在北京市业主委员会第三次年会上的讲话--建设和谐家园

在北京市业主委员会第三次年会上的讲话--以主人翁的责任感建设和谐家园

北京业申委召集人、朝阳区新天第小区业委会主任、朝阳区物业纠纷调解委员会副主任、第二届北京市感动社区十大人物之一张大宪主任

各位代表、各位来宾：

大家下午好！今天，在北京市业主委员会第三次年会上能够见到这么多新老朋友，让人感到特别振奋。我们大家代表着首都百万业主群众，今天齐聚一堂，共议改革大事，就是要为新的一年北京市业主委员会的建设和小区、社区建设吹响号角，明确方向，献计献策，凝聚力量，让首都社区基层自治工作迈上一个新的历史台阶。

“一年之计在于春”。今天，在市委、市政府的统一领导部署下，经过广大业主和街道办事处、社区居委会、物业公司的共同配合努力，首都社区群众自治的改革工作已经进入了新的历史阶段。这个大好局面的出现有着一些鲜明深刻的标志。例如从国家政权机构来看，人大代表、政协委员和各民主党派人士比以往更加密切地关注业主权益和社区建设，更加关注小区建设中存在着的诸多突出矛盾和遗留问题。倾听群众呼声，积极向政府递交举足轻重的各项提案。在社会舆论方面，一些重要的新闻媒体开辟专门的版面栏目、紧密报道有关业主和社区建设的问题。北京市以建立住宅区业主大会和业主委员会为主导的小区建设工作已经进入了条件成熟、可以全市铺开的阶段。

如果说今天我们召开的这个年会具有重要的现实意义，就在于我们这几年代表广大业主利益的工作没有白白付出，与市政府的工作部署达到了有机的融合。记得3个月前《北京市业主大会和业主委员会指导规则（试行）》刚向社会公布，引起了广大业主的高度关注和热烈反响。

当然，任何一部规范性文件的出台都不会尽善尽美，都或多或少存在不尽人意的地方。对于《指导规则》，社会各界对其中涉及到的一些问题提出了疑问和不同见解，业申委也接到了不少电话来访。两个月来，市建委、业申委分别召开了多次座谈会，邀请各界代表，认真听取意见，并将群众反映汇总后向市政府有关部门作了汇报。

就这些社会反映，我借此机会跟大家谈三个问题。中心思想是表达一个意思：认真学习，提高认识，以主人翁的责任感建设和谐家园。需要说明的是，我的这些看法是吸收座谈会上一些专家学者、各界人士的言论见解而归纳的。

第一个问题是：认真学习提高认识全面准确地理解领会《指导规则》

我认为，《指导规则》是一份建设和谐北京的重要文件，她将对北京市城市管理、社区建设产生深远的影响。再过10年，我们回过头来再看这份文件，可能更加理解她的历史价值。为什么今天政府出台这个文件呢？其中一个重要原因，就是《物业管理条件》颁布5年了，北京市仅有不到20%的小区成立了业委会，这对于和谐社区的建设是一个大的障碍。相当一部分街道、居委会干部认识的落后，对《物权法》、《物业管理条例》的漠视，造成了这方面工作的滞后，甚至成了阻力。同时部分业主有搭便车的思想，自己的事自己不愿去做，都等现成的。由政府来推动这件事已成定局。所以政府出台这个文件，责任由政府来推动，由街道备案，由居委会负责人作为召集人限时筹办这件事，这确实是一件好事。从中我们可以体会政府的良苦用心。

关于这个《指导规则》大家的看法也不一样，有的相当悲观、有的审慎乐观，这都没有关系，我们可以互相交流，但确实有比没有好，哪怕有很多不足，都没有关系，因为她出来了，出来了我们就可以提意见、可以提出我们的建议了。现在还是试行，在实践中还会有改进的空间，我们可以提建议，把我们实践中遇到的问题和意见、建议总结出来，就可以有的放矢。对于大家的意见，我们可以归纳起来，向市人大、市政府、社工委、市建委提出来，一次不够我们提两次。比如有的社区居委会提出没有开发商代表参加的业主大会筹备组不合法，这就是一种错误的观点，开发商代表不参加筹备组没有关系，筹备组照样可以开展工作这个问题我们已向市建委反映。过一段时间在实践中有了新的问题和意见，我们还可以继续提。

需要注意的是，《指导规则》是一份指导性文件，主要是用来约束行政机关的，不是用来约束业主的，对业主来讲只是一个很好的参考意见。如果业主能够自己组织起来，完全可以自行筹备成立业主大会，选举业委会，到时候请街道办事处和社区居委会来监督就可以了。

第二个问题：怎样理解《指导规则》中的一些关键性问题

首先关于备案的问题，以前《物业管理条例》规定到建委备案，实际上建委发了个文件，先到居委会盖章、然后到街道办事处盖章，现在明确了只盖一个章，居委会的章取消了，到街道办事处备完案就可以了，由街道办事处抄报给各单位，就不需要我们跑到建委去备案了。这是一个很大的进步。

关于由居委会作召集人的问题，许多业主表示担心。居委会要是不作为怎么办？有些业委会成立不了，就是卡在居委会这一关。我认为，这并不影响我们业主自己召集，更不影响我们业主通过直接的决定来作出规定。所以大家不用去担心，因为法律已经赋予了我们权利。这类问题和群众的担忧，在远郊区和城乡结合部表现比较突出。由于历史和社会人文环境的因素，当地的干部比较保守，还存在地方保护主义，比如不赞成小区成立业委会；排斥外来的业主；尽量安排自己的关系担任物业服务工作；阻挠业主和业委会解聘原有当地物业公司等等。在这个问题上，门头沟区绿岛家园小区业主们申请成立业委会的遭遇十分典型。

绿岛家园小区居委会的管辖范围就是这个院子，居委会主任明确表示反对成立业委会。从2006年起，几位业主积极分子为成立业委会发起签名，第一次是720户业主，第二次是320户业主。居委会主任去做分化的工作，告诉业主说没有我的签字，绝对成立不了，业主委员会是乌合之众。去年6月份，这位主任甚至向街道办事处汇报说业主是闹事，给业主积极分子造成很大压力。后来业主代表找到《业主周报》编辑部反映了情况，记者专程作了采访报道，引起有关部门的关注，在市、区物业服务指导中心的督促下，这位居委会主任态度有所转变，表示要积极支持业主们的要求，早日落实筹备工作。《指导规则》实际上在这里只规定了召集人制度，把其他的权利还是给了业主大会和业主委员会。居委会起到监督的作用，业主委员会和业主大会有问题的时候，居委会要向街道办事处去报告。由街道办事处来处理这个事情，是有好处的。因为如果街道办事处处理不对，可以走行政复议、行政诉讼。

实际上，《指导规则》是把居委会的工作和街道办事处、和居民拉近了，现在规定了居委会要负责召集成立筹备组，要负责任，我希望她负责任，捆在一块儿，就知道什么是责任、什么是受累了。

业主们对居委会做召集人还有许多担心，比如：政府是好心，但"好心可能办坏事"，居委会权力大了，就可能产生腐败，侵犯业主权益；有的居委会干部水平不高，指导不好选举工作。对于这个问题，我认为解决的最好措施一是搞好对街道居委会的培训，二是加强对居委会指导工作的监督。培训工作至关重要，其中包括政治责任心、思想政策水平和筹备业主大会、选举业委会专业知识的学习提

新的《指导规则》增加了开发商的责任，督促开发商、物业公司支持成立业主大会。如果开发商拒绝买单，不提供有关资料，不主动配合，就意味着存在违规行为，政府建设部门有责任去处理这个问题。

关于业主大会投票，因为召集业主大会会议很困难，现在规定了代理人制度。以前的制度是一个业主只能代表一个业主，不能接受很多人的委托。这次有进步，规定具体一个业主可以代表几个业主，由业主大会议事规则来决定。这样一个业主就可以接受很多业主的委托去投票，将来各小区可以各楼设立代理人制度，几十个人开会就可以代表业主大会来表决，而不是召集那么多人。当然代理人有哪些权限还需要写清楚，让业主签授权书，这样方便大家开业主大会会议，这也是一个很大的进步。当然处分建筑物重建、公共维修基金这些重大事项的时候，还需要业主挨家挨户投票，一般事务可以由代理人来决定。当然代理制度和业主代表制度是不一样的，但是我们在处理业主大会议事规则的时候可以结合起来，业主代表可以兼任某栋楼的代理人，这就可以方便大家召开业主大会，这些是比较好的地方，我们将来可以用起来。

比起《物业管理条例》，《指导规则》还有一个很大的变化，业主可以以一幢楼、一个单元、一个楼层为单位，共同决定本区域内的管理事务。现在很多事情都要几百户、几千户来共同表决，现在一栋楼的业主可以自己来决定，当然限制不能与整个小区的物业管理规约和整个业主大会议事规则抵触，但总之这也是一个进步。

在选举业委会问题上，如果房产证上只写一个人的名字，作为夫妻的另一方能否具备被选举资格呢？如果夫妻双方约定房屋为共有财产，那么根据《婚姻法》夫妻双方就都是业主。为了更加方便确认这一点，最近政府出台了一个文件，只要夫妻双方带着结婚证、户口本、身份证去房地产管理部门，花上30元钱工本费，就可以加上另一方的名字。因此，产权证已经有了两个，一个是主体证；另一个是共有证。两个证都拥有同等的权利。

有人提出《指导规则》中没有规定业主委员会的办公用房，我认为不是这样的。法律规定业主对于公共区域持共有权益，大家买下的房子，究竟这些房子干什么用不需要别人决定，我们自己举手表决，这个地方作为业主委员会的办公用房，我们从物业费中抽出一部分作为业主委员会的经费，我们就不需要参照《指导规则》了。现在最好的社区每年的公共收益超过了100万，总比居委会好得多，大家可以去举手，干吗需要这份文件呢？文件上没写你就没有吗？不是。现在我们已经开始有业权收益的项目了，比如楼梯广告、电梯广告、每年下来有100多万，需要这份文件吗？不需要。包括物业用房和业主委员会用房，不需要文件规定，从窄的方面来说，业主委员会的工作也有一项是物业管理，我们表决将某间房子作为业主委员会用房，完全没有问题。

业主的所有权是否必须要通过各级红头文件来规定才有所有权？我认为不是，我可以决定每年100多万的经费，难道不能决定业主委员会的用房吗？我可以决定这家物业公司明年不在我这儿经营服务了，我还不能决定物业费标准吗？如果没有文件认可大家觉得心虚的话，我觉得没有必要，在这里，我想强调一个业主自身的觉悟和坚持学习、不断接受再教育的问题，这个问题容易忽略，但影响却十分深远。有的专家讲的好："我不担心业委会能不能选举出来，但是担心业委会能不能把工作干好，能不能把这项事业长期永久地坚持下去。"他讲得很深刻，想得很长远。确实存在这个问题。因为干好小区工作要靠业委会和全体业主的共同配合。如果业主没有觉悟，不关心公益事业，不尊重公共利益，要想搞好小区建设就很难。比如物业费问题，从实质上讲这并不是一种消费，而是对自家产业的一种投资，只有保持一定的投入才能保障你的家园不会败落；只有运用好这种投资，才能使大家的产业保持升值。这种观念还没被大多数业主所认可，还要长期不懈地展开宣传教育。当然，涉及到业主和住宅区方方面面的法律问题也是业主接受教育的重要方面。我们希望大家，所有业委会多做这方面的工作，持之以恒，使广大业主在文化知识、法律意识、思想道德等方面有较大的提升，有长足的进步。

第三，业申委将向政府有关部门建议和呼吁，允许将业主大会登记为法人组织

这个问题是《指导规则》未作规定的问题，因为它涉及到诸多司法领域，解决起来比较复杂。但给予业主委员会法人资格确实是很多业主群众和专家学者的共同呼吁。因为这也是摆在广大群众和业委会面前的一个实质问题：法人资格是业主大会工作的双向需求。一方面对内，有了法人资格，可以从法制的角度对业委会及其成员进行约束，让每一位成员从主观上和客观上对自己的职务和工作真正负起法律责任；另一方面对外，可以以独立法人的身份处理与外界单位的相互关系和各种纠纷。换句通俗的话说，有了法人资格，业委会内外的很多事情可能就好办了。

举例来讲，由于没有法人资格这种待遇和限制，现在有些业委会成员没有法律意识和承担司法责任的顾忌。有的认为反正业委会是群众组织，我能干就干，不能干就不干，说不干不打招呼就不管了。还有的业委会主要成员个人主义严重，大权独揽惯了，自己决定离开业委会时，连印章、文件一起带走，谁也不给。由于缺乏法律意识，有的业委会成员在换届选举后，不情愿交接相关手续，让新当选的业委会成员无法开展正常工作。尤其是在业委会处理与物业公司、业主的矛盾纠纷时，常常使业委会陷于束手无策的境地，想打官司无法以自身为主体起诉对方，与外界打交道由于没有独立法人资格而无法办理相关手续。

为此业申委将联名向北京市政府发出呼吁书，请求允许将业主大会注册为法人组织，中场休息时请大家联名。

各位代表朋友，我们坚信，有市委、市政府的统一领导，有在座的各界精英人士的不懈努力，加上广大业主群众的配合支持，2009年的北京业主大会和业委会建设一定会取得丰硕成果。谢谢大家。