浅析从管理物业到经营物业

一、 管理物业的定位需要经营物业的介入

物业管理这一行业在北京已存在，发展好几年了。但由于不少企业受国营旧有体制影响，只认为物业管理是原有企业的附属后勤部分，因而是花钱赔钱部门，这就导致了相当一批物业管理企业或艰难经营，或伸手向母公司要补贴。更多的物业管理公司把自己的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等一些花花草草的事物中。这些都仅是物业管理的外在形式。而不是它的真正内涵。物业管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到令居住者或使用者感觉安全舒适的目标，其仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工作，它的更大的目标，是要给你所服务的物业项目一个市场定位，并使它成为产生价值的一种存在，即可以用经济价值来衡量的升值产品。如果该物业项目定位不准确的话，所有的物业管理工作都将事倍功半，不能充分提升该物业的经济价值。

一个物业项目的升值又不能简单地依靠房屋结构、设备设施等建筑因素，更需要后期物业项目的功能充分开发利用和服务的到位，从而吸引更多的需求居住和使用者。而物业项目的后期工作恰恰是物业管理公司大有可为的施展天地。

二、 物业管理市场需求物业经营的开展

物业管理公司和房地产开发商属两种不同的业态：一个高风险高投入高回报；另一个正好相反。有的开发商盖楼仅仅是为卖掉，属项目型；另一种是置业型，建楼不完全为卖，而主要为长期经营。目前大多数开发商属前者，快速进入，轻松撤退，只要卖掉，万事大吉。既使是置业型的开发商，在前期筹备和初期经营时，由于缺乏经验和专业人员队伍的准备，也是战战兢兢、小心害怕，担心经营摸不清市场行情而赔损。从目前我们正在洽谈的几个项目上看，各个开发商都从不同侧面向我们提出了希望我们进行物业管理的同时，也要进行经营管理，这样就给物业管理公司提供了这样一个可充分操作的天地。因为作为一个专业物业管理公司的各项管理服务举措一定是要为服务对象而进行的。因为物业项目不同，楼宇内涵不同，客户群也会不同，需求也不一样，当我们在不断满足客户需求时，管理、服务就会出新、并结果，相应物业管理公司亦可在服务中获得收益。

当然，如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点，是需要认真加以研究的。既不能因运转困难，全力搞其他经营，因而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业项目中的大好资源白白浪费。正确的做法是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

三、经营物业的商品

谈到经营，让人们必然联系到商品，那么什么是物业商品呢？首先需要认识到经营物业提供给客户的商品与其他的商品有很大的区别。主要有以下几点：

（一）、经营物业的商品是不能贮存起来等市场有了好价格才去销售，而是必须抓紧时机当即销售。

（二）、经营物业的商品是不能运送的，它不可能从其他物业项目搬到本物业项目中，必须就地出售，顾客只能在本物业项目中享用。

（三）、经营物业的商品受有限制，它是定量、定时的。

（四）、经营物业的商品恰恰相同于管理物业的基本任务，那就是提供给客户的是服务，其需要通过项目部各部门、各个员工来实现的。

商品对消费者具有吸引力，就有市场。经营物业的商品实际上是一种款待，款待客人的成功之道是满足客人的需要，只有做到能满足客人的需要，客户才愿意花钱来购买。物业经营者必须根据客人的各种需求来制定自己的服务经营项目，才能占有市场获得收益。

四、经营物业的资源分析及管理运作

所谓经营管理，即策划、组织、领导及控制一个单位的资源，以求实现该单位的管理服务及经营的总目标。所谓资源，在我们所操作的物业项目中主要分为两大部分：一是物质资源；一是人力资源。物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为各个物业项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面之广、范围之大，要求之高与其他行业有所不同。它生产的商品最终是人对人的工作，也就是服务，一个物业项目一经入驻，每天二十四小时，一年三百门十五天，时时刻刻都处在经营活动中，活动中的人因性别、年龄、兴趣、文化水准、教养程度、环境、情绪等的不同，表现在对待客户的态度，文化能力，工作效率等方面有所不同。要求他们每天、每时、每刻都一样是困难的。因此，各个物业项目的管理者在人力资源上要花大功夫做好工作。

至于物业资源又可分为两个部分，即固定资产资源与资金资源。 固定资产资源多指楼宇单位，机器设备、设施、家具、器具、布草、存货以及周边土地空场及至楼顶空中位置（广告位置）等一切有形的物资。资金资源多指利润、流动资金、折旧费或开办费、预收款、应付款等资金。这些资源一般来说是相对稳定的、固定的。但在不同的经营管理者的眼中，它又是不同的和较为活跃的东西。保守者视其为死水，无可施为，进取者则视物业项目本身的三维空间甚至四维空间无所不可成为参与经营的资源，就在于怎么去认识和理解它。

除了上述两种资源外，物业公司的品牌，良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，也可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益。

物业的经营管理是一门科学，它是一个完整的、独立管理体系，它既有别于传统的饭店经营又有别于单纯物业管理服务挣小钱。各个物业项目的经营活动都有它自身的业务特点，同时也有一定的规律性，只要经营管理者用心地研究它的业务特点，掌握它的规律性，运用有效的方法，实行科学的、有效的管理和经营运作，是可以取得成功的。