有效的业主组织才配得上有效的物业服务

长春市朝阳区今年将对三环内的30个“老、旧、散”住宅区以改造冷、漏、破、险房屋为重点，进行环境综合整治。同时，将对整治后的住宅区建立长效物业管理机制，按照长春市“四级”物业管理工作体制，由街道、社区组织召开业主大会，选聘物业服务企业提供专业化物业服务或指导业主实行自治管理。（相关城市晚报今日A04版）

住宅小区的物业管理问题一直是一个焦点难题。一方面是物业弃管导致的住宅小区环境差、安全差、生活质量差；另一方面是不少物业长期亏损，多家物业公司倒闭。很多人反映“物业管理难，自治管理更难”，其实其根本原因，依旧在于长期没有理顺业主和物业的关系。真正的物业管理，是业主聘请物业公司的服务性管理，而不是物业公司的统治性管理；真正的业主自治管理，是在业主自治的基础上成立的有广泛代表性的业主委员会，聘请物业公司来管理，而不是靠业主直接管理。

面对物业管理困局，有完全相反的例证可以给人足够的信心现在很多企事业单位的物业服务也开始通过聘请物业公司来管理，但在住宅小区中普遍存在的业主与物业的各种纠缠不清的问题，在这种物业服务关系中就很少出现。为什么？要回答这个问题，就要看作为一个单位和一个小区，在与物业公司的关系中，区别是什么？区别只有一个，那就是单位和物业的关系是单纯的一对一的关系，而小区业主如果没有有效组织，与物业的关系就是多对一的关系，对于物业不能形成有效的委托、管理和监督，分散的业主向物业主张权利困难，物业面对分散的业主管理也困难。

所以不论是物业管理难还是业主自治难，根本原因都在于相当数量的住宅小区，从未召开过真正意义上的业主大会，没有一个真正有代表性的、有执行力的业主委员会。结果，物业和业主两个主体之间的对应关系，变成物业和众多分散业主之间的多头关系，一对矛盾变成一团乱麻，物业在缺乏业主有效监管的状况下运作，物业和业主的矛盾复杂多发，而等到物业弃管的那一天，问题已经成堆。所以物业弃管，连带的往往有物业账目混乱、费用陈欠等一系列问题，这些问题不但不是聘请新的物业就可以解决的，反倒会让问题越来越复杂。所以，业主的权利意识，要通过有代表性的组织形成集体意识，只有业主的有效组织，才是物业有效服务的前提。

要做到这一点，就需要广大业主有自觉和自主意识，要实现由居民身份向业主身份的转变。很多物业公司不知道自己是被业主雇佣的，而是把自己当成领导，当成小区的统治者、独裁者，为所欲为甚至胡作非为，在政府信息公开都在日渐制度化的今天，连物业服务账目都不向业主公开，拒绝业主的监督。这一方面，需要政府相关部门发挥主导作用，需要物业服务制度的进一步完善；但另一方面，更需要业主真正依法组织起来，从而有效主张权益。有一个道理很简单，你自己的权利，自己都不重视、不自觉，而是等靠要，你还能指望谁，比你自己更关心自己呢？从这个意义上说，住宅小区的业主自治问题，是一个涉及城市基层民主建设与和谐社会建设的基础问题。

现在，长春市对30个“老、旧、散”住宅区的环境综合整治，意味着抹平了这些小区陈欠的旧账、呆账、死账。那么这些小区的广大业主，正应该树立共同家园意识，趁着这个难得的机会，在政府相关部门、街道、社区的帮助和指导下，自觉主动依法组织起来，选聘物业服务企业，构建全新的业主与物业关系。