案评物业服务企业的“通知”义务

案例扫描

业主李先生家住的是1998年建成的商品房小区，位居一单元401室，小区实行物业集中供热。2009年10月17日，是李先生最难忘的一天，因为他的家被泡在了汪洋大水里，足有20厘米深，屋里还弥漫着热气，很多东西漂浮在水里，李先生被这样的场景惊呆了，大水像瀑布一样顺着墙缝，门缝四处流淌着，此时楼下共3户的邻居也大呼小叫的堵住了李家的门口。物业公司派人员前来协助救水，经过几个小时的奋战，大水是治住了，漏水原因是室内阀门破裂。眼下造成的包括李先生家共4个家庭的财产损失如何处理成为最大的问题，虽然经过几番协商，但没有达成一致意见，并各执一词。与此同时楼下的业主将李先生告上了法庭，李先生把物业服务公司告上法庭，法院进行了合并审理，那么各方的损失如何来确定责任方则成为了本案的焦点。

三楼业主：水是从四楼李先生家流过来的，造成我家的财产损失共3万元，加之我们的租房费，误工费共3500元应该由李先生赔偿。二楼业主认为：水是从四楼李先生原始流出来的，但是从三楼直接流向二楼的，所以给自己家造成的损失4万元应该由四楼李先生赔付。一楼业主认为：我家的损失2万元，应该由李先生家赔付，物业公司也有责任，也应该赔偿。

李先生：水虽然是从我家泄露的，但不是我的过错，我不承担责任，这天是星期六，我周前就和家人去外地旅游了，不知道已经开始试水供热。物业公司在试水之前没有通知我家任何一个人，漏水给我家造成的损失应该由物业公司赔偿，楼下三家的损失也应该由物业公司赔偿。

物业服务公司：李先生家漏水的责任应该由李先生家自负，给楼下邻居造成的损失也应该由李先生家赔偿，理由是该公司于2009年10月8日就在小区发出“通知”，告知小区将于2009年10月

17日、18日进行供热试压，请全体业主家中留人，否则造成本人或他人财产损失责任自负。李先生及其楼下业主的损失是由十李先生故意不在家中留人，且不告知物业管理处家中无人导致的巨大损失，何况物业服务公司也积极协助救水，因此对财产损失不负责任。

纠纷引关注

每年的冬季，我国北方各地一年一度的“开栓供热”都会如期启动，供热跑冒滴漏事件还在不断发生。虽然大部分家庭因室内的洋洋暖意过着幸福甜蜜的生活，但也有部分业主因跑冒滴漏的事件造成财产和精神的双重损失，家庭财物因被浸泡显得凌乱不堪，业主的焦头烂额到底应该是谁的责任。不少当事业主正在因遭受财产损失而寻求解决途径，其中不乏选择拿起法律武器为自己讨个公道。

一些比较突发的事件没有得到及时的解决，给受害方的财产及生活带来很大的损失和不必要的麻烦，笔者认为：主要原因是各方对自身的责任不是很明确。

通过对这样的一个案例进行分析，便于责任各方及早的认识到自己的责任，积极主动进行赔偿，化解矛盾。

本案中虽然各执一词，但最终还是要依靠法律和证据来判断孰是孰非，在诉讼领域，证据的作用是毋庸置疑的，物业服务公司的地位显然是被指责的重点。是否应该承担责任，主要取决于物业服务公司提供的“通知”义务的证明。物业公司提供了“通知”的文件，该“通知”文件确实张贴在小区公告栏直至目前。但最终法院认定物业公司应该承担赔偿责任，理由是物业公司的“通知”义务没有尽责。

案件争议焦点

本案最大的争议焦点是：物业服务公司履行“通知”的义务是否完整，如果公司的“通知”义务依法完成，没有瑕疵，并有充分的证据支持，那么李先生家的财产损失及个楼下3个业主家造成

的财产损失应该由李先生负责赔偿。也就是说如果物业服务公司“通知”义务合法完成，将免责。但“通知”义务如何能做到符合法律、法规及业主公约的规定且没有瑕疵是大多数物业服务企业难以把握的尺度。而这类案件在司法实践中法院审查的重点就是物业公司履行“通知”义务的形式要件和实质要件，对所有这些证据进行综合判断，最后作为法官裁判的事实依据。

律师点拨

那么，这类案件如何能被判断履行“通知”义务的合法及完整性呢，笔者总结了以下几个层面的工作建议，一般意义上会被法院认定物业公司履行了“通知”义务尽责，列出以供了解，从而化解可能遇到的风险。

1.在试压前，应以书面的形式向全体业主发出“通知”，在供热区相关媒体上发布“通告”。

2.“通知”的内容要明确，并应留有物业联系电话及紧急维修电话。

3.“通知”应张贴于小区公告栏及居民通常经过的地方，容易被大多数居民看到。

4.对于不常住业主或长期空置房屋的业主要进行电话通知或其他有效方式通知，并保留证据。

5.试压前进行逐户敲门确认，与业主进行沟通。

6.对于穷尽联络方式仍无法联系的业主，应暂时关闭其进户阀门。

如果这个物业公司将以上6点建议融入工作程序，通常像这样不该发生的事情都能有效的避免，在提升了物业服务质量的同时也减少了重大的经济损失，可谓一举多得。