物管公司交接应急预案破解真空密码

如果一个小区物管的“新旧交替”出现了问题,导致停水停电,区内垃圾成堆,那该怎么办?《下城区物业管理危机应急预案》(草案)就是试图解决这一问题。但有关人士坦言,要真正杜绝上述场景的出现,还需要引起政府更多的关注。

从上述两起事件来看,虽然有可能酿成大祸的“物管真空”并没有出现,下城区建设局物管中心也都“灭火”于未然,但如果仔细分析一下这两起事件,多少有些侥幸的成分,我们不禁要问,如果越泰物管没有出现,泰和苑会怎么办?如果凯喜雅老总没有这样的姿态,金鹿雅苑会不会成为第二个北仑华山新村?

由于物业管理真空的危机最近不断出现,为了找到一套解决此类问题的方法,下城区建设局物管中心为此专门制定了一套《下城区物业管理危机应急预案》(草案),一旦某小区出现“管理真空”的危机,马上启动该预案来解决问题。

该预案的核心内容是,在有可能出现物业管理真空的情况下,先找一家物管公司进入,然后再进行业主大会表决。“小区一天没人管,后果是不堪设想的。”下城区建设局物管中心副主任金志韦表示。

如果实在找不到新的物管公司,就将启动二级预案,在所属街道的牵头下,成立由各相关部门参与的危机管理协调小组。由这些小组来取代物管公司的相应功能。“到目前为止还没有出现这样的情况,这也是万不得已的做法,这样的局面是谁都不愿意看到的。”金志韦说。

瓶颈卡了应急预案脖子

“目前这一问题存在着两个瓶颈,一是法律,二是相关部门的配合。”金志韦表示。“法律上的问题就是业主委员会是业主大会的一个执行机构,它没有资格来决定到底聘请哪一家物管公司,业主委员找来一家物管公司,它必须要召开业主大会,启动业主大会要15天时间,通过决议要2/3业主通过,而现在一个大型小区业主起码有四五千人,根本不可能召开这样的业主大会,只能通过发函的形式,这样要形成决议变得非常艰难。”

因此,如果一个小区的业主以此来对应急预案进行质疑,该预案的可行性就要打上问号。“比如他说,要聘请物管公司必须要2/3业主同意,你怎么可以没有经过这样的程序就让一家物管公司进来管理呢?而且为什么没有经过我们认可就规定要交这样一笔物管费呢,这个收费标准的依据是什么?”金志韦说,“如果有一个业主这样问,那我们都哑口无言了,虽然现在没有业主‘不合时宜’地提出这问题,但我们也明白,这样的应急预案目前还没有法律以及政策上的认可。”

另一个问题是,物价部门始终没有明确物管公司应急进入一个小区该如何收费,目前下城区的应急期间服务内容和质量,以《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》为依据,实行丙级服务,但物价部门对此并没有明确表示。“我们区里是已经有过统一意见的,但是市里面怎么样现在很难说。所以我上次在市物业管理协会理事会上说,请市房管局和市物价局定一个应急收费标准。”金志韦说。

应急物管公司的忧虑

在该应急预案中,政府部门的考虑是最好找一家物管公司来应急,但事实并不像人们想象的那么简单。

下城区建设局物管中心在制定应急预案的时候,曾经提出了这样的设想:由该中心牵头,组织一批大的物管公司成为应急单位,一旦出现问题就让这些公司马上接管小区。“比如今天这个小区出问题就由耀江来接,明天那个小区出问题就由野风来接。”为此,该中心还专门组织过一次研讨会,但在会上,物管公司的老总们普遍热情不高。

某物管公司的老总表示:“这里面存在几个问题。一是费用,在应急期间的费用到底谁来承担?这个费用怎么收?我们很担心在这样一个矛盾激化的小区里,跑过去做了一两个月,到时候应急费用都拿不到。另一个问题是,我们应急管理时出了问题谁来承担?比如以前的物管公司电梯没有维护好,我们一接收它就出问题造成业主的伤亡,这笔账到底算到谁的头上?新老物管交接的时候,最有可能会出现各种情况,再加上到一个矛盾激化的小区,这个责任实在难以承担。”

找不到一家应急物管公司来进驻,应急预案的大前提也没有办法保证,这个问题该如何解决,金志韦表示非常头痛,“总不能政府去组建物管公司吧,现在那些小区是多层建筑还好点,如果是高层建筑的,一天没物管公司就要瘫痪的啊!”

北京朝阳区曾经出现过这样的案例:朝阳区的一小区处于管理真空状态,物管公司担心进驻这样的小区应急物管费收不上来,最后朝阳区政府出面掏钱来请物管公司,否则小区没人管,整个社会都会不安定。

杭州应该怎么做?金志韦建议,是否可以将小区经营性用房的收入作为物管公司的应急管理费用,而这些内容在当初制定业主公约的时候就写进去。“如果出现新物管公司难以到位的重大危机,业主大会授权业主委员会启动应急机制,由业主委员会来找一家物管公司进驻,应急费用在与物管公司协商以后由业主承担,差额部分在小区经营性用房中扣除。”

假如业委会分崩离析

小区出现管理真空的重大危机时,通常伴随着业主委员会瘫痪状态

该预案也设想了在没有业委会的情况下如何应急。“我们参照的是深圳经验,我们到深圳考察的时候了解到,在这种情况下,他们组织了由政府各部门组成的联席会议,包括派出所、卫生系统等等,由政府出面来做物管工作。”金志韦对这样的做法感到比较担忧,“到目前为止我们还没有碰到过这样的情况,如果碰到了,到底管不管得好是个问题,毕竟不是专业的物管公司。”“所以遇到这样的情况,我们通常都是先把业委会‘竖’起来。”金志韦认为,在应急管理中,业委会的存在至关重要,“但现在成立一个业主委员会起码要两个月,等新的业委会成立起来,两个月都过去了,整个小区也早就瘫痪了。”

而在早些时候,西湖区嘉绿西苑的做法给我们提供了一个比较好的启发,该小区成立了业委会的监事会,除了平时监督业委会的工作使其更加透明之外,还有一个重要的作用是后补的业主委员会,其成员有许多是由当初竞选业委会时没有选上的代表担任,因此,一旦原先的业委会无法开展工作或集体辞职,这个监事会就能马上履行起业委会的职能,为整个应急机制提供了重要的保障。

下城区物业管理危机应急预案(草案)

主要内容

■该预案所指的重大危机是指,开发商或业委会所聘用的物管公司,由于种种原因,在没有与后期管理者或后期物管公司做好交接的情况下,撤离该小区,从而使小区管理处于无序状态,可能造成大面积停电、停水、停电梯等现象,从而影响居民的正常生活。

当小区有迹象表明可能发生或者已经发生上述存在的重大危机时,立即启动本预案,直到解除上述重大危机时止。

■该预案分为一级预案和二级预案,一级预案是当业主委员会已经选举产生,并能正常开展活动时启动。在所属街道的牵头召集下,召开由街道、区物业管理行政主管部门、社区、业主委员会等相关单位参加的联席会议。

联席会议可以选择拟聘物业管理公司或目前正在管理的公司,以及第三方物业管理公司为应急管理单位。在业主大会尚未做出相关选聘决议前,由该公司负责管理,待业主大会做出相关决议后,实行多还少补。如果是第三方物业管理公司作为应急公司进入小区的,在同等条件下该公司具有优先接管该楼盘的权利。

二级预案是当业主委员会因故集体辞职或尚未成立业主委员会,以及业主委员会无法正常开展活动时启动。

立即在所属街道的牵头下,成立由各相关部门参加的危机管理协调小组。组长由街道相关负责人担任,成员由街道办事处、区建设局、派出所、社区等相关职能科室(部门)的负责人和业主代表若干名组成。在物业管理公司撤离小区,小区管理处于无序状态时,原有的危机管理协调小组,在增加相关职能部门后立即转为应急指挥部。应急指挥部下设若干工作小组。包括思想稳定组、安全保卫组、环境卫生组(由城管办及市容环卫所和行政执法局相关人员组成,负责小区内的环境卫生工作,确保居民生活垃圾能日产日清,对有意破坏小区内各类设施设备的,按照有关法规进行处罚。对在小区内擅自悬挂横幅,张贴各类大小字报的,依照有关规定给予必要的处理。)、房屋应急维修组、政策指导组、公关宣传组等部门。

■物业管理应急所产生的相关费用,收费标准由物价部门核定或根据前一物业管理单位管理期间所核定的标准收取。