联发物业的物业费上调实践案例

联发物业的物业费上调实践案例

联发?新天地小区是厦门联发（集团）物业服务有限公司（下简称“联发物业”）2006年接管的项目，多年来荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“福建省物业管理示范住宅小区”、“厦门市物业管理示范住宅小区”、湖里区第二届“文明物业”和湖里区第三届和谐邻里节“和谐小区”等诸多荣誉称号。

新天地小区物业费上调的经过

随着近年来物价的不断上涨及2011年3月厦门最低工资标准大幅度上调（自900元调至1100元），联发物业在新天地小区这一项目上的物业管理费收入已无法保证该项目日常管理和服务的运转，为维持项目收支平衡、确保服务质量、稳定员工队伍，根据公司要求，小区服务中心于2011年4月份开始着手上调物业管理费收费标准的工作。

4月30日，小区服务中心发函业委会告知需调价的原因、上调幅度及涨价时间等事宜。5月6日，业委会组织召开第一次会议，就提交的关于上调新天地小区项目的物业服务费事宜进行讨论。会上，部分业委会委员表示不同意上调管理费，理由是“所签的合同属于包干制，赚钱、亏本都是企业自己的事，且合同期未到期，故不同意上调”，同时业委会还要求小区服务中心不能将调价事宜在小区做宣传及上门征询。

面对僵局怎么办？

我们认真学习《合同法》并对照《联发新天地小区物业服务合同》，认为他们的说法有悖于相关规定，具体体现在以下几个方面：一是《合同法》明确规定，在合同有效期限内，在法律规定的范围内合同双方当事人可以就合同的有关条款进行修改，可以做出补充约定；二是物业费的构成中人力成本占75%，现最低工资标准上涨33%，而我们物业管理费的上涨幅度仅为20%左右，是合情合理的，而且，公司明确表态所涨物业管理费收入都用在一线员工的加薪与材料费的上涨方面；三是《联发新天地物业服务合同》第六章第二十一条第2款明确规定“管理服务费标准的调整，需经业主大会通过”，这也就是说合同期虽然未到，但物业管理费的标准也是可以调整的，但需经www.fdcew.com业主大会同意。通过上述分析，我们更有信心，更有底气，在与业主委员会委员们的沟通中，我们提出，近几年我们已经大幅上调员工工资，其中秩序维护员的月工资更是从2003年的800元上涨到今年的2500元（12小时制），而物业费还是停留在交房时的标准，并且项目所涨物业管理费的收入基本上都用在一线员工的加薪与材料费的上涨上。同时，我们还强调，只有员工稳定，物业服务公司的服务品质及小区安全才能有保证，所以小区物业费标准上涨真正受益的人还是业主。心与心的沟通终于说服了大部分业委会委员，业委会最终同意服务中心人员就上调物业管理事宜采取书面征询形式召开业主大会。

5月8日，服务中心在小区各大厅张贴关于调整物业服务费标准的温馨告知，服务中心工作人员利用晚上时间到业主家征询，对于未入住的或长期在外地的采用电话形式做详细的记录征询。5月31日，业主意见征询完毕，小区服务中心于6月5日16:00在业委会委员、业主代表的见证下开箱验票。

统计结果显示，专有部分面积占建筑总面积72.6%、户数占总户数72.93%的业主同意从今年7月份开始按新的收费标准缴纳物业服务费。

小区服务中心于6月7日在各楼道张贴出《关于上调物业管理费收费标准意见征询情况的公示》，公示期间无任何业主提出书面异议。自2011月7月1日起，联发新天地物业服务中心开始按新的物业管理费标准收取费用。

服务中心将整个调价的过程咨询了公司的法律顾问，律师认为上调物业管理费的征询工作是符合法律程序的。至今，项目按新的物业管理费收费标准缴交的收费率已达到 96 %，收费率基本未受调价的影响。同时，公司从2011年8月份开始再度上调员工工资，这让一线员工的流动率开始有所降低，确保了服务质量、稳定了员工队伍。

上涨物业费的体会

总结公司上涨物业费的过程，觉得也有一些体会，在此与同行分享：

一是服务合同虽然未到期但物业服务企业也可以上涨物业费。长期以来，在传统的观念中，合同一旦签订便难以更改，物业服务合同如果没有到期更是难以上调物业费，这导致一些物业服务企业面临巨额亏损时只得自己承受而无法向业主提出上涨物业费的要求。

实际上，根据《物权法》第七十六条第7款规定：有关共有和共同管理权力的其它重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。根据《合同法》的有关规定，在合同有效期限内，在法律规定的范围内合同双方当事人可以就合同的有关条款进行修改，做出补充约定。此外，公司与联发新天地小区业主委员会所签订的《联发新天地物业服务合同》第六章第二十一条第2款也明确规定“管理服务费标准的调整，需经业主大会通过”，这也就是说物业服务合同的期限虽然未到，但物业管理费也是可以调整的，但需经业主大会同意。所以，部分业主委员会委员、业主 “合同期未到物业服务企业不能上调物业管理费”的理由是不能成立的。笔者所在的公司用事实充分证明，在服务合同未到期的情况下，只要做足工作且依法走完相关程序，物业服务企业也是可以上涨物业费的。

二是要向业主讲明物业费是否涨价的利害关系。物业管理行业是一个劳动密集型企业，且是微利行业，物业服务费的标准是根据各种实际发生费用的成本倒算出来的，尤其是人员工资的成本一般要占到70%左右，如果人员成本增加，但物业管理费未上调，那么物业服务公司只能通过减少人员、降低用人标准来降低企业的成本，这最后必然会造成物业服务品质的降低，损害广大业主的利益。

三是大多数业主是通情达理的。现在一些物业服务企业一提起涨物业费就头疼，觉得业主肯定不会接受，但实际上虽然会有一些业主反对涨价的态度很坚决但大多数业主是通情达理的，他们需要的只是质价相符的服务。虽然他们当时征询意见的时候未必同意上涨物业费，但实际上随着服务品质的改善和物业费涨价走完法律程序且得到大多数业主的认可，他们还是会按时缴费的，新天地小区在物业费涨价的表决过程中虽然只有72.93%的通过率但缴费率达到96%就充分说明了这一点。