开发商与业主委会员的矛盾

开发商 “11个人无权替300多业主做主”

记者在这份“紧急告知书”中看到,开发商认为,“星河名都业主委员会以不可告人的目的,在其筹备的时候,就把属于300多户业主选聘物业管理企业的最核心、最基本权利进行剥夺,而集权于11人手中,目的不言自明。

现在成立不久,即要求业主授权业委会代表业主大会依法选聘物管企业,相反的就是想剥夺业主和业主大会的权利,造成既成事实;为进一步操纵、控制物业管理企业的选聘、从中牟利制造条件。如业主同意授权后,选聘物业就由300多户业主决定的大事成为业委会11个人能决定的小事了,他们怎么选聘、如何选聘,被选聘的物业管理企业服务质量如何、收费如何,由他们说了算,业主连知晓权都没有,更不能有决定权了。”开发商在告知书中还强调:“星河名都业委会的决议打着依法的幌子,实质却严重违法;要求业主授权,实际上就是夺权,损害广大业主(也包括投诉人)的根本利益。”

业委会 “我们以代理者的身份履行职责”

对于开发商在小区内散发的“紧急告知书”一事,业委会委员、小区业主姚先生认为,开发商公开这些言论目的是将事实混淆。开发商现在还拥有小区1000余平方米物业,的确是业主之一。但小区业主们现已接房一年有余,作为开发商为何还要来过问小区物管谁来继续做?姚先生告诉记者,作为“业主委员会”只能履行国务院《物业管理条例》规定职责和业主大会赋予的职责。具体是:按照《成都市物业管理招投标暂行办法》规定:“物业管理招标由招标人依法组织实施。业主大会决定通过招投标方式选聘物业管理企业的,应授权其执行机构业主委员会履行招标人的职责具体组织招标活动。”

据称,业委会的下一步工作就是在业主大会授权内,在主管部门的指导下,对物管企业进行公开招标,凡符合条件的物管公司都可以参与竞标,也包括小区现在的物管公司。姚先生还强调说,业委会并不能直接选聘哪家物管企业进入小区,肯定要通过召开业主大会会议,由业主投票表决通过。形成业主大会决定,符合业主大会决定条件的才能作为中标候选人,在此过程中,业主委员会仅是一个代理者而不是决策者的角色。且需要全体业主所持投票权2/3以上通过。

小区物管 “始终为业主提供超值服务”

与此同时,星河名都现任物管方――成都名都物业发展有限责任公司星河名都管理处也向小区住户发出了题为《我们为您做了什么》的“告全体业主书”,将过去一年来为小区业主服务的事项一一通报,表明其始终在为业主提供超值服务。记者在“告业主书”中发现,物管公司认为“星河名都房屋整体质量优良,各项验收合格”,但又称“从接管到现在,物业公司总计投入40余万元。小区内部完善了标识……累积改造管道井98处,添加涉外监控系统7个等等”硬件改造。小区业主姚先生认为,既然楼盘各项标准都达到了,为何还进行多项改造?据记者了解,小区现在的物管公司――成都名都物业发展有限责任公司与开发商是“姻亲”公司关系。

专家说法 “以开发商名义发告知书,不妥”

为“星河名都”业主提供法律帮助的四川君合律师事务所律师李娟告诉记者,依据“成都市物业管理业主大会规程”的相关规定,广大业主是有权利选择符合小区物管服务要求的物业管理公司。对于选聘新物管,肯定应该通过正常的程序,召开业主大会会议,就选聘物管公司的服务标准、资质等进行公开并将具备资格参与竞标的物管公司进行选评。李律师认为,开发商现在作为该小区的业主之一,可以就选聘新物管公司提出自己的建议,但如果在没有认识事实依据的情况下,就以开发商名义发出这样的告知书的做法是不妥当的。李律师认为,根据“业主委员会”所提供的相关资料来看,本届业主大会的前期组织工作是严格依据法规的规定来进行的。

成都是物业管理协会副会长马聪在接受记者的采访时认为,根据《成都市物业管理招投标管理暂行办法》第二章、第十条内容的相关规定,对于选聘新物管公司的工作是依照通过召开业主大会会议的方式,根据权数投票比例来决定的,即使没有业委会,也可以由广大业主自行表决。如果业主同意通过授权、由业委会组织来进行召开业主大会会议并形成业主大会决定,按照相关程序投标选出新物管的做法也是符合要求的。马会长还表示,即使前期的物管公司也是一样具备资格参与竞标,而且如果前期物管与住户们关系良好的话,这也是一种竞标的优势。

记者观察 对物管不能一“炒”了之

不久前,本报曾关注“星河名都”社区“业主大会”成立风波一事。时隔一个多月之后,“星河名都”业主大会的执行机构业委会如何实现职责范围、如何履行权利又起风波。我们可以看到,目前社区业主大会的成立以及有效运行都或多或少地存在着困难和阻力。除了我国涉及物业管理中业主大会及其执行机构业主委员会的相关法律法规还需健全以外,我们不仅是为了和物管公司、和开发商在“博弈”过程中实现维权,而是要共赢。成立业主大会并设立其执行机构业主委员会的目的是什么?一是为了实现业主自治;让业主就其物业管理中的共同利益,能依法有序通过业主民主决策、民主管理、民主监督、民主选举的机制,实现业主个体利益与业主整体利益有机地协调;二是通过建立业主大会,以及建立各种制度,使业主的资产及相关的公共物业的使用功能正常发挥,维护安全方便舒适的环境,实现物业保值并增值。

在物管中,业主始终是责任主体,是需求者,物管公司是服务主体,是提供者,物管好坏不完全是物管公司一家之事。还有一个问题是,在目前物业管理水平还不十分专业化的情况下,不能简单认为炒掉物业管理公司就能解决物业管理的矛盾。其实,更换物业公司似乎是简单,但未必有效。多些沟通、少些隔阂;多些宣传,少些盲目;多些参与,少些胡涂;多些主动,少些被动;多些理解,少些埋怨;多些公开,就多些知情权,多些选择权、监督权;完善服务措施,提高服务水平,共建和谐安全方便舒适温馨的家园。