小区业主委员会运行中的困境与建议

我国物业管理是近年来出现的新事物，业主委员会更是物业管理中的新事物。随着房改的不断深化和住宅建设的投入，我国在未来几年中将有大量各种类型房产纳入物业管理的轨道，业委会的总量将会大量增加。无疑，大量业委会的出现将是我国居民从传统的“房客”向自治的“业主”转变的必然趋势。虽然有关法规对业委会的地位、作用、运行程序都作了一些规定。但是，由于种种原因，业委会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。

困境之一：一些业委会组建程序颠倒、构成人员草率，缺乏广泛性和代表性，使业主游离于自治管理之外，处于被动或被管的地位。

业委会是在物业管理区域内代表全体业主或承租人，即全体物业的所有权人或全体承租人对物业实施自治管理的群众性组织。肩负着维护广大业主或承租人权益，督促业主或承租人履行义务与处理物业管理公司关系和协调各方关系的重任。因此，业委会的组建应在政府有关部门的指导下，通过广大业主的选举产生业委会，构成人员应以产权人或承租人为主，居委会、派出所代表为辅。业委会只能代表本区域物业主人的利益，选聘物业管理企业来管理本区域的物业。但一些业委会大都由房管所、企业房产处转制的物业公司牵头指定人员组成或由开发商自行组建的物业公司牵头组建，也就是说先成立物业管理公司，后组建业委会。这就势必造成一些业主或承租人不了解或不重视业委会；有的业委会主要人员不是本物业区域的业主；有的业委会主任、执行秘书由物业公司

派人担任或兼任，甚至出现一些业委会的图章由物业公司管理使用的本末倒置的现象。客观上造成一些业委会实权仍在物业公司手中，使一些业委会成为物业公司的附属机构。有的则起不到任何作用。其结果只能使广大业主游离于物业自治管理之外，使理应处于主导地位的广大业主实际上处于被动或被管的附属地位，使业委会成为一种可有可无的“摆设”。

试想，这样的业委会怎么能代表广大业主的利益来选聘物业公司从而来审议物业管理公司提出的标准、计划、财务预决算和监督物业公司的服务活动?又怎么能协助物业公司开展管理服务工作?又怎能教育协调业主履行权利和义务，促进物业管理的正确发展?

困境之二：居民长期福利性住房观念一时难以转变，从“房客”向“业主”角色转换慢；一些物业管理企业摆不正同业委会之间的位置，仍用传统的那一套管理物业，使广大业主同物业公司关系不顺、矛盾加深纠纷不断。

随着商品房市场的确立和公房上市交易流通的实施，业主与物业公司之间产生矛盾的事例也屡有发生，业主缺乏对优质优价物业管理的认识，盲目追求低价位而又要求高服务，他们认为，自己花钱买了房，还要付物业管理费，觉得太不合算，心中老惦记着过去福利型的房管体制。享受了管理服务后，该付的费不付，该交的钱不交，反而指控物业公司服务不到位。有的买下住宅后，自己是该住宅的主人，却弄不清业主同房客的区别，不明白业主有哪些权利和责任。有的业主或个别业委会成员在观念上仍没跳出“房客”的框框；有的强调个体利益，重权利轻义务；凡事都以站在物业公司的对立面为荣，把“炒鱿鱼”作为自己的唯一“法宝”。而物业公司仍习惯于传统管理，有的名义上是“转制”公司，实际上却是“翻牌”公司，既未真正感受到来自市场竞争的压力，又没有一个真正与物业公司平等的业委会来监督，服务上发生错位、工作上发生偏差，收费上又不按规定，摆不正管理与服务的关系，往往摆出“管业主”的架子。这就势必造成一方面业委会没有一个广泛的业主基础，无法真正成为维护全体业主利益的代表和小区业主的核心；另一方面，广大业主同物业公司关系不顺，投诉、告状不断，矛盾日趋加深，阻碍了物业管理的正常发展。