房屋共用部位、共用设施设备的标准化管理

房屋共用部位特指由多个产权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊通道等；房屋的共用设施设备主要指所有权人共同拥有，并由其共用的房屋设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或公益性文体设施等。

制定分类标准指导管理

要实现房屋共用部位和共用设施设备的规范化管理，就应当制定《房屋共用部位和共用设施设备维修项目分类》的维修管理标准，用标准着力规范房屋共用部位和共用设施设备的维修管理，是确保房屋使用功能始终处于最佳状态的有效管理手段。

首先应制定分类管理标准。配置在建筑区域内各共用部位和共用设施设备是支撑物业使用功能正常运行的保障，由于覆盖面广，保障对象各异，因而保养、维修、更新的条件不同，为充分发挥各共用部位、共用设施设备的使用效能，就必须组织专业管理人员和专家深入调研现行各类房屋共用部位和设施设备的维修管理经验，在此基础上根据建筑设计使用规范和设施设备使用型材的构成，进行科学的维修管理分类，在分类标准中依据设施设备的材料科学界定其使用时限、保养和维护升级的管理办法，分别明确维修、更新、改造的技术标准，指导物业管理单位对房屋共用部位和共用设施设备实施正确的维修管理，提醒业主在关注物业服务企业实施标准化管理的同时更好的监督其做好经常性的维修管理。

其次应当明确项目分类标准的维修管理办法。房屋共用部位和共用设施设备的类别不同决定其管理和维护的方式各异，因此房屋共用部位和共用设施设备的维修管理程序和方法应当各异，不宜采取特定或泛泛的维修模式，而是应当将相同或相近的共用部位和设施设备并行纳入管理，如将外挂玻璃幕墙和外挂石材墙面的保养维修纳入一个标准，将屋面渗透和屋面开裂等相似的共用部位纳入同类维修标准，从而增强维修管理的针对性；对电梯、供配电和安全消防等系统应明确维修、更新、改造的技术要求，提高维修保障的及时性。其三应明确分类标准的技术保障要求。分类标准应当确定维修、更新的基本条件和技术要求，同时明确只要符合条件都应采取相应的措施，措施应具有可操作性。因此，将技术标准转化为管理制度是全面推进房屋共用部位、共用设施设备规范化管理的重要保证。