物业服务协议霸王条款行不通

我们是星沙商业乐园部分业主和买受人。开发商湖南兆佳房地产公司通知我们到其子公司———长沙永佳物业公司办理交收房手续;而长沙永佳物业公司不是通过招投标方式选的,而是开发商指定的。办理交房手续时,永佳公司强制我们必须先签署他们制订的《前期物业服务协议》,否则不向业主交钥匙。这个《前期物业服务协议》规定物业管理收费标准为每平方米3.5元,既不跟业主平等协商,又高于政府指导价。该“协议”还宣称:“本物业区域内广告位由甲方经营管理,所得收益用来补贴物业管理经费的不足。”请问:兆佳、永佳“父子公司”上述行为是否违规侵权?

星沙商业乐园部分业主和买受人

律师回复:

《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条规定:“物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前,由物业出售单位选聘物业管理企业承担物业管理。”国务院《物业管理条例》明文规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”星沙商业乐园的建设单位不是通过招投标方式选聘,而是指定自己的子公司管理该园区物业,属违规操作。

根据省政府相关文件规定,物业服务单位应当与业主“平等协商,根据服务内容和质量确定费用。”国家规定:无论是参照政府指导价,还是实行市场调节价,收费标准都应由业主与物业管理企业共同协商确定。如果由一家说了算,那就是所谓的“霸王条款”。

根据国家和湖南省有关规定:“利用物业共用部位、共用设施、共用设备设置经营性设施的,在征得相关业主、业主会书面同意后,与业主委员会签订协议,支付场地租金。收取的租金应当纳入维修基金”。“所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”永佳物业公司将所得收益用来补贴物业管理经费的不足,是变相挪用维修基金的侵权条款。