开发商缘何盯上了公共维修金和契税

开发商：先交公共维修基金，然后才能给钥匙!

2005年12月8日，北京市西城区法院开庭审理了李先生诉北京天鸿集团公司一案。该案起因在于，李先生于2004年8月7日和北京天鸿集团公司签订《商品房买卖合同》，购买天鸿集团开发建设的 “熙府桃园”房屋一套，并按约支付了全部房款。按照合同约定，天鸿集团应于2005年6月30日前向李先生交付房屋，但是在通知李先生入住时，天鸿集团却提出李先生须先缴纳完公共维修基金及契税然后才能交付房屋钥匙。李先生认为天鸿集团无权代收公共维修基金和契税因而拒交，天鸿集团也因而拒绝交房。于是李先生将北京天鸿集团公司告上法庭，要求其立即交付房屋，并支付逾期交房违约金。

什么是公共维修基金和契税?

公共维修基金是住宅楼房的共用部位和共用设施、设备的维修养护基金，其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

契税是在土地使用权、房屋所有权发生转移时，由征收机关代表国家依法向交易的单位和个人征收的一种税。也即是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。契税的缴纳数额为总房款的1.5%。

由此可见，公共维修基金和契税依房价以一定的比例上缴，按照北京的标准，买一套一百多万的房子则需缴纳几万元的契税和维修基金，这是一笔不小的数额。

公共维修基金和契税应该交给谁?

公共维修基金的收缴单位，在《北京市房屋土地管理局、北京市人民政府房改办公室、北京市财政局关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088号)中规定：商品住宅购房者应按购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门(以下简称房地局)交纳维修基金。商品住宅售房单位应在与购房者签订的房屋买卖合同中明文约定维修基金的缴交金额。商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交到房地局;房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。

《北京市房屋土地管理局关于代收新建商品住宅维修基金有关问题的通知》(京房地物字[1999]第1341号 )中也规定：凡1999年1月1日以后签订房屋买卖合同的新建商品住宅(包括经济适用住房、及与住宅结构相连的非住宅等)的购房者，在办理立契过户手续前，应按房屋买卖合同上标明的购房款的2%交纳商品住宅维修基金。商品住宅维修基金由市和区县小区办代收。在区县房屋交易管理部门办理立契过户手续的购房者，其维修基金由各区县小区办代收;在市房屋交易管理部门办理立契过户手续的购房者，其维修基金由市小区办代收。

契税的征收机关，根据北京市地方税务局《关于做好契税征管工作若干问题的通知》(京地税地[2000]478号)的规定：契税征收方式暂继续采取委托市国土资源和房屋管理局、各区县房地局和乡财政所代征的方式，具体委托代征工作事宜，由代征单位所在地的地方主管税务机关按照市地方税务局《委托代征税款管理的暂行规定》(京地税征[1997]389号)办理。北京市国土资源和房屋管理局、各区县房屋土地管理局办理土地出让、转让手续、各级房地产交易所办理房屋(含土地)权属转移变动手续的同时，即时代收税款。

从上面的规定中可以明显看出，公共维修基金的应当交至房地局或市和区县小区办，契税则是购房人在办理立契过户手续时向北京市地方税务局所委托的市国土资源和房屋管理局、各区县房地局和乡财政所缴纳。

关于公共维修基金的代收，曾经出现过很多问题，引发了诸多的纠纷。因而在北京市国土资源和房屋管理局《关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知》(京国土房管物字〔2001〕1170号)中规定：各区县房地局、小区办要严肃查处建设单位擅自代收公共维修基金的行为。建设单位已经代收的，要限期将代收款交至区县小区办;对于提高归集比例多收款的，要督促建设单位退还给购房人。今后，各区县房地局、小区办不得委托建设单位代为归集维修基金，对于擅自代收维修基金的单位，各区县房地局要严肃查处。

关于契税的代收，北京市地方税务局《关于印发委托代征税款管理的暂行规定的通知》(京地税征[1997]389号)中更是明确规定：代征人的代征资格由各区(县)地方税务局、市地方税务局直属税务分局统一审批，并核发《委托代征证书》。代征人不能委托其他单位代征。代征人在代征税款时应向纳税人开具税务部门规定的完税凭证。

很明显，在北京市，开发商是不能代收公共维修基金和契税的。不管是否受到小区办的委托，开发商都无权擅自代收维修基金，否则将受到严厉查处。根据税法中“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”的规定，如果开发商擅自征收契税，则在事实上已然违法。

但是在现实操作中，公共维修基金却总是通过某种形式由开发商统一收缴。如果购房者出于各种方便考虑主动委托开发商代为缴纳公共维修基金并且开发商也同意，开发商可代为将这些费用转交给相关部门。但是如果没有征得购房者同意，开发商则无权向购房者代为收取公共维修基金，更不能为了强行代收公共维修基金和契税而以交房为胁迫。而在越来越多的案例中我们却看到，开发商往往在交房时把契税和公共维修基金的缴纳作为一个前提条件，“先交公共维修基金才能给钥匙!”这种行为被称作是开发商将代收公共维修基金和契税两项费用与交房入住进行的强行捆绑。对此，开发商的理由是：由于业主到相关部门缴纳公共维修基金和契税时需要提供诸多证件和手续，而这些手续大多是与开发商相关，一方面开发商需要向每一位前去办理的购房者提供诸多手续，既浪费时间又很麻烦，另一方面购房者在办理此类手续大多没有经验并且也没有时间，如果由购房者委托开发商代为缴纳公共维修基金，既方便了业主也使缴纳办理更为简便有效。如此看来，由开发商统一缴纳公共维修基金和契税似乎是很好的选择。开发商也可以避免“代收”之名而成为购房者所共同委托的缴纳人。但是，开发商却在购房者履行完毕购房合同所约定内容并应该交房的时候以交房为要挟而要求购房者事先缴纳公共维修基金和契税却颇富争议，并因此而引发了不少的纠纷。对此我们不禁有疑问：开发商为何如此热心代收公共维修基金和契税?以至于为了强行代收而用到了拒绝交房这个“撒手锏”。

开发商代收，风险谁承担?收益谁享有?

公共维修基金和契税两项费用集中在开发商手中，对于开发商来说是一个不小的利益，对诸多购房者来说则是巨大的风险。

开发商在收到业主所缴纳的这两项费用之后，一直到统一上缴至房管局之前，是存在一个时间差的，这个时间差很容易受开发商控制。这些停留在开发商帐户中的款项便相当于一笔巨大的流动资金，并且还可以产生利息。一旦需要，开发商就有可能将这部分款项挪用。所以对于十分重视流动资金的房地产开发商来说，这是一笔不小的收益。

但是开发商代收费用对购房者而言，则存在着巨大的风险。一方面，自己向国家缴纳的契税和归业主自己所有的公共维修基金被开发商当作无息贷款使用了一段时间，国家和自身的利益都被开发商所获取;另一方面，当开发商将款项作为流动资金投入使用的时候，一旦资金出现断裂，开发商无法及时补足这个款项，则会推迟移交，如果费用未交至房管部门，购房者就无法拿到产权证。更严重的是，购房者因为无法办理产权证而不能获得住房的合法手续与法律保障。据悉，北京近年来因为开发商挪用了代收的公共维修基金或契税款而无法办理产权证引起的纠纷已达数百起。

基于如此的巨大利益，开发商自然想方设法代业主缴纳购房者的公共维修基金和契税，甚至不惜以交房作要挟。作为弱势群体的业主如何在开发商的强行代收行为中维护自己的利益，是一个值得我们去思考和探索的问题。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第2期)