浅析物业管理发展的方向

张雪梅 天津市滨海新区塘沽房产服务中心

一、物业管理将向规模化方向发展

物业管理的规模化经营就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域，科学确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化地占有市场份额。

目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商自己成立物业管理公司管理楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主利益受到损害，极大地损害了行业的整体形象。

物业管理企业的规模化是物业管理发展面临的挑战，从企业追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还要充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加、规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。

由此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。扩大市场份额，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题。

二、物业管理将向区域化方向发展

所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统理论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。

随着社会的不断进步，小政府、大社会的发展趋势越来越明显。政府为简化办事程序，从具体事务中抽身出来制订宏观政策，并将部分服务职能让社区和企业宋承担，由此，区域化物业管理初见端倪。

区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系；从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前者是单一专业型，后者则是综合网络型。后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的双重性。区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。

区域化物业管理的企业会根据区域物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理，实现整个区域的资源共享、优势互补、共同发展。

区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰，有利于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物业管理在可持续发展理论指导下健康、稳步发展。

三、物业管理将向专业化方向发展

随着城市发展水平的提高，城市功能划分将越来越细。对于物业日常管理维护保养的要求也会越来越高，物业公司将起到统一组织和调度、资源整合与分配的作用。

如果物业公司一味追求小而全，过分地配置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增加管理成本和自身负担，并容易造成大量的资源浪费。相反，如果组织专业公司对业主服务，则可大大避免这些矛盾，如房屋维护与保养聘请专业公司，他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果，卫生由专业的清洁公司负责；绿化由专业绿化公司承担，绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。只有经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化工作，并最终使物业管理真正成为千家万户信任和依赖的具有一定社会地位的行业。

四、物业管理将向智能化方向发展

智能化是物业管理中固有的一种硬件设施，它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输，建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统共同组成的一套完整的服务系统，为业主提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，主要表现为三大特点。第一，网络化。目前流行的家庭办公、网上购物、远程教育等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。第二，人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的，因此，在规划、设计阶段就要充分考虑居民的各种现实需要，应该“以人为本”。第三，综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能涵盖通信、安防、家庭智能化等几大方面。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，这也使物业管理真正有了“用武之地”，间接地提升了小区物业管理形象。

一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为业主服务，业主才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受到生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。