09年物业管理的发展趋势

物业管理作为一门新兴行业，被业内人士普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升，物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。
由于物业管理不同于其他的行业，企业服务的接受者，在真正地接受企业所提供的服务之前，对其所提供的服务质量并不了解，促使业主或住户选择一个企业作为自己物业的管理者的一个重要原因可能就是企业的品牌形象了。良好的企业形象，不仅有助于与直接相关的公众建立一种良好的信任与合作关系，也有助于在不直接相关公众中树立威信，产生亲和力，造成“慕名而来”的结果。物业管理企业要取得和维持物业管理长久的经营权，不仅仅是靠物业公司自身的宣传作用和所拥有的资质，而是看物业公司的服务对业主及其选举产生的业主委员会能产生多大的影响力。
市场经济所造就的不仅仅是理性的商品制造者和服务的提供物业管理公司及其提供的服务。物业管理企业为业主提供良好“硬件”（清洁卫生环境、功能正常发挥的附属，设施设备、高水平的公共服务、良好的社区活动场所及康乐设施）服务的同时，提供“软件”（通过各类活动协调业主、使用人的社会关系、人际关系、增进互惠互利、和睦共处的邻里关系）服务，使业主充分感受到良好物业管理带来舒适的生活，从而更加理解“谁受益、谁投入”的市场规则，保证物业管理的资金源泉，促进物业管理的良性循环。

一、物业管理日显重要
在早期楼市，购楼者往往只重视楼宇本身质素的优劣；较为轻视物业管理。现今的楼市消费日益走向成熟，楼市消费者也越发对物业管理重视起来。因为物业管理也算是一种永续性的服务项目，将伴随业主终生。据来自北京的最新消息，用来反映通货膨胀（紧缩）程度的指标一居民消费价格指数计算方法，己正式把物业管理费用纳入其价格体系，此点正可以说明物业管理在正常生活和国民经济中扮演着越来越重要的角色。

二、物业管理行业走上规范化、专业化、社会化的轨道
现今的物业管理现状是物业管理公司或其员工的专业化能力远远跟不上市场形势，管理态度的恶劣、管理水平的低下、管理资源的浪费、管理效率的匮乏都是不容忽视的问题。
——规范化。使物业管理企业建立一套完整、科学、规范的管理体系、工作标准和服务程序，对每个岗位的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法，都有明确的规定，让每个员工在工作中都有章可循，确保工作质量，由“人治”变为“法治”，全面提高企业的管理水平和服务质量，增强物业管理企业的市场竞争能力。
——专业化。物业管理企业靠良好的管理和服务进入和占领市场，健全科学的组织机械，各职能部门各司其职，既分工又合作，小型企业依赖专营公司，大型企业实现集团化经营。小型物业管理企业除配备小修所需的人员外，将保安、清洁、维修等项目以合同的形式发包给专业公司、承包商去做，而物业公司将代表业主监督各类专营公司的工作，这样，物业管理公司成为物业管理的组织者，按合同进行管理协调、考核评价。
1、更新观念。物业管理应分成两部分，一部分是管理，另一部分是服务，“管理”是指对物业的管理，“服务”是指对业主的服务，并且是通过对物业的最具效能的管理来为业主提供最优化的服务，以此强化企业和员工真诚服务的理念和职业服务道德；
2、提升管理和服务水平。观念的贯彻得益于行为的实施，高目标的完成必须有高的运作水准来保证。在这个演进过程中，物业管理公司将会十分注重培养员工的竞争意识和风险意识并提高公司内部各类各级管理人员的综合管理与服务素质，以此提升企业形象，并达到良好的客户服务满意度；
3、通过为业上提供优质的物业物业管理费用普偏低，物业管理公司很难提供更高的服务水准。
——社会化。加大物业管理的覆盖面：要从新建小区到老城区、政府直管公房，从车站、码头到政府后勤机关、政府办公楼，全面推向市场进行物业管理；替多个产权单位、产权人乃至政府职能部门找到一个总代管，改变各自为权、多头管理、互相推诱的弊端，从而提高城市的管理水平，增强城市的辐射力和吸引力。

三、市场化运作与楼市的完全市场化相比，作为其最大的辅助性系统之一的物业管理的市场化程度却明显偏低。现今的楼市消费者都感同身受：购房选择可以无拘无束，物业公司的选择往往身不由己。这种由开发商指定物业公司的作法带有明显的旧时代计划经济的烙印，与市场经济的格格不入，同时这也是物业公司与业主委员会关系紧张的重要原因。
首先，招投标机制的建立与完善为竞争的实施提供了基本的规范保障。通过招投标实施物业管理，使得开发商并不能直接地把自己开发的物业交给所属的物业公司来管理，“肥水不流外人田”的局面将会被全面打破。取而代之的将是起点公平、过程公平和结果公平的市场竞争法则。大大小小的物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须参与市场竞争，通过为住户提供更多、更好的物业管理服务去赢得市场、占领市场。
其次，高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体应用技术、现代控制技术的发展普及和运作，为实施智能化小区管理和节约管理成本提供了可能。因此，研究和应用新的物业管理技术，全面提升管理服务平台，节约服务成本，将会为物业管理企业提供新的竞争手段。
第三，外来物业公司的涉足使得竞争的格局多元化。“入世”后，国内企业面临的竞争将不仅仅是国内的竞争，而是国际性的竞争。国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元竞争的局面必将形成。如果没有意识上、思想上的制高点，也就难以占领市场竞争上的制高点。
市场化经营就是随着物业市场的形成，物业管理企业要一律通过招投标来取得物业管理的经营权。因为，物业管理是市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是不断提升物业管理水平，把物业管理推向一个更新境地的重要途径。物业管理行业实行市场化经营，具有以下的好处：
1、市场化经营是市场经济发展的客观要求。
2、市场化经营是提升物业管理企业整体水平的重要途径。
3、市场化经营是推动物业管理行业发展加速器。
4、市场化经营是维护产权人、使用人合法权益的重要途径。
5、市场化经营是同国际物业管理市场接轨的突破口。

四、物业管理企业实现集约化、规模化经营
目前，物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，专业人才少旦分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着管理规模偏小，经济效益差，亏损严重等问题。据统计，全国物业管理企业已逾2万家，物业管理从业人员200多万人，管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤物业等各类物业，管理物业面积数百亿平方米。物业管理已形成了庞大的市场基础。随着房地产业的迅速发展，物业的规模将越来越大，整个物业管理的市场需求是巨大的。初步估计，目前在管物业面积应该突破100亿平方米。物业管理庞大的市场基础为物业管理的市场化奠定了基础。平均每个物业管理企业仅管6.59万平方米，每个物业管理人员平均只管494.31平方米，可见管理规模之小。因此，加强企业间的协作，实现优势互补，发挥企业的群体优势，提高整|来源|考试|大|体经济效益，组建物业管理企业集团，对于推动物业管理行业的发展十分必要。
1、集团化发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。
2、集团化发展有利于改变物业管理企业经营规模小、经济效益差的局面，实现规模效益。
3、集团化发展有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。
4、集团化发展有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环。
5、集团化发展有利于参与市场竞争，在竞争中求生存、求发展。
6、集团化发展有利于走出国门，进入国际市场。
组建和发展物业企业集团的目的是发挥物业企业的群体优势，优化产业组织结构，增强企业市场竞争力，提高物业管理服务水平，促进物业管理行业的发展。要实现这一目的，组建物业企业集团应做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原则，防止行政化倾向；三是要保持适度的发展规模，防止盲目扩张；四是要保持适度的经营领域，防止过分追求经营多样化；五要规范化运作，防止简单化草率组合；六是要强化内部管理，防止忽视自身建设。
竞争投标机制的实施，地方保护主义的打破，为那些有能力、有实力的物业公司实施跨地区经营提供了新的机遇与可能。规模效应是物业管理企业发展的必然方向，只有通过走连锁化经营的道路，才能吸引专业人才、充分发挥专业人才的作用，最终实现提高质量、降低成本的目标。
因此，只有充分发挥企业的规模优势，才能凭借规模的群体效应、集团化的雄厚实力和辐射力，实现资源的共享、实现低成本的市场扩张。大型物业管理公司以其雄厚的实力，成片甚至跨地区承接楼盘的管理服务工作，用其规模化与集约化相融合的经营优势，大大降低成本，赢得市场。
我国物业管理经过20年的探索和实践，应当开始走上区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路。
组建和发展物业企业集团的目的是发挥物业企业的群体优势，优化产业组织结构，增强企业市场竞争力，提高物业管理服务水平，促进物业管理行业的发展。要实现这一目的，组建物业企业集团应做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原则，防止行政化倾向；三是要保持适度的发展规模，防止盲目扩张；四是要保持适度的经营领域，防止过分追求经营多样化；五要规范化运作，防止简单化草率组合；六是要强化内部管理，防止忽视自身建设。只有这样，组建起来的物业企业集团才能适应物业管理新形势、新情况、新任务的要求，担负起时代所赋予的历史使命。

五、法制化运作将结束缺法少规的现象，推进物业管理行业走上规范化发展的轨道物业管理在我国是一个新兴行业。良好的法制环境，对于推进物业管理行业的健康发展将；起到保障作用。
1、法制化运作要求物业管理必须有法可依。目前，我国物业管理仍存在着缺法少规，立法滞后，缺乏系统性，立法层次低，法律效力差等问题，这种状况不改变必然影晌物，业管理行业的发展。因此，加速物业管理立法仍是行业发展的当务之急。
2、法制化运作有利于物业管理行业接照市场经济规律办事。没有法律、法规的引导、规范和制约，市|来源|考试|大|场机制难以有序运行。因此，物业管理行业要实现法制化运作，应当按照国家和地方已出台的有关物业管理法规、规章、自规范性文件进行管理，只有实现依法管理，物业管理行业才能得到健康的发展。
3、法制化运作有利于规范物业管理行业行为。物业管理要想得到健康的发展，必须靠法律、法规对物业管理行为进行引导、规范和调整。否则，物业管理行业难以向深层次、高水平发展。
党的十五届五中会会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，明确指出加强法制建设，规范发展物业管理业，当前应突出抓好以下几个方面的工作：一是必须树立依法治物的思想观念。二是增强立法的计划性。要本着统一规划、分步实施、突出重点、急用先定的原则，加强立法的计划性，建立严格的目标责任制，将责任落实到具体部门，使立法工作按立法计划有序的进行。三是大胆借鉴国外物业立法经验，加快我国物业管理立法的步伐。四是区别轻重缓急，突出重点，急用先定。