业主状告物业和住建委

湖南日报记者 于振宇 实习生 栗哲

小区公共部分和共有设施被物业擅自用来对外经营营利，如果您是小区业主，该如何维护自身权益?遇到这种情况的长沙市开福区金鹰城圣爵菲斯小区业主王先生选择了向小区物业主管部门长沙市住房和城乡建设委员会投诉，结果问题并未解决，王先生遂以行政不作为为由将长沙市住房和城乡建设委员会告上法庭。8月2日，此案在长沙市岳麓区人民法院开庭审理，该小区物业公司作为第三人参加诉讼。

小区游泳池被物业擅自用来对外营业收费

“自2004年以来物业公司已经私自将我小区公共游泳池用于对外经营谋利长达十年之久。自2015年5月份，物业公司又将游泳池租赁给长沙金贝体育设施工程有限公司经营。而十年来的收益至今从不公布账目也没有交给业主。”8月2日，在开庭现场，王先生向记者讲述了事情经过。

谈起物业这一行为对业主的影响，王先生告诉记者，现在是酷暑季节，每到晚上，小区门禁大开，很多附近的居民三四个人穿着游泳裤骑着一辆电动车或者摩托车在小区里穿行。业主的公共利益受到侵害，小区的安宁和安全受到严重影响。

王先生提供的行政诉讼状称，除了游泳池，小区物业公司还将小区公共绿地和公共道路改为停车位收费，利用小区环境允许婚纱摄影公司进行摄影活动并收费，允许多家商业机构到小区公共区域进行商业推广活动并收取费用，以及让分众传媒等广告公司在小区电梯和楼道投放广告并收取费用等行为。

住建委：没有证据证明物业违法

“《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得业主大会同意，否则，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款。”2015年7月，王先生据此向长沙市住建委举报，要求依法处理。

庭审中，长沙市住建委表示，对原告的举报进行了调查核实，并书面回复了原告，由于并无证据证实小区物业服务企业存在违反《物业管理条例》的相关规定，不符合行政处罚立案条件，因此未对物业进行立案处罚。

“他们对我要求书面答复的意见没有任何回复。物业公司采取游击战术，上午有人检查，就假装关门停业，下午执法人员走了，他们就正常经营。”见举报并未取得满意结果，2015年8月5日，王先生向长沙市住建委写了第二封举报信，但问题依然没解决。

“长沙市住建委的执法未能制止和纠正物业公司的违法行为，而物业公司侵害小区业主利益的事情不但没有收敛反而愈演愈烈。”王先生告诉记者，这次诉讼请求法院判定被告长沙市住建委不履行法定职责“对第三人违法行为进行处理”的不作为行为违法;判令被告对第三人擅自利用物业共用部分、共用设施进行经营的行为进行处罚。

法院不予受理：半数业主同意才能起诉

侵犯王先生权益的是小区物业，王先生为何把住建委告上了法庭?王先生坦言，状告长沙市住建委实属无奈选择，之前就将小区物业告上了法庭，可是法庭后来判定不予受理，这才向长沙市住建委举报，其未能有效履行法定职责、进而将其告上法庭。

2014年6月，王先生向开福区人民法院就小区物业湖南影视会展物业管理有限公司使用小区共用部分营利一事提起诉讼，请求停止侵权、公开账务、赔礼道歉和赔偿损害等。开福区法院一审判决要求物业停止利用共有设施和公共部分营利的侵权行为，并向小区业主公布利用小区公共部分和共有设施经营的收支情况，驳回王先生的其他诉求。因对判决结果不满，王先生向长沙市中级人民法院提起上诉。

2015年1月，长沙市中级人民法院作出终审判决：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。但是涉案游泳池等属于小区的公共部分，至少半数业主同意并经过业主大会和业主委员会主张权利才能提起诉讼。王先生以个人名义提起诉讼没有法律依据，法院不予受理。开福区法院适用法律错误，予以纠正。

律师建议将其他业主追加为共同诉讼人

“法院对要求起诉的条件苛刻，如果1000个业主里面只有499个业主在家，501户不在，那么这499户就看着共有权利被侵占而不能起诉吗?”王先生告诉记者，目前，长沙地区此类案件很多，由于很多业主都在外地，根本无法找到多数业主共同讨论，只能看着自己的合法权益被侵害也没办法。

“最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第56条规定：共同财产权利受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人。”王先生的代理律师告诉记者，长沙中院审理此案期间，自己曾据此提出：如果法院认为其他业主也应当参加，应直接将其他业主追加为共同诉讼人。但法院未予采纳。

由于案情复杂，8月2日，岳麓区人民法院没有当庭宣判。湖南日报记者将密切关注案情进展，进行跟踪报道。