第三方评估机制能否打破物业收费难瓶颈

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物业费难收缴一直是行业通病，对此，我国不少地区都在尝试出具相关条例或办法，以提高物业服务质量，改善业主对物业企业看法，融洽双方关系，促进物业行业良性发展。

【南京新规】

物业费收缴难新突破

南京建立物业服务第三方评估制度

2016年3月30日，江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准通过了《南京市住宅物业管理条例》。对于“因服务质量差而收费难，因收费难而服务质量差”的恶性循环，南京市将建立物业服务第三方评估制度。

本次《条例》第三十八条强调，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改；逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。

【调查讨论】

本次通过的《南京市住宅物业管理条例》中，第三方评估制度本是想规范物业行业，提高业主满意度，以带动物业费收缴率的上涨。而同样受物业服务质量困扰的我市物业企业和业主对此也有自己的看法和建议。

争议一：百分之十业主占比过少，是否过度使用其他业主权益？

珠港物业的工作人员认为，百分之十的业主占比，人数过少。“每个人对物业服务是否满意有不同的界定，可这种概念并没有统一的标准，但百分之十的业主只是小区的少部分，还不够代表大部分业主的观念。”

月亮园的张女士则说道：“如果有些业主只是为了一己私利，便鼓动少部分利益相连的业主请来第三方评估机构测评，说不定还会影响物业服务的正常开展，那我们这些对物业公司没有意见的业主岂不‘躺枪’；另外要是这部分业主以全体业主的口号为自己办事，这难道不是在过度使用我们的权益吗？到头来，我们倒是给别人做了‘嫁衣’。”

争议二：第三方评估结果是否绝对公正，不偏袒一方？

采访中，金牛、珠港、怡丰等物业人员都对第三方评估机构如何挑选、人员怎样确定、评估标准有哪些等心存疑问。

“第三方评估机构的人员对物业范畴、规范、法律约束等知识应该十分了解，只有他们清楚物业管哪些，要做到何种要求才能做出公正决定，否则，将不属物业公司的责任加到我们的身上，可能会让业主对物业公司怨念更深。”金牛物业的小张坦言，主管部门应该配套出台相关规范，对物业企业的考评标准要细致到服务等级标准、服务频率、服务要求等方面，既让物业公司有努力方向，也让业主一目了然。“如果第三方评估报告足够客观公正，那这对宣扬物业服务范围，改正业主‘物业全包’观念可能带来帮助。”

鸿泰家园的柳先生同样表示担忧：“第三方评估报告对于站在谁的立场至关重要，《条例》中由主管部门抽取第三方评估机构的过程是不是也该得到监管，不然，谁能保证抽调的机构与物业、业主双方都没关系？”

争论三：第三方评估机制是否能成物业收费难突破口？

1、收费难原因多样，不止服务质量一方面。

“现在物业矛盾焦点大多数并不是服务本身，而是房地产遗留问题、违章搭建、噪音扰民、邻里纠纷等非物业服务问题的纠纷，但第三方评估机制针对的是物业服务质量一方面，超出这个范围的矛盾，它依然无法解决。所以，该机制的作用能有多大还有待考察。”文景苑小区的物业人员表示。

2、部分业主缴费意识难与物业服务标准同步。

“其实物业公司在不亏损的情况下，按照现有的收费标准提供了相应等级的服务，但部分业主可能还不满足。”万杨物业的李姓工作人员谈到：“虽然物业公司想做得更好，但业主的缴费意识不一定能同步，资金的欠缺让物业企业很难运转，这才导致服务质量的下降。”

珠港物业的工作人员补充道：“如果第三方评估机构不能改变部分业主的想法，而成为他们对付我们的利器，那这其实是给物业企业又找了一位管事的‘婆婆’。”

3、评估结果若对物业有益，恐怕业主难接受。

“找了第三方评估来测评，肯定是对物业公司不满的，如果测评结果与我们的猜想背道而驰，那我们肯定是不能接受的。”沙北三村的李大爷认为：“这反而给物业公司提供了收费依据。”

江南一品的物业工作人员同样表示：“万一业主对评估结果不服，反而会加深我们与业主的矛盾，取得适得其反的效果。”（扬州物业网 尹玉婷）