写字楼物业管理的市场竞争力何以提高

如何提高写字楼的市场竞争力？笔者认为，关键在于提升写字楼物业管理的市场竞争力。因为，这不仅仅缘于物业管理是提高写字楼市场竞争力的重要手段，而更在于写字楼作为一个商服物业项目，其价值和功能主要应该体现在物业管理这一层面上。因此，可以说物业管理是提高写字楼市场竞争力的重要手段。

那么，怎样才能提升写字楼物业管理的市场竞争力呢？笔者认为，可以香港和内地写字楼作个比较。香港和内地写字楼在物业管理上的不同，首先表现在电梯、洗手间等物业管理的细节方面。从我国各大中城市写字楼的发展态势上看，由于其物业管理品位和硬件与国外发达国家写字楼物业管理的品质和硬件相比，还存在一定差距，因而要提高其写字楼的市场竞争力，还得进一步从其物业管理的品质和硬件上下功夫。

那么，写字楼的物业管理到底还应从哪些方面努力，以此提高其品质和硬件的市场竞争力呢？笔者认为，还有必要从如下方面努力：

其一，从“健康式”物业管理方面努力

笔者认为，“健康式”的物业管理应该包含两种内涵，一是硬件方面的内涵；二是品质方面的内涵（亦可称之为软件方面的内涵）。所谓写字楼硬件方面的内涵，即包含写字楼内的空调、配套服务体系、景观、办公用品、办公装饰等设置。比如写字楼的空调设置。我们知道，非常时期写字楼的中央空调已经成为众所畏忌的硬件，传统的风道式循环空调已经遭到写字楼各开发商的封杀。不同建筑体的写字楼开发者都在根据不同的建筑形态寻找最佳的送风方式，争取使写字楼硬件配套更加“人性化”。

又如写字楼物业管理的配套服务体系。专家认为，一个健康写字楼物业管理应该具有完善的配套服务体系，例如写字楼内应设立与物业管理体系相融的办公室人员快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为办公室人员解除疲劳、放松心情营造良好的空间。再如写字楼的景观设置。写字楼中的白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，所以他们容易产生压抑感，也需要一种环境使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感。这就要求写字楼周围要有一定绿化景观。再如写字楼的办公用品设置〔包括其各种办公自动化设置〕。如写字楼办公室内的电话、电脑、打印机、传真机、复印机、碎纸机、吸尘器、照明设备和各种小型工具等；室外的各种车辆、小型船舶、除草机和车用起重机等。它们中的相当一部分，将被要求达到写字楼物业管理的环保、节能、低排放和低噪声标准。如对写字楼物业管理照明的要求是节能和尽可能使用天然采光；写字楼办会室内大量消耗的纸张，要求广泛使用再生纸和两面使用纸等。至于写字楼办公室内计算机的配置，国际绿色采购的标准既细又严，不仅涉及到辐射和节能标准，甚至连关机的功率消耗和键盘是不是符合人体工程学都有标准。再如写字楼的办公装饰设置。由于政府写字楼内的办公设施，不仅对门窗材质及其保温、隔热、隔音等性能及其安装质量有要求，对其办公用具的木材、配套金属及塑料零件、粘合剂和表面漆等也有严格标准，就连原料产地也要“追究”，要看其是否通过“森林管理认证”；政府写字楼办公室的节能型门窗玻璃，不仅要求其材质应是中空的，且安装和服务也必须达标；再就是政府写字楼办公室的装修用板材，必须又轻、又防腐、又隔音、隔热和无有害释放等。如果做到了上述各条，即是在写字楼“健康式”物业管理硬件建设方面作出了努力。

所谓写字楼品质（软件）方面的内涵，则主要指其精神方面的因素。虽然写字楼内办公室硬件健康、相关配套健康式的物业管理固然重要，而让写字楼内职员感到真正健康的却还有一种精神上的支持。写字楼内良好的物业管理方式所形成的良好的工作氛围可以让写字楼内职员感到精神焕发。当然，写字楼内与健康相得益彰的外形设计亦能让人心情愉悦。然而，在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的真正保障。不同的写字楼赋予人们不同的感觉，而更加完善的物业管理让人感到建筑不再是一个水泥躯体，而是一个可以保证你正常工作需要和精神需要的给予者。

今天，写字楼已悄然改写着健康办公的模式，而且大多数写字楼都在经历着健康评估，并且都在争取建造软硬件兼顾式地健康、都在争取为业主提供拥有精神健康的最佳氛围的写字楼。笔者相信：在写字楼健康办公标准上有了更多地探索之后，后非典时代的绝大多数写字楼将会在铸造健康理念和软硬件设置方面更加完善。

其二，从“超前式”物业管理方面努力

随着现代房地产市场的日益成熟和规范，业主以前在选购写字楼时，大多考虑的是写字楼的质量和价格、地理位置。而现在，在这个基础上也开始考虑到物业管理。大部分先知、精明的写字楼开发商已意识到这一点，并已逐步开始将写字楼物业管理作为一个全新的卖点进行包装，同时这也为写字楼物业管理企业与潜在写出字楼业主间在对写字楼电气设计方面应具有什么样的超前设计的交流创造了客观条件。写字楼物业管理企业与业主间在对写字楼电气设计方面应具有什么样的超前设计的交流，还体现在物业的规划、设计、修建过程中。在此过程中，写字楼物业管理公司站在业主的角度，对写字楼物业的整体施工质量进行监督，这从某种意义上来讲，已是在与写字楼业主进行潜在的信息交流。而这种信息交流，又主要体现在写字楼的物业管理公司必须站在业主利益的角度对写字楼的电气设计应具有怎样的超前意识，应采用何种相适应的电气等问题进行“超前式”物业管理的监督。例如，物业管理公司在通过招标进行超前管理阶段之后，即可对将要实施管理职能的该写字楼的电气设计提出以下具有超前意识的设计要求和建议：

一是设计人员在参照设计规范进行设计时，一定要考虑到：按规范进行设计，仅是最低的要求，应当在线路上留有一定的余量，以适应写字楼办公室或会议厅的电器不断增长和完善的需要。经测算，一间约80平方米的写字楼办公室，电气设计标准从2KM提高到16KM，投资仅增加900多元，还不到总造价的1%。但换来的却是几十年该办公室电气的安全和使用上的方便，还消除了使用若干年后更换电气线路的后顾之忧。这从长远来看不是多花了钱而是节省了钱。因此，写字楼办公室或会议厅的电气设计要适应写字楼办公室或会议厅的商业化发展的需要。如采用一室一表制，室内配电线路即应尽可能保证今后30-50年内不再改造，否则将会损害开发商和写字楼业主的利益。

二是建议高档写字楼最好推荐采用三相电源。因为，随着电气负荷容量的增大，单相配电方式已逐渐显露出其不足之处：首先，供电系统三相负荷极易不平稳；其次，一些大功率电器（如大功率空调、电热灶、即热式电热水器等）有些已考虑采用三相电源380V。但目前国内不少写字楼均采用单相配电形式，限制了它们在办公室或会议厅内的应用。因此，对一些高档写字楼的电源配电，宜考虑采用三相五线制电源供电，并尽量保持三相负载平衡；在写字楼内的大面积会议厅、会客厅等地方，即应根据需要分别引入具有独立回路的380V三相插座，供三相电源的电器设备使用，这将是未来写字楼的配电趋势，像美国等一些发达国家的写字楼内的大面

积会议厅、会客厅配电就采用了这种方式。

三是要求在结合我国国情的情况下，应尽量参考国外先进的设计规范或标准设计写字楼的电气设备（即香港、欧美标准），力求与国际标准接轨。当然，这种设计要超前，并不意味着盲目攀比高标准，盲目赶超以至失调，从而造成不得不限上网、限发电以至最终造成资源积压浪费；而是应在科学参照的前提下，并力求与本地电气供应的实际情况和发展情况相结合，以使其最大潜值得到发挥。

其三，从“后备式”物业管理方面努力

笔者这里所提出的“后备式”物业管理概念，实质上是从当今新一代写字楼的“后备办公室”及其办公新理念中受到启迪而提出来的一种写字楼物业管理模式。其主要内容是：当一些新建的机关和一些企事业单位在无自己的办公大楼或办公设施之前，它们实际上就是写字楼租约的潜在客户，也就是当它们在没有修建自己固定而又长期的办公楼宇的设施之前，通常需要一个临时的办公地点。一些商用写字楼的物业管理中心正是适应了这种需求，才专门为此而提供了那些快捷的带装修、办公家具、设备及秘书服务的办公室、小型会议厅和可视电话会议厅等物业服务项目。“后备式”物业管理提供的这种办公形式，又被称为快捷办公室，在美国等西方国家又被称为高级办公室，这是为任何一种新兴行业或跨国公司树立形象、灵活使用而设计的。这种商用写字楼的物管中心一般都拥有数十间装修完好的高级办公室，面积从12平方米到80平方米不等，最大的特点是租赁灵活，布局多样，适于机关或企事业单位在短时间内的迅速扩展。这样的写字楼的物业管理中心还为租约用户提供了宽带接入及局域网服务，入住的客户能马上享用通信领域内的最新技术和设备。其高容量的电话系统可以迅速满足对声音和数据线路附加的需求。更为重要的是，电话应答和屏幕显示来电服务使公司形象更加良好。因此，在这样的商用写字楼内设立一个办公室又迅速又省事。由于这样的写字楼内的办公室装备齐全，租

赁业主只需要携带公文包即可入驻办公。此外，可进行大小型会议及提供相应的设备几乎已经成为了这样的商用写字楼内的形象代表，从小到10人以内的小型会客厅到容纳百人以内的内部会议厅的培训班、100人以内的产品展室，再到最多容纳300人的记者招待会、鸡尾酒宴会厅，这样的商用写字楼的物业管理服务完全能够满足各种需求的客户。

另外，这种商用写字楼的会议厅设计的局域网、无线宽带连接可通过快捷畅通高速的专线进行计算机研讨会及高技术网上演示。电视、计算机、挂架纸、投影仪及投影屏幕等会议基本设施，加上最新型的演示设备可供随时使用。除了这种写字楼的多功能厅可以凭借传统方式组织会议外，其物业管理中心还可以在一个完全商务化的环境中安排更具有技术性及适于培训的会议。这种商用写字楼“后备式”物业管理中心所提供的现成的专业秘书支持、口译服务及技术支持，甚至能解决国际会议中出现的意想不到的服务需求。

其四，从“信息式”物业管理方面努力

由于写字楼日常管理服务阶段是其物业管理企业与其业主接触最频繁的阶段，因此，要搞好相互间的信息交流，写字楼物业管理公司必须“主动出击”，主要应按照公共信息交流的基本原则，做好“信息收集、信息处理、信息反馈”这相互间的信息交流工作。也就是说，写字楼“信息式”物业管理应从以下几个方面作出努力：

一是“信息式”的收集要灵活、全面。物业管理公司在收集写字楼业主的信息时，应多方式、多渠道收集信息。如该写字楼物业管理公司通过不定期上门征询客户意见、组织问卷调查、组织文化活动、与业主恳谈等等形式主动与业主交流、沟通，从各种渠道收集业主对物业管理公司的意见和建议等各种信息，从而了解业主的需求和想法，分析工作中存在的不足之处，为采取整改措施，提高管理水平提供依据。

二是信息的处理要及时、高效。写字楼物业管理公司在对各种信息进行处理时，要“急业主所急，想业主所想”，尽快、尽力为业主排忧解难。例如，写字楼物业管理公司中的信息收集部门可将收集到的各种信息根据自身管理方式加以分门别类处理，既可以按专业分类（即分为保安、保洁、维修、绿化等服务类型〕处理，又可按服务性质分类（即分为常规服务、专项服务、特约服务等类服务性质）处理，还可按迫切程度分类（即分为紧急、较急、普通等类程度）处理等等。同时，应将分类整理后的信息按分类形式传递到相关部门进行督导处理，再由相关部门将信息的处理结果传递返回物业管理的信息主管部门。

三是信息的反馈要适时、真实。应根据信息的具体情况，在适当的时间如实向业主反馈信息。例如，写字楼物业管理公司在将收集并处理后的信息以适当形式反馈给业主时，应充分尊重写字楼业主的“知情权”，避免因信息的“有去无回”而造成业主的种种误解，甚至带来一些不良后果。在此应特别注意的是，物业管理企业应做好信息回访工作，即可根据写字楼业主所反映具体情况而采取不同的信息回访方式，以便为收集到更完整、充分、真实的信息而改进工作，并使信息中反映出来的各种问题都能得到及时、彻底地解决。