物业租赁案例分析

案例一 意思表示不真实的租赁合同无效
(一)案情介绍

黄×有楼房两间,其中一间于1958年出租给某市百货总店。双方在租赁契约中约定,出租人在租赁期间如确要收回自用或出卖、出典、拆建等,得于3个月前通知承租人搬迁,承租人不得借故拖延或有任何要求。1981年9月,黄×以房屋需要修建和自己急需用房为由,要求收回该房。市百货总店则提出,该房已做为商业网点不能撤销,不同意退租。1982年9月,黄×领到市城建局翻建房屋许可证后,即行拆房改建,因百货总店拒不腾房,拆房中途停止。经市有关部门调解,同年12月出租人在一定压力下,不得已与承租人签定了租赁、修建协议。协议书的主要内容是承租大要在1982年12月30日以前搬出该房。出租人应于1983年4月30日前把房修好交承租人租用。但在市公证处办理公证过程中,出租人没有在公证书正本上签名盖章,并拒绝受领公证文书。1983年4月房屋修好,承租人要求用房,出租人不承认公证文书,坚持要求按1958年的租赁契约收房自用。为此,诉讼到法院。法院经审理认为,由于双方所订租赁、修建协议并非出租人真实意思的表示,故协议无效,不予保护。至于公证问题,出租人没有在公证文书正本上签字,此公证不能成立。本案应按1958年双方所订的房屋租赁契约的规定处理。据此判决如下:双方于1982年12月所签订的租赁、修建协议无效,出租人因自己急需用房,确要收回自用,承租人应于判决生效后3个月内搬出现承租房。

(二)范例评析

合同,是当事人双方意思表示一致的协议,是一种民事法律行为,它表现的是民事主体基于一定目的而确立双方之间的权利和义务关系。这种协议必须是民事主体在自愿意志的情况下作出的不受非法干涉、威胁与欺诈的真实的意思表示,是表达了当事人在订立合同时的真实的想法、意识的协议。意思表示真实,是合同成立的重要条件之一。任何以欺诈、胁迫手法使当事人违背自己意志而达成的协议都是无效的。本案中,出租人在有关部门的压力下,不得不违背自己的意志与市百货总店重新订立了租赁、修建协议,该协议应属无效。

出租人与承租人于1958年签订的租赁契约是在双方协商一致的基础上签订的,反映了双方的真实意思,是有效的,应予保护。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用,依照1958年的契约是可以的,应当保护出租人对房屋的合法所有权。

案例二 拒付租金的责任
(一)案情介绍

某市某街26号、27号2栋砖瓦房原系王某夫妇所有的私房。1974年,王×夫妇去世,某房产为其子女王××、王××继承,并办理了房屋产权转移手续。

1983年地震,27号房倒坍,只剩一片瓦砾,26号房虽有破损但不太严重。同年4月,王氏兄弟经批准共同出资在27号房址上建起四间临建棚,并重新登记。同时将26号房和临建棚租给了新兴食品厂,书面约定,月租金300元,租期15年,违约金比率10%。

1984年新兴食品厂欲扩大生产规模,但王氏兄弟资金不足,7月14日双方达成协议,“由新兴食品厂出资,王××兄弟办理有关房屋扩建及批准登记手续,将原来的临建棚改造为三层楼房,由新兴食品厂继续租用。”1989年11月,新兴食品厂实行承包,新厂长金玉上任,认为原临建棚已由食品厂出资改造,该三层楼房的产权应归属食品厂,因此拒付该部分租金1500元,双方发生争议,王氏兄弟于1990年3月诉至法院。某区人民法院受理了此案,经审理于1990年5月12日判决:①原临建棚翻建的三层楼房归王氏兄弟所有,王××、王××支付新兴食品厂建房费用25万元。②新兴食品厂拒付租金违约,应支付王××、王××5个月的欠缴租金1500元及违约金150元。

(二)范例评析

某区人民法院的判决是正确的,分述理由如下:

(1)某街26、27号房为王氏兄弟的合法继承财产,享有所有权,我国《宪法》第13条规定:“国家依照法律规定保护公民的私有财产继承权。”《民法通则》第76条规定:“公民依法享有财产继承权。”继承权,是公民财产权利的延伸,是继承人继承被继承人遗产的重要权利。《继承法》第2条规定,“继承自被继承人死亡时开始。”1974年,王某夫妇去世,王××、王××作为王某夫妇的合法第一顺序继承人,有权继承其父母所留的某街遗产,对该房屋享有所有权。

(2)临建棚应属王××、王××所有。27号房因地震倒坍之后,王氏兄弟共同出资,在此基础上建成四间临建棚,并取得了法定批准手续,重新对产权进行了变更登记,因此,王氏兄弟享有对该临建棚的所有权。

(3)王氏兄弟与新兴食品厂订立的租赁合同有效。合同,是当事人双方明确权利义务关系并达成一致的协议,是一种民事法律行为,除非法律特别规定,只要双方当事人意思表示真实并且符合法律规定的其他条件,合同即行成立。《民法通则》第54、55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或其他形式。法律规定用特定形式的应当依照法律规定。”《城市私有房屋管理条例》第4章15条规定:“租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利和义务,并报房屋所在地房管机关备案。”王氏兄弟以私有房产出租,并与新兴食品厂订立了合法的租赁合同,符合法律规定的条件,是有效合同。

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第一,从当时情形看,新兴食品厂欲扩大生产规模,需要改造原有临建棚,而王氏兄弟奖金不足,无力改建。正是基于此食品厂才自己投资,帮王氏兄弟改造房屋,很明显,该项投资属垫付款性质。新兴食品厂只是出资帮王氏兄弟改造房屋,而并不享有房屋所有权。

第二,从双方当时的协议看,双方约定:“由食品厂负责出资,王氏兄弟办理有关改建批准及登记手续,由新兴食品厂继续租用。”而且,以后食品厂一直按约交纳租金。可见,食品厂出资的真正意思不在于取得楼房产权,而在于帮助王氏兄弟改建房屋,以便于自身的生产需要。

第三,王氏兄弟以个人名义向主管机关办理改建批准手续和房屋登记手续是经与食品厂协议达成的,不存在任何欺诈与胁迫行为,因此登记是有效的,王明山兄弟为房屋所有人。

第四,《民法通则》第108条规定:“债务应当清偿。”对于食品厂因建房而投入、垫付的25万元人民币,王氏兄弟应予以偿付。

(5)新兴食品厂拒不履行租赁合同,应补缴租金1500元,支付违约金150元。

《经济合同法》第6条规定:“经济合同依法成立,即具有法律约束力,当事人必须全面履行合同规定的义务,任何一方不得擅自变更或解除合同。”《民法通则》第106条规定:“公民、法人违反合同或者不履行其他义务时,应当承担民事责任。”新兴食品厂与王氏兄弟关于房屋产权发生争议,便违反双方订立的合同,拒付租金,违反了合同的规定,构成了违约,应当补缴王氏兄弟租金损失1500元,鉴于双方约定违约金为10%,因此,食品厂还应向王氏兄弟偿付150元的违约金。

案例三 拖延维修房屋造成承租人损失的应予赔偿
(一)案情介绍

北京市新化街175号房屋为某城建公司与化机公司的共有房屋。1989年5月,城建公司未与化机公司商议,擅自作主将该房租给李某住用,双方达成协议并已经房管部门审核批准,租期5年,租金每月100元。协议签订后,李某一家10口迁入该房,当时化机公司已经得知,但未表示反对,并且与城建公司按月平分李某交来的房屋租金,1990年7月,该房被房管部门鉴定为危房,房顶有坍塌危险,于是李某多次要求城建公司修房,但城建公司总以资金不足等理由拖延,1991年5月起李某拒绝交付租金,城建公司答应于11月修房。1991年9月13日晚,因连日降雨,该房年久失修,房顶坍塌,砸毁了李某的彩色电视机一台(价值3000元),组合柜一套(2000元),以及各种工艺品损失500元;李母也被檩条砸伤右腿,住院3个月,李某花费医药费及住院费等4000元,李某在医院护理误工20天,损失300元。李某要求城建公司赔偿其所受损失,城建公司予以拒绝,李某诉至法院。

某区人民法院受理了此案,经审理,于1991年12月作出判决:城建公司与化机公司赔偿李某经济损失8800元,此案审结。

(二)范例评析

本案中城建公司与李某订立的租赁合同有效,化机公司亦应为共同出租人。城建公司未与化机公司商议,便将其共有的新化街175号房租给李某,双方订立了租赁协议并已经房管机关批准,在手续上是合法的。虽然化机公司最初并未参与订立该租赁协议,但其在李某承租了该共有房屋之后并未表示反对,同时与城建公司平分李某所交租金,很显然已经默示承认了与李某的房屋租赁关系。因此,虽然城建公司未经化机公司同意而将共有房屋租与他人有欠合法,但化机公司在事后未作异议并收取租金默昃该租赁行为,所以,该租赁合同是有效合同,化机公司是共同出租人。

城建公司与化机公司拖延修房,应该承担李某所受损失。1990年7月,新化街175号房被房管机关鉴定为危房,作为出租人应该及时地将房屋修好,以保证承租人的人身和财产安全,保证房屋的安全。这是法律规定的出租人的必然义务,出租人必须履行,否则,应承担因此给承租人造成的损失。城建公司经李某多次催促,仍然拖延房屋的修缮工作,以致使该房于1991年9月房顶坍塌,造成了李某家人身和财产的重大损失。北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》第13条、第14条规定,“公房所有权单位,每年应定期进行房屋安全检查,加强维修保护确保房屋的住用安全和正常使用……。”“……因对房屋检查修缮不及时造成事故的,由房屋所有权单位负责赔偿损失,并追究所有权单位领导人和直接责任人的责任。”因此,城建公司与化机公司应对其过错行为承担责任,赔偿因塌房事故给李某造成的损失8800元。

应该指出,人民法院判决也有一定疏漏之处。李某因城建公司拖延修房,便自1991年5月起拒付租金,到判决之时已达7个月之久,虽然可以理解,但毕竟违反了双方租赁协议,李某应该补交7个月的租金700元,对该案的判决才显得更加公平、合法。

上级单位签证: 上级单位签证:

签订日期: 年 月 日

案例四 不服房地局改变承租人复议决定
(一)案情介绍

公民甲不服某区房地产管理局1991年2月28日作出的处理决定,于4月11日向某市房地产管理局申请复议,要求撤销某区房地产管理局作出的处理决定。经查明:公民甲及其丈夫公民乙及子女原住某街21号房屋,1987年国家建设拆迁分得某小区路东26号2幢3单元3号两室一厅住

(二)分歧意见

对本案有两种处理意见。

第一种意见认为,不能更换承租人,要更换也须在承租人甲同意之后。

第二种意见认为,复议决定正确,应当更换承租人。

(三)分析与研究

本案涉及公房产权对过户的决定及确认权。

过户本具有广泛的适用范围,原义是指房地产、记名有价证券、货单、提单以及其他权益凭证等更换权利持有人姓名时的登记。一般由签发证件的机关或单位换发证件,或在原证件上签注权益已经移转字样,同时,在登记簿上作成有关记录,过户即告完毕。本案涉及的是公房赁租使用权的过户决定及确认。这就要由租赁关系和过户条件两方面的规则和当事人的条件来决定,首先必须有合法的租赁关系存在,其次这种租赁关系的过户也必须合法。

1.本案具有合法的公房租赁关系存在。我国房屋租赁关系的种类和层次,有地方差别。种类大体主要有4种:

(1)周期性租赁(或定期租赁)。租期在租赁开始前固定下来,租赁期届满可不另签订新的租约,而只要承租人因循原租约的条件事实上履行了租约即无违约行为,就自动续期,这样年复一年持续下去。周期性租赁的延续,以出租方在一个周期届满后又接受承租方的超出一周期后的租金为主要表示。周期性租赁应以不少于有关周期的时间事先通知,才可以终止租约。一般提前通知的时间是1—3个月。按月付租的周期性租赁,应提前1个月通知。

(2)随意性租赁(或不定期租赁)。租期在租赁开始前不固定下来,而由业主明示或默示同意之下由承租人不定期使用房屋。不定期租赁以出租方(业主)或承租人提出的终止日为到期日,但一般不迟于提出的终止日期前一个月作出终止表示,只要双方无异议的可以短于一个月作到期终止日。多数公房的租赁均属于这一种。本案据查也属于这一种。

(3)容忍性租赁(或属员租赁)。这种租赁是本以合法身份住进房屋,然后失去合法身份之后在房主没有反对的情况下继续留在该房屋内。例如,承租人在租约已届满,而没有法定条件可续租(包括该承租人与有法定续租条件的人离婚、从出租单位调离或辞去工作,已经另租用房屋达到住房标准等),但仍留在该房内并试图向房主交付“租金”,而房主并未表示是否收取租金以前,该承租人就是容忍性租赁的承租人,只要房主要求该承租人搬出,该承租人必须立即搬出(一般容忍性租赁期是1个月),否则被视为强占。如果房主收取了该承租人的租金,则该承租人又转为合法承租人。

(4)自驳性租赁(或非产权人出租)。承租人同出租人在订立租约之后,发现出租人不是产权人,也不是经产权人同意转租的承租人,或者也不是产权人委托代管出租的代管人,取得了该房产权的人、取得了使用权出租权的抵押权等,即出租方无权出租,按理双方没有租赁的任何权利义务发生,租约无效。无权出租人应当承担由此造成的损失。但真正的产权人或有出租权的人,可以追认该无效租约为有效,即可以带租户返还于该产权人或有出租权的人。落实私房政策的带租户发房权还原主,即属这种情况。4种租赁从层次上可分为5种:

①租赁。

②转让租赁。

③分租性租赁。将较多面积的房屋以自己名义租得后,再向自己的属下分户出租,所收租金在扣留经手的管理费用或房主认可的费用后,同意仍以自己的名义向房主交纳。

④再分租性租赁。再再分租原则上和再分租一样,层层负责,一层对一层,如甲再分租给乙,乙再分租给丙,当丙欠乙的租时,甲不管,仍直接向乙收租。

⑤再转让租赁。转让租赁的法律关系与责任不同于再分租之处,是甲租赁权转让给乙,乙又将租赁权转让给丙之后,乙的权义责已终止,甲只能向丙收租了。本案由于甲采用了分租性租赁方式,将某小区路东26号2幢3单元3号公房交给其分居的儿女租用,而房地产管理部门认为应当采用转让租赁方式,决定其不定期合法的公房租赁关系终止,而发生分歧,由甲以不服房地局改变承租人复议决定而起诉的。

2.房地局决定的租赁关系过户(复议决定甲无该3号房屋使用权,该3号房使用权由丙、戊共同使用实质上是此意)合法,在我国执法实践中,对符合下列条件的,准于过户:

(1)承租人的长期同居人。本案丙、戊符合这个条件。

(2)有当地常住户口,在他处确无住房。本案丙、戊符合这一条件。乙、丁已不具备这个条件,因为乙1986年已在省某院分得三室一厅住房,迁去居住。同年丁亦在单位分得住房并已搬去。

(3)原承租人因故迁走或死亡。本案该3号房原承租人甲,因其夫乙1986年已在省某院分得三室一厅

(4)出租人不是必须收回自住,或无合法的收回理由。本案房地产管理局对其直管的该3号房,没有收回自住的问题发生,虽有可能以某种合法理由收回但没有作收回的决定,而是行使经营管理权和复议决定权在本案已具备上述4条过户条件的前提下,决定将该3号房过户给丙戊共同使用,没有不合法之处。

本案涉及的公房过户,虽然目前全国性的法律、行政法规还没有,但地方性的政府规章详略不同地有确认上述执法惯例的规定,可供参照。而从中央到地方的许多政策规定,则从建国以来都是明确的。例如1980年城发房字314号《国家城建总局关于认真做好住房分配工作的通知》规定,夫妇双方分别在两个单位工作的,只能向其中一个单位申请分配住房。一户只能有一处住房,分得新住房的要退出原房,不得私自转让。本案公民甲的丈夫已在单位分得三室一厅公房,其本人不能违背规定再占一处公房。同理,本案之丁在单位分得住房搬出后,也不能再占一处住房。所以房地产管理局把讼争的3号房过户给未另分得住房的丙、戊,是合乎规定的。

本案甲、丁如果不从该3号房退出,就会形成住房分配超标准,对住房分配标准,现行有效的有:《中共中央、国务院关于高级干部生活待遇的若干规定》[中发(1979)83号],关于贯彻执行中共中央、国务院《关于高级干部生活待遇的若干规定》中几个具体问题的处理意见[国办发(1980)18号],中共中央办公厅、国务院办公厅《关于新任副部长、副省长以上干部生活待遇的几项暂行规定》[中办发(1983)39号],国务院《关于严格控制城镇住宅标准的规定[国发(1983)193号],国家计委、城乡建设环境保护部《关于贯彻执行国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定的若干意见》[计标(1984)774号],国务院机关事务管理局《关于中央国家机关部级干部集中宿舍建设标准的规定》[(89)国房管字第242号]。公民甲无论属于哪一级干部,都不能超越上述规定中的相当自己这一级干部的住房标准,凡超过的均应按规定退出或加收租金,并按纪检机关、监察部门的实施规定,酌情追究违法违纪责任。

本案甲在按过户或按超标准占住公房处理之间的选择权是有限的,只能在房地产行政管理机关和纪检、监察机关许可的范围内选择。由于甲占房已超出一处,依前述规定必须退出一处,并且不得私自转让,所以房地产管理局复议决定甲无该3号房屋使用权而过户给丙、戊共同使用,是合法的适当的。对甲的起诉,可依法予以驳回。

案例五 经租房不愿折价收购
(一)案情介绍

某市某街114号,现改为某路二段83号房屋面积21.6平方米,房主兰某系城市贫民,孤身一人,1956年1月,在铁路上作临时工砸碎石时伤瞎一眼,得到伤残补助费,加上亲友资助,买得此房。1958年,兰某将此房外半间借给一人居住,以便在其外出做工时照料此房。在兰某外出做工期间,该房被全部经租,纳入了私房社会主义改造。后因自然灾害和无工可做、栖身无处,兰某精神失常,至今下落不明已逾20年。兰某之兄兰甲在主张宣告兰某死亡的情况下,以惟一法定继承人身份多次上访。1986年,其区房管部门将此房作价收购。兰甲认为收购就是不落实党和国家的一系列私房政策,不予认可,强烈要求退还原房。现此房系由一私人作饭店(1986年作价时,楼上住人,楼下开店)。兰甲提出两个大女马上要从外省退休返家,急需收回此房自住。

(二)分歧意见

对本案处理有两种意见。

第一种意见认为,对错改私房的落实政策,该市所在的省有规定,中共某某省委、某某省人民政府1981年7月14日批转的省建委《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》中明文规定,“纠正错改的私有房屋,现为非住宅用房的,由房管部门折价收购。”1982年1月13日某某省基本建设委员会印发的《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》的说明中进一步指出,“凡撤销改造的房屋,现作为生产、营业、仓库、办公、文教卫生、集体福利和其他公用的房屋,只退还产权。同时,统一由当地房管部门折价收购,维持原租赁关系不变。”1983年1月18日某某省人民政府批转的省建委《关于加快处理私房改造遗留问题的报告》重申“现作为非住宅用房的应退私房,由房管部门收购。”因此,兰甲不愿认可,可将价款代为保存,仍按收购有效处理。

第二种意见认为,对错改私房落实政策,应首先服从中央的规定,1985年2月16日城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》规定,如确实不能退还原房的,经与房主协商,可采取退给相应数量和质量的公房对换房屋产权,或用公房安置原房主,原房作价收购等办法解决。这里强调了与房主协商,而不是硬性收购。同时经国务院批准,由国务院办公厅同中共中央办公厅联合批转的《关于进一步贯彻落实〈中央落实政策小组扩大会议纪要)的补充意见〉,对“文化大革命”中没收、挤占的私人房屋,指示“应确认原房主的所有权,由现在占用单位和现住户负责退还。已由地方房管部门或单位分配给别人居住的,由分房单位按有关政策规定,负责与住房人所在单位联系,将现住户迁出,退还原主,或者经协商同意,作价收购或用其他房屋顶退。”

可是,中央、国务院从来没有对应退房硬性折价收购无须同原房主商量的规定。

(三)分析与研究

本案涉及房主对返还错改私房方式的选择权。

我们认为,首先要考虑第二种意见

1.我国个人所有权理论支持房主对返还错改私房方式的选择,《民法通则》赋予房主选择权。任何权利都必须与义务相一致,都必须受法律、社会公共利益的制约,但作为一名守法公民,其所有权内容具有以下特征:

(1)个人所有权占有、使用、收益、处分效力的排它性。

①个人所有权有优先的权利。数人对同一特定物主张几个个人单独的所有权时,以时间(生效证据的时间)在先者为有效。如同一间房,甲的产权证在先,乙无合法取得产权证的书面证据,即使作出一个产权证,在甲抗辩时,以甲的产权证为有限。个人所有权在同债权发生冲突时,一般也以所有权效力在先,如新房主不愿再出租其房屋,原则上应终止或变更租赁合同。

②个人所有权派生绝对的物上请求权,可以向裁判机关,也可以直接向物的占有人及侵权人请求确认产权、返还原物、恢复原状、排除(预防)妨碍、赔偿损失。

③个人所有权派生的请求权有追及效力。无论所有物转了多少次手,个人所有权人可以直接追索至该物所在之处,主张自己的所有权。

④个人所有权的追及力无期限,即使逾期受不到诉讼时效的保护,个人所有权人仍有对所有物和平追索的请求权。

⑤个人所有权的诉讼时效一般2年,最长为20年,不能减少。

(2)个人所有权占有、使用、收益、处分及于物的全部性。个人所有权内容任何时候不是就物的一部分而发生效力,即使物的一部分为他人所占有,也是就物的全部发生效力。在共有的情况下,每一共有人也是就物的全部作相应的占有、使用、收益、处分。

(3)个人所有权权力的永久性。个人所有权是无期限的、连续的、没有消灭时效的,法律上没有个人所有权人占有、使用、收益、处分权在最长期限。我们认为,基于原房主作为其21.6平方米房屋的个人所有权人,依个人所有权理论享有的个人所有权的排它性、及于物的全部性、永久性,赋予其对返还错改私房方式的选择权,负有返还义务的一方,只有在原房主同意的情况下,才能收购,或者交换产权。在双方达不成一致的情况下,只有仲裁或审判机关依法裁判,才能强制(硬性)收购。即使作为社会公共利益的需要,地方规定也不能超越中央规定的限度,中央已有经过协商的规定,地方的强制规定就自然无效。如果说1985年城乡建设环境保护部印发的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》同一个省的决定是同一档次的规范,不能起到否定一个省的规定的作用,那么经国务院批准、由国务院办公厅同中共中央办公厅联合批转的《关于进一步贯彻落实〈中央落实政策小组扩大会议纪要》的补充意见〉指出的“经协商同意,作价收购或用其他房屋顶退”,是一个解决因过错侵犯个人房屋所有权的普遍原则,足以否定一个省对“协商同意”的取消及作的强制收购的规定。有人可能说,中央这一意见是专对落实“文化大革命”期间房产而言的,不适用于解决私房错改问题。我们认为,虽然是对“文化大革命”房产侵权而言的,但是对国家行为的纠正而提出的,针对的国家在“文化大革命”期间采取了没收、挤占个人房屋的政策所造成的后果。中央对国家行为后果的纠正都要同原房主商量,才作价收购,难道地方一个部门工作人员超越当时政策发生的非国家错误行为造成的私房错改,不能同原房主商量,而要硬性作价收购吗?当然,没有不受限制的权利,按照社会主义国家个人所有权限度理论,个人房屋所有权应当受社会的依法制约,这种制约不能违背下列五条原则:

①行使权限要作自我约束。不得损害社会利益和他人合法自由与权利(宪法第51条),只能满足个人及其家庭物质文化生活需要及按国家、集体、个人三兼顾原则(宪法第41条),受相邻关系制约(《民法通则》第83条),不得破坏生活环境和生态环境(宪法第26条),不得滥处理重要文化遗产(宪法第22条)。

②不得以任何手段扰乱社会主义经济秩序,破坏国家的经济计划(宪法第15条)。

③行使权限要恪守信用,维护法制的统一和尊严(宪法第52条),不得用于泄露国家机密、损害公共财产、破坏劳动纪律、破坏公共秩序、违反社会公德和优良风俗习惯(宪法第53条)及危害祖国的统一、团结、安全、荣誉和利益(宪法第52、54条)。

④行使权利要合乎权利和义务一致的精神,要依照物的性质和用途,不得浪费,要提高经济效益(宪法第14条)。

⑤行使权利要遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则,自愿互利,协商一致,不强加于人(宪法第33条,《民法通则》第4条)。本案原主继承人收回错改房用以自住,只要今后不发生违背以上五原则的情况,就不受依法强制(包括强制收购),现在没有违反以上五原则的情节,要强制收购缺乏法律依据。同中央规定原则及宪法原则冲突的地方规定,不应有约束力。

2.我国住房制度改革的法律与政策同强制收购错改私房互不相容,应鼓励个人购房,进一步限制公购私房。1979年以来的住房制度改革,其方向是住房商品化,居者有其屋,改变住房公有化和由公家提供的思路,实行先卖后租及卖、租、建等多种形式走向住房由国家、集体、个人共同负担的体制。旧公房还要优惠出售给个人。住房制度改革已载入1991年全国人大通过的“八五”计划和十年规划纲要,具有仅次于宪法的一级基本法律效力。在这种新的法律条件和历史背景下,如果仍坚持十余年前的思路,硬性实行公买私房而不返还错改私房,就违反了最新法律及改革的总方向,所以应当予以纠正和中止。即使因国家建设需要收购或征用私人房屋,也应经过法定的专门程序,只批准符合法定条件的单位收购或征用来自用或拆改建后自用,而不是用于出租,重蹈国家直管公房化、住房国家

综上所述,建议废止某省硬性收购错改私房的规定,尊重本案原房主继承人对返还错改私房方式的选择权,返还其原房或另以公房顶退,中止硬性收购行为。

案例六 私房高租和公房转租争议
(一)案情介绍

被告彭某自有房屋4间,面积85平方米,位于在某市人民路251号。彭某一家三口,居住后面两间房屋,将前面两间面积43平方米的铺面房,以每平方米35元出租给个体户魏某经营五金、百货。1988年彭某儿子从工厂停薪留职回家后,通过朋友丁某向房管局租得位于滨海路12号面积34平方米的公房2间,每平方米月租金为0.15元,共5.1元。不久,彭某以其子与朋友叶某共同经营饮食店为名,将租得滨海路12号房作为彭子提供的营业用房,资金及全部经营管理均为叶某负责。暗中由叶某以付“行管费”名义向彭某交纳房租850元。彭的儿子在另一家私营企业工作。

1989年3月,叶某在经营饮食店中,因偷漏税款受到补缴税款、罚款并停业三个月进行整顿的处分。叶某以该店系与彭子共同经营,彭子应承担部分罚款及其他损失为由,向彭某提出免缴一年“行管费”即房租的请求。彭某认为,该项费用是房租不是什么“行管费”,不同意免交。双方发生纠纷。彭某多次找叶某催收房租,叶某均加以拒绝。同一时期中,251号承租户魏某因经营不善,致资金匮乏,也多次向彭某提出减租,10月起也拒付租金。1990年5月彭某向法院起诉,要求叶某、魏某偿付拖欠房租,否则即解除房屋租赁合同,魏、叶二人自行觅房迁移。某法院受理后,认为被告一方为2人,诉讼标的是同一种类,因此,作为普通共同诉讼并案审理。

(二)分歧意见

本案的定性和处理,在受诉法院审理中有不同认识。

第一种意见认为,在商品生产社会里,房屋所有人将房屋作为一种商品出租收取租金,是合法的。按照“租赁自由”原则,租赁双方达成的租金协议应保证履行。本案中,魏某所欠彭某租金应如数偿付;叶某与彭某间没有房屋租赁协议,不存在拖欠房租问题,而是由于彭子与叶某“合伙”经营饮食店,叶某自愿向彭某交纳的“行管费”。因此,在该店停业整顿和罚款等以致不能如数缴纳时,可以协商减付或缓付。

第二种意见认为,我国是社会主义国家,“租赁自由”原则必须以合法为前提。本案彭某与魏某的租赁关系明显是私房高租,不宜保护。应降低该房屋的租金标准。彭某以其子的名义与叶某共同经营饮食店,表面上是“合伙”,实际上是自己承租的公房转租,从中牟取非法利润,应解除双方的租赁关系,由房管部门收回该出租公房。由此造成的损失由租赁双方各自承担责任。

第三种意见认为,彭某出租给魏某的房屋属于私房高租;叶某使用滨海路房屋的性质,属于彭某公房转租。彭某将他承租的公房使用权有偿转让给叶某,并非“合伙”或“联营”。当前,私房高租与公房转租产生的原因是多方面的,但都是城市房屋租赁关系中需通过综合治理解决的问题。单纯依靠法律手段是不能完全解决的。按这类问题涉及面广,改革性强,与人民生活、市场繁荣、经济发展都有很大关系。在国家没有统一的解决方案之前,除公房转租明显违法可以解除其租赁关系,由房管部门收回其出租的公房外,对私房高租的问题,应原则上承认其租赁协议,并督促租赁双方履行协议,承租人有困难的,可商得出租人同意适当减付或缓付租金。

第四种意见认为,在当前城市住房和商业用房紧张的情况下,私房高租或公房承租者挤出部分承租房屋有偿转让给他人,都有利于缓解城市住房和商品用房的矛盾,所以应承认其合法,不应过多干涉,以利于社会秩序的稳定。

(三)分析与研究

我们认为,本案反映出的事实,是当前城市房屋租赁关系中出现的新情况、新问题的一个缩影。它直接关系到人民生活、社会稳定、经济发展、城市建设等诸多问题。而解决这个问题,可以靠我国已经有的法律原则及房屋出租的法学理论找出妥善的、正确的解决办法。

1.我国城市房屋出租的法律公平性质决定了租赁自由的有限性

房屋出租通常采用合同形式,指一方提供房屋给他方使用,他方支付一定租金并于租赁关系终止后将房屋返还给提供房屋一方的协议。房屋出租,房屋的所有权仍属于出租人,承租人取得的只是房屋的占有权和使用权。出租人与承租人之间的权利义务按法律规定应体现自愿合法性,对应对价性等特点。从当前的实际情况看,国有房屋租赁合同是主要的、基本的;私有房屋租赁合同是次要的,是对前者的补充。

国有房屋租赁合同,是以国家房屋作为租赁物,由管理国有房屋的部门与承租的公民、法人所订立的合同。房屋是全民所有的财产,租金由国家主管部门统一作出规定,国家收取租金贯彻“以租养房”的原则,其社会主义性质是明显的。当前,提高城市公房租金,以便鼓励群众购买房屋,是住房制度改革的基本形式,对促进消费结构的调整,完善社会主义市场体系,缓和城市住房矛盾,维护社会安定,带动房地产业以及相关产业的发展,加快城市住房建设,减轻国家负担,增加财政收入等有积极作用,其社会主义性质并未改变。

私有房屋租赁合同的性质,则有一个变化过程。在商品生产社会里,房屋是一种商品。由于建筑房屋需要一定的投资,而且要经常出资加以修缮,当房屋所有人利用对房屋的投资而收取租金时,房屋就成为一种资本,但属非雇佣资本,不能同雇佣资本相同混同。现在的私房租赁关系,应当是公民之间的房屋余缺调剂、互济互助的关系。它是国有房屋租赁关系的补充,应当属于社会主

2.私房高租和公房擅自转租的非法性

私房高租和公房擅自转租是近年来城市房屋租赁关系中的突出问题。随着城市经济体制改革的深入,私房高租和公房转租的问题不仅在大中城市发生,而且已蔓延到一般小城市和集镇。

从私房高租来看,据了解,在一此大中城市的商业繁华区,一栋砖木结构的私房铺面,月租金每平方米平均达30至40元,个别高达100元以上。有的半年房租就大大超过房屋本身价值,以致房主要求增加房租和要求收回出租房的纠纷增多。其中,少数确属房主急需收回自住外,多数是因原租金偏低,无利可图,要求收回房屋后高价出售或改成铺面房高价出租。而且,还有企事业单位、个体户为了扩展业务,对房主施以高额租金和其他种种优惠条件租房。房主为利所动,便以各种借口挤房客搬迁。这些高租夺佃者的目的,都是为了满足其获取高额利润的需要,而并非为了生活住房的需要。由于私房租金不断暴涨,在城市繁荣的背后,也蕴藏着一种不安定的因素:它使一些租赁私房铺面的微利行业入不敷出,濒于倒闭;还使一些原有商业网点遭到破坏;也严重的冲击了国家对城市私房的正常管理。同时,在互相竞争中,还出现了一些不择手段的现象,以致损害了社会主义的公共利益和社会公共道德,破坏了社会主义经济秩序。因而,私房高租现象,在一定程度上背离了社会主义正当竞争原则。这里,我们进一步从私房租金暴涨的实际形成原因分析,就可以看出:作为私有房屋本身没有因为改建、扩建或增添设施、装饰形成自然增值,而主要是因为城市经济建设飞跃发展,“地皮”价格提高,带动了房屋本身价格的提高。这在理论上讲,就是主要因级差地租上升变化引起了房租上涨。由于经济繁荣带来的房屋增值,明显地是社会原因而并非房屋所有人的原因。在我国,城市土地所有权属于国家,因此级差地租受益者当然或者主要应当是国家即社会,而不能让房屋所有人侵犯国家所有权所包含的土地收益权。

1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第15条规定:“租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利义务,并报房屋所在地房屋管理机关备案。”第16条规定:“房屋租金,由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租赁标准,协商议定,没有规定标准的,由租赁双方根据公平合理原则,参照房屋所在地实际水平协商议定,不得任意提高。”但是,除少数人民政府对租金标准有过较具体的规定外,多数城市没有规定。而且,由于城市商品经济的繁荣,和城市建设的飞跃发展,加上前些年物价上涨等因素,各地实际的私房租金均大大超过当地政府规定标准的若干倍;租赁双方建立租赁关系时,一般为避房产、营业税及所得税也没有去当地人民政府备案。因此,发生纠纷后处理难度很大。

从公房擅自转租来看,目前有以下特点:从转租人二次承租人的主体看,有居民、职工,还有国营、集体单位,甚至有的国营企业和全民事业单位将免租使用的公房转租牟利。从转租手法看,有承租单位以“承包”的形式转租给职工,职工又以雇请人员为名义转租给他人;有以“代销”为名,把房屋转租给其他单位作门市部;有单位之间以“联合经营”为名的;有个人将承租的公房以“公私合营”名义的。在转租者获取利益的方法上,可分为:获取固定收入的转租或盈利分成的转租等。本案就属于低价承租来的公房作为投资,名义上与他人“合伙”,实际上资金、业务、经营全由他人负责,本人从中牟取利益,而不承担任何风险的一种公房转租行为。无论是卖租房卡(本)还是转租的其他形式,实质是,这些转租均侵吞了国有、公有房屋所有人的法定收益。

必须指出,根据国家关于公房租赁的规定及合同法原理,虽然公房租赁合同订立后,由于某种原因,承租人要求变更合同主体或合同标的物一般是允许的,但是必须取得出租人同意,方能成立。尽管公房承租户对公房只有使用权,其将公房转租并非房屋所有权的转移,但因其通过转租行为,以少量的支出(支付给国家房管部门的租金)而获得大量的收入(转租他人收取的高额房租),如同在商品流通过程中违反工商管理法规,运用非法手段牟利一样,是具有投机性质的违法行为。它不仅侵犯了房屋所有权人(国家)的合法权利,而且破坏了城市房屋租赁关系,破坏了公有房屋租金的统一管理,破坏了市场秩序和国家经济协调发展,必须坚决制止。

3.对私房高租和公房转租的具体解决办法

关于私房高租。首先,应当在承认各类私有房屋因位置、质量等不同条件可以形成不同的租金差额的前提下,实行不同的租金标准和控制幅度。租金标准和控制幅度可以因地租升值而随时调整,并规定相应的纳税比例。做到因级差地租增值的大部分由国家收入,小部分归房屋所有人。对超过租金控制幅度的加征所得税,对有规避法律情节的予以罚款,进一步把房屋租金纳入法制轨道,从而,把因级差地租而引起的房租上涨后由房屋所有人受益转为大部分国家受益,有利于城市住房秩序的稳定和促进经济建设的发展,这是根本的解决途径。其次,对过去租赁双方已议定的租金标准未到房管部门备案的,现在承租人认为租金偏高要求调整的,可以先经房管部门调解,调解不成由房管部门仲裁;不服仲裁起诉的,人民法院可以受理并参照房管部门仲裁意见酌情判决。对过去房租确实偏低的,可以由租赁双方另行议定租金数额并到房管部门备案。第三,对租金纠纷中,承租人反诉要求修缮房屋的,如确系陈旧危房或影响房屋使用,应予支持合并审

关于公房转租纠纷。首先,坚持制裁擅自转租房屋的非法居间牟利行为。根据国家建设部、物价局、工商管理局联合发出的(88)建房字第170号文件第3条规定“……单位和个人租用的房地产,不得私自转租转让,承租人如需利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用,应事先征得出租人同意,重新签订租赁合同或协议。”具体处理是:(1)由原承租人与合资经营或联营的为一方与房主为一方签订新的租赁合同或协议,原租赁合同或协议作废。(2)承租人将承租房屋全部或部分提供给第三方使用的,说明承租人已全部或部分放弃了原承租房屋的使用权,在征得房主同意后,如系全部转租则由房主直接与第三人建立租赁关系,原承租人与房主的租赁合同或协议终止;如系部分转租,则由房主与原承租人和第三方分别建立租赁关系或协议,以取代原承租人与房主的租赁合同或协议。如果房主不同意与第三方建立租赁关系,则应由房主将承租人转租出去的房屋收回。其次,对转租人居间牟取的利益,应作为侵权所得,根据《民法通则》的有关规定交归房主。第三,对某些承租人利用承租公房出租柜台的行为,亦可参照上述规定办理。