品阁印象

“自愿、自律、自管，群策、群力、群益，创小区业主自管第一”。这是走进品阁小区第一眼看到的标牌，而“花园式小区”则是对品阁小区的第一印象。

当前，物业公司和广大业主之间矛盾、纠纷时有发生，诉讼已成为家常便饭，有的甚至大打出手。于是，当业主自治模式进入人们视线的时候，受到了各方的关注。为此，记者走访了位于北京市海淀区交大东路36号的品阁小区，这是北京市首家实行业主自管的小区。该小区为实现业主自治而成立的“北京三自品格社区服务中心”已于近日在工商部门成功注册。“三自”指的是“自愿、自律、自管”。业主委员会顾问绍里庭先生任三自品格社区服务中心的主任，相当于公司的总经理，业主委员会则相当于董事会，社区服务中心的工作需向业主委员会负责，业主委员会向全体业主负责，小区的148户业主则都是公司的股东。社区服务中心每个月都需要向业主委员会公布收支情况，每季度需要向全体业主公示帐目明细，每年还需要做总结报告。对于社区服务中心的盈利，绍先生表示，将会采取“三三制”的方式进行分配——三分之一奖励经营者，三分之一用于小区建设，三分之一冲抵业主第二年的物业费。

物管撤离、组织成立

由于物业公司和开发商之间以及与广大业主之间的矛盾难以调和，2006年9月的一天，原品阁小区物业公司突然撤离，造成小区内无人管理，垃圾成堆。这种情况下，绍里庭带领业主稳住阵脚，启动了紧急程序，一方面聘请老物管的临时工来维持小区的保洁等工作，另一方面抓紧时间成立业主委员会。2006年10月递交了申请，经过努力，38天后，申请被批准，2006年12月5日，品阁小区业主委员会正式成立。

维权领袖、重新挂帅

品阁小区是一个只有两万多平方米，独栋建筑的小型社区。按照当初的购房合同，开发商的交房时间是2004年6月，但是直到2006年11月开发商才正式交房。由于开发商延期交房、欺瞒售房等问题，绍里庭曾作为业主代表和开发商进行谈判索赔，争取自己的权益。在谈判桌上，绍里庭据理力争，不卑不亢，最终让开发商败下阵来，按照合同开发商给予业主每家1-2万元的补偿。维权的成功，让绍里庭成了业主中的核心人物。所以当物管突然撤离后，大家立即请出已经搬到紫竹院修养的绍里庭重新回到品阁挂帅维权。

业主投票、决定自治

绍里庭回到小区后找到很多家物业公司谈判，但是品阁小区是个小型社区，又是前期物管留下的烂摊子，没有物业公司愿意接收。绍里庭说：“这样的情况下，我们通过楼层召集人和联络人，向全体业主发放调查表。在商讨小区的物业管理方式时，我们设计了三个选择：一是原物业公司继续管理;二是招标选择物业公司管理;三是业主自治管理。结果是，在收到的100余份调查表里，各有一人选择前两种方式，其他人都选择自治，我们就这样决定实行小区自治。”

成立公司、真正自治

2007年6月29日，绍里庭在北京市海淀区工商局领到了“北京三自品格社区服务中心有限公司”的营业执照，从此，品阁小区真正开始实行“自治”。据绍里庭介绍，自从社区服务中心成立以来，小区聘请的专职人员只有7名，包括2名清洁工、2名门卫、1名看守大院的巡检和2名修理工。对于那些技术含量较高的房屋管理、工程管理、电梯管理、财务管理，则分别承包给相应的专业公司。这样既节约了开支，同时又保证了高效。以电梯管理为例：普通物业管理公司的电梯维修人员很难比得上专业电梯公司的电梯人员的维修技术，而电梯又是关系到生命安全的。采用外包方式更能保证服务的质量。 同时小区还修建了金鱼池和自行车棚，解决了以前自行车乱停乱放的现象，使小区更加整齐、美观。

费用更少、服务更好

品阁小区自从实行自治以后，物业费由原来的2.2元降至2元，社区服务中心聘请了7名日常工作人员。虽然老物管共有19名工作人员，而现在只有7名，但是小区整体的卫生状况、服务质量和业主满意度都大大提高了。服务中心给员工提高待遇的同时，工作要求也比以前严格。在人员聘用上，绍里庭抛开保洁公司直接聘请保洁员，节省了费用。他还与居委会合作，请辖区内的低保户和下岗工人来担任门卫值班员，“这样既保证了岗位的稳定，也解决了下岗职工再就业的困难，同时又和居委会保持了良好的关系。”绍里庭介绍说，居委会对他们的工作特别支持，当知道小区的垃圾桶坏了后主动买了新的垃圾桶送到小区。

品阁是家，业主爱她

品阁小区实行自治以后，业主们更加团结，也真正把小区当作自己的家了。小区在绿化的时候，社区服务中心只花钱买了10棵柳树和10棵龙爪槐，其他的都是小区业主的捐献。据绍里庭介绍，小区内的一对夫妇在他们结婚40周年纪念日那天，特意买来两棵结婚纪念树种在小区内。有的业主看到草坪上空着，就主动种上草莓、花生以及各种花花草草。还有的业主出门旅游也不忘带回植物栽种到小区。这样的例子很多很多，绍先生在介绍时也是充满自豪。他说：“要让和谐真正进入业主心里，而不是挂在墙上”。

治理之道

绍先生告诉记者，他的指导思想是：千斤重担大家挑，每人分担一点点。措施是：组织起来，落实下去。最后他用一个图表的形式总结了品阁小区的规划治理模式(见图表)。

(原载于《现代物业·新业主》2007年9期/总第63期)