物业管理公司对新建小区规划设计的建议

房地产商在新建小区规划设计时，往往会请规划部门及设计院对所开发小区进行规划、设计，但往往会忽视请物业管理公司共同参与规划设计。专业设计部门与物业管理部门对小区规划设计都有不同的着重点。有经验的房地产商在请专业设计规划部门设计时，同时会请有经验的物业管理公司参与设计意见。这时被邀请的物业管理公司就应从平时物业管理对设计、规划感觉不足及应注意那些方面等，提出物业管理公司的看法供房地产商及规划、设计部门参考。

一般物业管理公司参与规划设计可以从下面几个方面考虑：实用、美观耐用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等。

1.实用性

（1）房屋的采光--应做到每个房间均能得到自然采光。

（2）房屋的通风--尽量采用自然通风比较好的方位。

（3）房屋的隔（冷）热--选用材料及附件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉的效果。

（4）房屋实用率--尽量提高实用率，在合理的情况下减少公用面积，减少承重柱。规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果，会产生至少5％的实用率差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价的5％上升或下降的结果。比较典型的代表，如建综合大厦，注意实用率的设计，每台车所占位为20～25平方米，住宅利用率可达85％以上，而不注意实用率的设计，使每台车所占位可高达40平方米，住宅利用率只有80％以下，当然超值豪华住宅另当别论。

2.美观、耐用性

美观与耐用两方面处理得好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如，有些发展商为了纯讲美观，突出一些造型，用夹板或铁网、挂灰批荡等寿命短的材料装修一些间隔墙或造型，特别一些公共部分，造成物业管理公司在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大的后期经济负担。切记，房产物业的建设不能像做电影道具和模型一样，只讲究美观，而不注意耐用，这种现象对于新入行经验不足的发展商表现比较突出，开发商建设者应站在广大业主的角度考虑问题，“房产物业是百年大计”的工作！这一项工作做得好，可使业主接楼后得到实惠，物业管理公司的维修量大量减少，发展商的信誉会越来越高！

影响房屋美观除了建设前期的问题，还应考虑使用后期可能出现的问题，应尽量提到建设前期来解决。

例：住宅空调统一留位，防盗网门统一安装，尽量减少二次装修影响公共外观不统一的工作，以上材料尽量采用不锈、耐用材料，以免长时间锈迹，污染外墙，影响整体美观等。

3.功能性

除了正常规划设计应考虑的功能性，下面提出一些常被忽视的功能性设施配备：

（1）住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备。

（2）集中“能源计量表”功能配备。如：水、电、气能源计量表按功能区分集中安放入公共区间，不宜放入各业主家中，这样在抄表时不用打扰业主，方便物业管理工作。另外，配备能源计量表往往只注意各业主的分表及本区总表，没注意公共区域的分表配备，给后期的物业管理能源计量统计工作带来不准确的弊端，所以应配备公共区域能源计量分表，以便后期物业管理计量统计工作。

（3）高层楼房维修、清洁外墙机具配备及留位，高层楼宇楼顶天面不宜做为花园卖出或赠送，否则不利于日后大厦外墙和天面维护工作的开展。

（4）各种指标牌，小区（大厦）平面图、警示标志（牌）配备。

（5）水、电容量超前意识的配备。

（6）物业管理用房的配备。如：办公室、接待室、值班室、制作用膳室、仓库等。有条件还可配几间管理人员集体宿舍，这一部分房可作为公用面积分摊。此工作做好了，可稳定物业管理公司管理人员队伍，提高物业管理公司档次，可减少物业管理费预算费用，减轻日后业主管理费负担，可奠定物业管理的良性循环的基础。

（7）垃圾处理。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。无垃圾处理能力的地区，房地产发展商要考虑处理垃圾设施。

（8）其他功能。防火、防积水、防盗、访客等系统，休闲、购物、娱乐等场所，绿化、道路、围墙护栏等环境，邮政、储蓄、交通、通讯等功能。

4.安全性

（1）有条件的小区、大厦，尽量设计成“封闭型”，以利治安管理。

（2）利用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最好能联接公安消防治安部门，遇事能得到及早发现，得到支持，减少损失。

（3）装修材料除了上面所谈到美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料。

（4）制做的防盗网一定要注意设置火灾救生窗。

5.节能性

（1）中央空调系统，是日后物业的耗能大户，此项工作做好，能为日后节省大量能源开支。做好此项工作除了请高水平空调设计师外，发展商还应在此项目上舍得投资，尽量提高系统的自动化程度，特别一些分区电磁阀、高灵敏度温度控制器、保温材料等不宜从简处理，设计师在设备选型设计时（特别是一些配套电机选择）不要出现大马拉小车现象。

（2）公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不宜一个开关控制一片灯，应按每组灯的功能性要求配备开关。