浅析物业公司是否属于独占地位经营者

在不少居民住宅小区，物业公司针对小区业主安装太阳能产品事项作出限制性规定，即小区业主只能安装物业公司指定的某品牌太阳能产品，如果安装其他品牌的太阳能产品，物业公司将予以强制拆除。如果发生上述消费纠纷，工商机关受理和处理相关的消费者申诉举报，需要准确判断物业公司是否属于法律意义上的具有独占地位的经营者。

有观点认为，物业管理是一种合同行为，物业公司是业主选定的，故物业公司不是独占性质的企业。因此，如果小区业主在购买房屋之前，阅读并同意“只能安装物业公司指定的某品牌太阳能产品”的物业服务合同条款，则应当视为已经同意物业公司的约定，不得违约。

笔者认为，作为一个法律概念，依法具有独占地位的经营者应当满足两个条件，一是依法，即必须是法律、法规规定具有独占地位。二是具有独占地位，即经营者的市场准入受到法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件的特别限制。

《反不正当竞争法》第六条规定：“公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争。”该条款中规定的“其他依法具有独占地位的经营者”是指在公用企业以外，由法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件赋予其从事特定商品（包括服务）的独占经营资格的经营者。

《物业管理条例》第三十四条明确规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。这说明物业公司在一个物业管理区域内并不存在竞争，属于独占经营。而业主对物业公司的服务行为本身也具有较强的依赖性。对于物业公司来说，物业服务合同的存在并不能影响到其独占地位的性质，同时，物业公司的服务对象从数十户到数千户不等，因此物业服务合同也有别于一般合同。由此可见，物业公司的独占地位是依法存在的。

根据《物业管理条例》第五十三条第二款“物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”的规定，以及第四十六条第一款“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业公司无权在物业服务合同中约定“只能安装物业公司指定的某品牌太阳能产品”的内容。因此，无论是从保护消费者合法权益的角度出发，还是从反不正当竞争的角度出发，物业公司的这一合同约定都应依法受到查处。况且在执法实践中，已有查处物业公司限制竞争的真实案例，并得到司法机关的认可。

作者：四川省宜宾市高县工商局邱柏