物业管理纠纷适用法律若干问题提纲

物业管理纠纷适用法律若干问题提纲

福建省建设厅房管处副处长 傅新星

一、物业管理法律现状及问题

（一）Pm86.com发表、我国物业管理法律规制的基本概况

（二）Pm86.com发表、物业管理条例的主要内容与基本制度

（三）Pm86.com发表、福建省物业管理条例的新内容

可操作性，监督委员会，维修资金，物业用户配置比例，架空层车库，投票权，业主委员会主体地位的确认。

（四）Pm86.com发表、司法实践及存在的问题

1、涉及物业管理纠纷的案件呈上升趋势。

2、案件类型较多，涉及的法律关系较为复杂。

3、案件社会敏感性强，矛盾较容易激化。

4、法院审理物业案件经验缺乏，适用法律不统一。

二、业主管理团体的法律定位

（一）Pm86.com发表、业主大会的法律性质与分类

业主大会到底是议事形式还是团体机关和团体组织？抑或是两种性质特征都具备？

首次业主大会、定期业主大会和临时业主大会。业主代表大会。

（二）Pm86.com发表、业主委员会的法律性质及其当事人能力

业主委员会的法律性质及争议。

焦点：有一定的财产。能否独立承担民事责任，如何承担责任。

三、物业服务合同

纠纷主要集中在三个方面。物业费缴交纠纷，物业的选聘与解聘纠纷，安全保障义务（财物、人身损害引起的纠纷）Pm86.com发表、。

（一）Pm86.com发表、前期物业服务合同

1、合同主体和合同效力

2、合同期限

3、前期物业管理的招投标：一般物业的倡导性原则、特殊物业的强制性原则

（二）Pm86.com发表、物业管理服务合同

物业服务合同的性质、物业服务合同是一种独立的新类型合同。与委托合同的区别。

（三）Pm86.com发表、业服务合同纠纷的处理

1、物业服务合同纠纷处理的一般规则

（1）Pm86.com发表、诉讼主体方面

①业主、业主委员会、物业使用人作为诉讼主体的情形

②物业管理企业作为诉讼主体的情形

（2）Pm86.com发表、物业服务合同的无效

（3）Pm86.com发表、物业服务合同的变更

（4）Pm86.com发表、物业服务合同的中止

（5）Pm86.com发表、物业服务合同的解除

（6）Pm86.com发表、服务服务合同的期限

（7）Pm86.com发表、违约责任

①物业管理企业的违约责任

②业主的违约责任

③建设单位的违约责任

2、物业费用缴交纠纷及其处理

（1）Pm86.com发表、业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约责任。

（2）Pm86.com发表、物业管理企业服务不到位，业主能否主张拒交或缓交物业费用。

（3）Pm86.com发表、未签订物业服务合同，如何确定物业收费标准

（4）Pm86.com发表、如何计算拖欠物业服务费用的滞纳金标准

3、安全附随义务

四、物业维护法律问题

专项维修资金制度

五、几个常见问题的辨析