试论物业公司与业主的三大关系

物业公司与业主的关系，从与开发商签订购房合同时就已形成。物业公司与业主的关系，都要经历一个由认知到认同的转变过程。无论是开发商经营的物业公司，还是独立于开发商之外的物业公司，都会因为物业管理之间的一些问题产生矛盾和纠纷。由此而来，业主对物业公司进行博弈，频繁更换物业公司的现象时有发生。本文试图从上述现象入手，论述物业公司与业主的关系，从而起到促进物业公司与业主建立诚信服务、和谐融洽的良好关系的作用。

一、协议关系

物业公司与业主的协议关系，一般是指开发商单方面按

照物业管理的要求起草，并征得业主个人同意签订的物业服务的协议。在这种协议关系中进行物业管理的开发商，为寻找房屋销售的亮点，协调承建商之间的关系方面，往往是主动承担前期的物业管理，甚至不惜贴补费用来赢得业主的满意。但由于物业服务协议是开发商单方面形成的，它有一定的局限性，也有不够完善、不尽人意的地方。况且，物业服务协议又是开发商与业主单方面签订的。所以在对协议的理解上，在对协议的执行上，就容易产生各执一词，甚至出现矛盾和纠纷。

面对这样的协议关系，作为起草物业服务协议并进行前期物业管理的开发商，应该把兑现物业服务协议作为前期物业管理的重点。在前期物业管理中，应该给业主多作说服解释，按物业服务协议的承诺去落实，不要靠减免一些费用来赢得业主的满意；而是要靠诚实守信、靠优质服务取得业主的信赖。作为业主也要在双方签订的物业服务协议范围内，维护好自己应有的权利，履行好自己应尽的义务。在这样的基础上，物业公司与业主只有依靠物业服务协议，来共同度过前期物业管理的磨合期，为业主委员会成立后的物业管理奠定一个良好的开端。

二、合同关系

物业公司与业主的合同关系，是业主委员会成立以后，

业主委员会与物业公司签订的物业服务合同的法律关系。这种受法律保护的物业服务合同，标志着物业服务管理走上了法制化、规范化、制度化的轨道。

物业服务合同较服务协议更严肃、更规范，它是一个法律文本，操作性更强。它是在公开、公平、公正的原则下，经物业公司与业主共同协商，对双方的权利和义务进行规范和约束的一个法律文本。物业公司要按照物业服务合同，一项项地落实兑现，并提供优质服务；业主也要按照物业服务合同，一项项地履行义务。物业公司照章办事，业主按规定缴费。合同以外的，必须经2/3以上的业主同意修改，并与物业公司进行平等协商解决。物业公司与业主之间的关系，实事上形成了一种以服务合同为纽带的民事关系。

面对这样的合同关系，物业公司与业主都必须树立一个依法维护自身合法权益的观念。双方都受物业服务合同的保护和约束，双方都具有履行物业服务合同的权利和义务。物业公司应主动地兑现物业服务合同中每项条款，业主则应自觉地配合、监督物业公司落实物业服务合同中每项条款。互相尊重、互相信任，以业主委员会为平台，加强物业公司与业主之间的沟通，共创和谐融洽的良好的居住环境。

三、服务关系

物业公司与业主的服务关系，从与开发商签订购房合同成为小区的业主开始，物业公司与业主的服务关系就已形成。要得到业主的认可，物业公司就得按照物业服务协议，为业主作好前期物业服务；按照物业服务合同，为业主作好规范化的物业服务。物业服务协议也好，物业服务合同也罢，它们的共同之处就是物业公司与业主之间，通过协议、合同，实事上形成了一种民事关系。其核心就是如何为业主服务。其表现形式就是用业主的钱为业主服务。

面对这样的服务关系，物业公司对业主有一种义不容辞的责任，就是全心全意地为业主服务。要做到这一点，笔者认为，物业公司是否应该遵循以下几条原则：一、诚实守信的原则。这是一条最基本的原则，这也是能否为业主做好物业服务的关键所在。签订合同时不欺诈业主，执行合同时不为难业主。让业主对物业公司增强信任感；二、亲情服务的原则。业主以小区为家，物业公司就是业主的管家。小区是个大家庭，业主就是兄弟姐妹一家人。物业公司把业主当作自家人，与业主建立和谐融洽的关系。让业主对物业公司增强亲和感；三、优质服务的原则。物业公司在为业主提供服务时，要做到三公开，即收费项目、服务内容、服务标准公开。用热情的态度、优质的服务、良好的环境感动业主，让业主明明白白地消费，高高兴兴地缴费。让业主对物业公司增强尊重感。

由此看来，物业公司与业主如果都能把握好它们之间的三大关系，那么物业公司与业主之间的矛盾和纠纷，在一定程度上都会迎刃而解。物业公司不但给业主提供了优质的服务，也给建立和谐平安的社会主义社会的新型小区提供了有力的支撑。