王荷：业主资源的经营

业主拥有极其丰富的资源，如物业、社会关系、知识、各种层次各种内容的需求，等等。这些资源都可以通过有效的经营活动带来收益。物业管理要想成为产生“超级富豪”的行业，必须也必然要走业主资源经营这条光明大道。

业主资源的分类业主资源可分为需求资源、固定财产与流动财产资源(仅用其字面意义)、货币资源、无形资产资源(可分为知识资源与社会关系资源)等。其中，业主在日常生活、健康、娱乐、教育等方面的需求，构成了社会消费的基础，业主需求资源是最为广泛也最为物业管理经营实用的资源，是业主资源经营中可获取最大收益的部分。

业主资源经营的方式

满足个别业主的需求可以由少数人甚至个体完成，若要满足业主群体的需求，则必须有一个严密科学的组织。这个组织既可由物业管理提供，也可由其他社会商业机构提供。以下3种是物管行业熟知的业主资源经营方式。

1.特约服务。在物业服务合同的范围之外，受业主委托，物业管理为业主个体提供服务，并收取约定费用。这种服务也被称为“综合经营”、“增值服务”、“专项服务”、“特色服务”等。

2.社区商业。各类经济组织看到了业主群体巨大的消费潜力，开始在社区内进行商业活动，其经营不仅面向业主、物业使用人群体，并向周边非业主群体辐射。

3.服务集成商。物业管理在满足业主需求资源的过程中，不涉及具体的产品或者商业，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的提供在这个平台上实现对接。物业管理做社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。物业管理的电子商务可以理解为服务集成商的一种外在表现形式。目前，服务集成商仅限于概念范围。

业主需求资源经营之一：社区商业经营

社区承担着最基层的全部社会功能，业主/物业使用人对商业、经营、娱乐等方面的社区需求愈来愈多。社区商业既是经济发展和城市建设到一定阶段的必然产物，同时也促进了经济发展和城市繁荣。

社区商业经营项目十分丰富，它几乎包含了商业领域内的所有内容。如衣物、装扮、居住、文化、教育、看护、医疗卫生、购物、娱乐、体育、lT服务、理财服务、经纪中介、礼仪、安全、情感类服务、商业服务等。其中每一项都可细分出数十、上百种业务。

社区商业拥有稳定的客源，管理费用不高，能够灵活转变经营内容，故经营成本及经营风险随之降低。物业管理进行社区商业经营享有得天独厚的条件:一是非常熟悉社区内的情况，二是物业管理拥有丰富的人力资源。社区商业经营在物业管理区域内相当普遍，其运作也基本成熟，但物业管理行业的介入很浅，有待于进一步提高。

物业管理进行商业经营必须正确处理两者之间的关系。物业管理是主业、是生存的根本；不能因经营商业而对物业管理主业有所损害。

在资金、组织、商业人才、经营场所、调研、项目等社区商业经营的要素中.物业管理首先要关注的是建立企业统一经营的商业组织，切忌由各项目管理处单独操作。其次是详细准确的调研，如了解社区内以及社区周边同类型商业的基本状况，对已经经营成熟且较有实力的项目则须谨慎介入，一般情况下.以小区为中心半径500m左右的服务范围内，如果有大型的有实力的商业网点，则小区内的商业就不再经营同类型项目。再次是精心选择项目，可遵循如下原则：日常生活类优先、消费周期短的优先、易损易耗品优先、优势特色项目优先、中介服务项目优先等。但最根本的原则是消费者需求优先。

5万~10万人以上的大型社区，其商业经营最有潜力，因为人口众多而消费能力十分强大。一些高档社区虽然人口较少，但业主有较高的经济收入，其消费能力相对较强，所以也能够保持足够的消费量。有些社区的居民不一定很多，但该社区位于城市规划的商圈之内，能够辐射到周边很多消费群体，这类项目的经营也十分有价值。

业主需求资源经营之二：社区网络与电子商务

物业管理作为社区的管理和服务提供方，完全可以利用社区网络系统达到服务目的和商业目的。

电子商务早已是先进国家商品交易的一个不可或缺的渠道，国内电子商务也在近几年取得了突飞猛进的发展。网上购物已经形成了与传统商业业态相抗衡的力量。据新华社报道，2004年eBay易趣全年的交易额超过20亿元人民币，相当于10家国内沃尔玛门店2003年全年的营业额。

虽然社区外的电子商务网站非常成熟，但它仍然要解决货物的配送问题。配送的货物最终都要被消费者拿回家中(办公、服务体验等类除外)，则配迭的终端最为有效的目的地就是社区，而社区的管理者和服务者是物业管理。至此，物业管理与电子商务进行了交叉，两者联姻就有了现实需求的基础支撑。

物业管理可介入电子商务网站的经营。物业管理与消费者之间的距离很近，而这是社会上的电子商务所远远不及的，物业管理电子商务易取得消费者的信任，在诚信方面具有先天优势。如果暂时无法建立社区电子商务网络，物业管理可以参与社会电子商务的配送业务。

物业管理经营电子商务，必须保护业主的消费利益，如果出现了交易风险，业主将把该风险与物业管理联系起来，并最终将风险转嫁给物业管理。物业管理的电子商务概念虽然早在20世纪末已经出现，但到目前为止仍然还局限在概念阶段。