上海物业管理用房所有权纠纷案

案情:

原告:上海市长宁区仙霞别墅(785弄)业主管理委员会(以下简称仙霞别墅管委会) 被告:上海市房屋土地管理局 第三人:上海新城房产企业公司 上海市房屋土地管理局认定,上海市虹古路785弄门卫室(即仙霞别墅小区门卫室)系上海新城房产企业公司于1990年8月取得合法建筑工程执照后建造的。该门卫室建筑面积69平方米,结构为混合一等,层数为一层。上述事实有上海市规划局核发给上海市居住区第四开发公司(以下简称“四分公司”)(89)第156号及(90)第674号二份建筑工程执照、上海市私有房屋产权登记申请书、上海市房屋产权登记审核表等证据为证。被告根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《上海市城镇房屋产权登记暂行办法》第六条第一项的规定,于1994年4月4日向第三人核发了沪房长字第25880号房屋所有权证。原告于1997年1月28日知道被告向第三人核发了房屋所有权证。原告不服,于1997年3月26日向上海市长宁区人民法院提起诉讼。 原告诉称,上海市虹古路785弄门卫室系仙霞别墅小区公建配套设施,门卫室的产权应属于全体业主共有,且该小区全体业主在购买仙霞别墅商品房时,购买了小区建筑占地分摊面积,即系争的门卫室土地面积已由全体业主购买。被告将房屋所有权证核发给第三人是不合法的,请求予以撤销。

被告辩称,其向第三人核发虹古路785弄门卫室房屋所有权证认定事实清楚、证据充分,请求维持其核发的房屋所有权证。

第三人述称,全体业主在购买仙霞别墅商品房时,虽然购买了小区建筑占地分摊面积,但门卫室的房屋建筑面积并未被业主购买。被告根据建房执照核发房屋所有权是合法有效的,请求予以维持。

判决:本案在审理过程中,经当庭质证,原告对被告提供的二份建筑工程执照提出异议,认为被告核发房屋所有权证时依据的是(89)第156号建筑工程执照,而该执照的建筑物名称内根本没有门卫室,故被告核发房屋所有权证无事实依据。被告则认为其在核发房屋所有权证时依据的是(89)第156号及(90)第674号二份建筑工程执照,上海市房屋产权登记审核表内漏写了(90)第674号二份建筑工程执照。第三人对被告提供的证据均无异议,坚持其述称意见。

审理中另查明,“四分公司”从属于上海市居住区综合开发中心,“四分公司”无对外进行房屋销售的职权,为此,上海市建设委员会于1985年4月2日批准成立上海新城房产企业公司,该公司也从属于上海市居住区综合开发中心,可对外进行商品房销售。虹古路785弄门卫室1990年由“四分公司”建造,1991年8月20 日由上海市居住区综合开发中心将房屋调拨给上海新城房产企业公司。其后,上海新城房产企业公司申请办理房屋所有权证。

法院经审理认为,虹古路785弄门卫室属于“四分公司”建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一,是该小区必需的物业管理用房,故该门卫室产权不应游离于仙霞别墅住宅的产权而单独核发。第三人因内部分工通过行政调拨取得仙霞别墅销售权,在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用系争门卫室,法理上属于占有改定。因此,被告对第三人核发房屋所有权证缺乏依据。作出判决如下: 撤销被告上海市房屋土地管理局1994年4月4日核法全给第三人上海新城房产企业公司的沪房长字第25880号房屋所有权证。 本案受理费人民币一百元,由被告上海市房屋土地管理局负担。

评析:

本案是一起行政诉讼案,争议的焦点是物业管理用房的产权归属。首先,物业管理用房的产权归谁所有。为保障物业管理的开展,国家实行物业管理用房保障制度。《物业管理条例》第三十条规定:“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的,用做物业管理办公处所等的房屋,其产权归业主全体共有。从法理上讲,根据建筑物区分所有权的有关理论,业主除对建筑物拥有专有所有权外,对于公共部分则共同拥有所有权,物业管理用房属于公共设施,所有权理应是属于业主。但实践中开发企业随意支配物业管理用房的情况屡见不鲜。对此,《物业管理条例》第三十八条明确规定,物业管理用房的所有权依法属于业主。

在《物业管理条例》出台前,关于物业管理用房的所有权国家立法并无明确规定。但在有些地方法规规定了物业管理用房的产权归全体业主,如《上海市居住物业管理条例》和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等。

其次,本案系争门卫室的性质属于物业管理用房。案发时,《物业管理条例》尚未出台,按照《上海市居住物业管理条例》第十三条的规定,其产权应属于原告仙霞别墅小区全体业主共有。然而,被告上海市房屋土地管理局根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条的规定,向上海市新城房产企业公司核发了虹古路785弄门卫室的房屋所有权证,属于适用法律不当。而被告依据建筑工程执照,认定上海市新城房产企业公司通过自建取得系争门卫室,属认定事实不清。而且,上海市虹古路785弄门卫室属于“四分公司”建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一,是该小区必需的物业管理用房,故该门卫室产权不应游离于仙霞别墅住宅的产权而单独核发。上海市新城房产企业公司因内部分工通过行政调拨取得仙霞别墅销售权,在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继