发展商承担“前期物业服务费”归集的制度设计

如何明确建设单位在前期物业服务中应履行的义务和承担的责任，如何区分房屋建设单位的房屋建设、交付义务和物业管理义务的边界;如何保证区分所有权建筑物的共同管理(即物业管理)权利的平稳过渡交接，是解决新建商品房社区中业主与前期物业服务企业冲突的理论保障和制度设计理念的基础。

让(前期的)建设单位与(后期的)业主组织在大厦的共同管理(即物业管理)权利交接过程中能实现平稳和无痕，这是非常极致的理想目标。在这个过程中，特别是初始阶段，如何使建设单位承担更多社会责任——加快业主组织(成员)的培育和成熟，并且从建设单位自身的利益角度出发尽快建设业主组织，是整个制度体系的主线。

首先，我们必须清楚，物业管理是业主一方的权利，尽管选聘专业物业服务企业实施物业管理是最合理的市场化选择，但采用什么模式进行物业管理完全是业主自己的事情。为此，我为他们设计的制度模式的主要特点如下：

● 发展商作为本项目开始分割交付转让前那一刻“业主共同决定”的代表，设立以自己名义开立、用于存储所归集的本项目物业费的银行账户(以下简称“该账户”)。但是在房屋交付之前，该帐户可以作为发展商聘请的物业服务企业协助其完成“成品保护”(类似物业管理活动)的资金帐户。

● 物业服务企业只是“出卖”物业管理技术和职工团队建设的管理技术并因此获得酬金。不再靠减少物业管理事项而降低资金支出获得“利润”。

● 与中标物业服务企业签署委托合同，内容主要有：

*委托实施的物业管理事项内容(内容与一般合同没有本质区别);

*对应上述事项所需资金的以月为时段的年度预算。其中除包括《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)第十一条规定的9项内容外，还应该包括物业管理启动资金的摊销和业主大会经费等科目;

*发展商承担向该账户定期归集合同所需物业费资金的义务，包括房屋交付后向购买受让的小业主们收取他们相应分摊份额的义务;

*物业服务企业一般无需垫付任何流动资金，除非发展商认可并承诺还款期限和利息，但物业服务企业应保证年度决算时不产生赤字;

*物业服务企业受托管理该账户(即发展商将该账户的印鉴委托该物业服务企业有限使用);

*实施物业管理过程中的支出资金从该账户中划拨;

*依照合同约定的金额每个月末(经发展商确认)从该账户中划拨酬金;

*项目经理由发展商提名，由物业服务企业考核后聘用;

*还可以设计财务人员由发展商派遣并从年度预算中支付薪酬。

● 该账户内的资金在项目开始办理第一个业主交付之日进行一次决算和第三方审计，该日(含)之后的预算资金收入、余额、孳息均属于本项目(的全体业主)，从事实上(准备好)转给即将在名义上设立的业主大会，对房屋交付后进入本项目(即香港人所称的“入伙”)的每个小业主公开。

● 因在合同中发展商承担向该账户定期归集合同所需物业费资金的义务，故房屋交付后，每个小业主不再直接向物业服务企业“缴费”，而改为向该账户(即发展商)“缴费”(归集)。为防止发展商因房屋销售的利益驱动而“免除业主N年归集物业费”，发展商当然要承担房屋交付后向每个小业主说明所承担物业费份额的义务，以及用法律途径追缴该小业主应该承担的物业费份额的义务。追缴所产生的法律服务成本，由该账户中的相应预算科目列支。

● 委托合同不设定期限。受托人有重大过失的，发展商或本项目的业主大会有权依照合同的相关条款规定解聘物业服务企业，或者申请人民法院解聘物业服务企业(参考《中华人民共和国信托法》第二十三条)。经发展商或本项目的业主大会(业委会)和物业服务企业同意，物业服务企业可以辞任，但在选出继任的物业服务企业前其仍应履行合同中约定的职责(参考《中华人民共和国信托法》第三十八条)。

● 发展商可在符合法定条件时，组织业主设立业主大会和选举业委会。从业主大会设立之日起，本合同所约定的发展商作为合同委托人的权利义务，全部转移给业主大会。发展商如仍然持有可销售但未销售的房屋专有面积的，以业主大会成员即业主的身份持有该合同中对业主规定的权利和履行相应的义务。

● 物业服务企业只收取物业管理的酬金，不承担发展商房屋质量的保修和维修义务。发展商的房屋质量问题，不可能再靠物业公司背黑锅的途径“消化”，而只能另辟途径(如华远的“质量担保”)解决。

● 其他应该考虑到的事项。

以上方案可以产生如下的结果：

由于发展商向“自己的”账户归集物业费，故可以免除由物业服务企业收取物业费导致的5.5%的税收。这笔费用可以为发展商持有的房产节约相当数量的资金。至于收取房屋交付以后小业主的钱款所开发票导致的税收，暂时不能免除，故应在物业费预算中考虑进去。

发展商承担业主大会设立前的物业费归集义务和监督物业服务企业的义务，有利于房屋交付以后、业主大会设立前的物业管理的监督。

发展商对账户可能有保密的利益驱动，但历史和现实都证明了，对公共服务资金的保密必然导致小业主们的猜忌，并直接影响他们归集物业费的义务的履行。故从长远的角度看，公开账户内容对小业主获得房屋后主动履行归集物业费义务有利。

物业服务企业对该账户的保密没有利益驱动。只要发展商认可和明白上述道理，物业服务企业也乐于向全体业主公开其管理下的账目内容。

为了向全体业主说明物业费的用途，故发展商乐于积极推进业主大会的设立和业委会的选举，并且也自然愿意寻找理性的和有法律、财务、企业管理背景的业主担任业委会委员。事实上，是利益(实际上是归集物业费的麻烦和发展商自己项目的名声)驱动着发展商在适当的时候且尽快成立业主大会和选举业委会。

不设立业主大会，发展商永远要对物业费的归集和追缴承担义务。设立业主大会之后，发展商卸掉了管理业主共同事务的“历史责任”和麻烦;除非发展商对物业服务企业的监管水平很高，物业管理水平维持在一个良好的水平。但监管物业服务企业要牵扯发展商的能力，是否建立和培训业主中人士(业委会委员)来接手对物业服务企业的监督，则是发展商利益驱动的结果：要么发展商自己亲自监管，要么及时培养业主“自治”能力。本项目是否和谐、稳定、美好的名声和口碑，是发展商的利益所在。

总之，从制度设计的推演层面，我们不难看出：

在上述制度设计下，发展商靠利益驱动会主动提升和维持物业管理水平。因为从合同上发展商是物业费的归集义务人而不再是物业服务企业，它就必然在物业服务企业执行合同的压力下积极履行归集物业费的义务，其中包括通过公开账目等方式向小业主们宣传物业费用途和催缴物业费的行动。

在上述制度设计下，发展商为了自己项目的名声，自然自觉自愿地承担了孵化、引导业主组织建立的社会责任。比业主自我学习、自我教育能产生更快的效果;比主要靠政府协助、指导、监督业主组织的现行途径，更减少了政府与业主群体的对抗。

其实，此想法由来已久，是基于“信托”的理念产生的。只是由于“信托”字眼在一些人士中包含太多的负面含义，故只能进行如此“包装”了。

(原载于《现代物业·新业主》杂志2010年第5期)

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