物业管理在项目销售阶段的主要工作

物业管理企业对物业销售阶段的介入也很重要。

1、介入形式

此阶段物业管理企业介入的形式多种多样，物业管理企业派出的人员及投入的力度都较大。

2、主要工作内容

（销售前）

（1）物业管理整体策划落实成效完整、详细的物业管理方案及实施进度表；

（2）确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定，房屋公共场地及场所的管理规定；

（3）明确各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；

（4）起草并确定《前期物业管理协议》；

（5）对物业管理在销售中的活动进行计划与安排；

（6）根据实际情况采取公开招标的方式确定前期物业管理企业。

（在销售中）

（1）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，一方面使购房者对物业管理有较具体的了解，另一面也可以了解并统计分析潜在业主对物业管理的要求、意见等。

（2）可以印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化。

（3）已确定的前期物业管理企业可以采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况。

（4）督促由物业建设单位与业主签订《前期物业管理协议》；

（5）督促物业建设单位依据有关规定依法收取基金。

（销售后）

3、注意事项。

（1）有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是。根据物业管理的整体策划和方案来进行，不应为了销售而夸大其辞，乱承诺无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。

（2）售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制度和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免对业主要求过高，而物业管理企业的管理水平和管理措施跟不上的情况发生。

（3）在销售过程中对未来物业管理企业的宣传以及未来物业管理所带来的生活方式，具有很多的表现手段和操作手法，尺度把握的准确，方法适用的当，会给销售工作以很大的促进。给物业建设单位带来丰厚的回报。

（4）销售工作物业管理的介入，既是的前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用，在此阶段之后，物业管理的早期介入将逐渐向前期物业管理过渡。因此，该阶段的工作效果既是对前期工作（特别是物业管理总体策划）效果的验证，也会对今后的物业管理活动产生深刻的影响，故应认真对待，足够重视。

物业管理在早期介入时，房地产项目还处于可行性研究阶段，此时物业建设单位根本无法对早期介入的物业管理企业进行公开招标，实际上早期介入的形式和内容与前期物业管理和日常物业管理相比，更多是策划、定位和制定方案的内容，因此对这一时期介入物业管理的人员要求较高，要求他们了解市场，了解业主及潜在业主的要求，对物业建设单位的前期开发在物业管理方面起到指导和帮助作用。

鉴于这一特殊的作用和成本费用的考虑、物业建设单位在选择早期介入的物业管理企业时可以考虑和前期物业管理企业不是一家，或者早期介入的就是某些物业管理的专家。如果发生这种情况就出现了早期介入和前期管理两者不是同一物业管理的现象（实际运作时最好是同一企业，这便于管理和了解物业的情况），面对这种结果，早期介入的物业管理企业（或个人）还要协助物业建设单位进行选聘前期物业管理企业。

在选择前期物业管理企业时，由于物业规划已完成，物业已建成或即将建成，物业的现状已基本确定，这时可通过公开招标的形式来选定物业管理企业。在招标时应根据物业的现状、物业建设单位的规划及对业主的许诺制订出详细地物业管理招标方案，进行社会公开招标。