用户用水量，储水罐水位上升，直至要满时，浮力推动无负压呼吸器的浮球使其关闭，储水罐被密封且压力上升至市政管网压力，泵此时已叠加了市政管网压力，差多少，补多少，充分利用管网余压，节省了能源;若市政管网供水量小于用户用水量，储水罐水位下降，无负压呼吸器的浮球失去浮力而下移，无负压呼吸器打开，保证市政管网无负压。第四，通过装在储水罐上的远传压力表检测市政管网压力，根据进口压力升高情况，自动调节加减泵时机，防止泵低扬程过载。当进口压力与设定出口压力比值大到某高值时，工频泵自动转为星形运行，保证系统平稳。当其大于用户需求的设定压力时，整个系统停泵，以节省能源。因同市政管网连接，即使停电，靠市政管网压力通过旁通管，依旧可使建筑低层用户维持供水。最后，根据小区供水要求可实现PLC和远程监控计算机之间数字通信，监控设备各泵状态、进口压力、出口压力、主附泵流量、设备流量、变频器频率等参数。

此套设备的增加可大大提高供水系统的可靠性及节约能源，特别是停电还可依托市政供水压力使建筑低层用户维持供水的状态。

我国的水电资源极其匮乏，整改不合理的用水用电设备，控制水电资源流失，实现科学管理，这是物业服务管理的重要任务。实践证明，没有科学的管理技术平台作支持就难以实施强有力的管理手段，没有有效的技术手段就不可能进一步提高管理水平，没有科学的管理水平就不可能持续不断地提高物业小区供水供电系统的社会效益和经济效益。

(作者简介：陈耀从(1974— )，男，福建省泉州市人，泉州市全新物业管理服务代理有限公司总经理，经济师、国家职业经理人，维修电工高级技师，高级企业培训师，研究方向：物业管理，物业顾问服务，工程技术，物业设备管理)

(原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)