厦门：业委会徒有虚名 业内人士热议业委会维权困局

物业之家讯：昨日，在厦门市建设与管理局，举行了厦门市有史以来第一场全市范围的“业主委员会业务知识交流会”，来自厦门市各地的业主代表们齐聚一堂，上了一堂如何与业主及物业企业沟通相处的特殊课程。

据悉，1994年，厦门市成立了第一个业主委员会。多年来，在有关部门的推动下，业委会“积极分子”们的热情被最大限度地激发，业主的权益得到了很好的维护：目前全市登记在册的1152个物业管理项目中，有536个成立了业主委员会。

据悉，目前厦门市市超过半数高端住宅成立了业委会，一方面，业主维权意识增加了，可另一方面，业委会却经常被指“徒有虚名”，困局如何破解？昨日，记者采访了业主代表及有关部门。

成立业委会，目的是为了得到更加透明的物业服务。

难题：小区公共收益难监控

事实上，随着物业管理进入小区，为了使小区经济问题更透明，物业服务更到位，是广大业主迫切希望成立业委会的重要原因。

“很大一部分是解决物业公司与业主的矛盾。从经济角度来讲，不少小区内公用设施、场地被物业公司占用或作为商业经营，且收益不透明，所得利益未用于物业管理支出，侵害了广大业主的利益。”一位家住龙山小区的业主代表陆先生告诉记者，小区的停车收益、公共空间收益，一般每年收益可达百万元。而这些收入的去向从来都是一个谜。

另一位陈先生还给记者算了一笔账：他们小区有800多个住户，每平方米2.5元的物业管理费，平均每户100平方米的话，每年就有好几百万元，如果没有一个机构监督，业主利益根本无法得到保障。

千呼万唤始出来却“徒有虚名”？

两年前，厦门市某小区业主委员会的尴尬事传出后，在全市业委会激起了千层浪。

在我市某小区内，有13户业主在楼顶搭盖、在公共楼道安装防盗门等，业委会发函要求物业公司向13户业主发出警告，限定一个月拆除违章建筑，否则让物业公司以诉讼手段解决问题。

但一段时间过去了，物业公司一直未有动作。业委会就再次向物业公司发通知书，要求物业公司对13户业主提起诉讼，否则将可能另聘物业公司。经过几个月僵持，在业委会登报另聘物业公司之时，却反被原物业公司“告”上了法庭。法庭通过审理认为，业委会的做法已经干扰了物业公司的自主经营权，而强制要求物业公司按照业委会提出的意见办事，其行为已构成侵权，理应承担停止侵害行为的责任。事后，业委会撤诉。

心有余而力不足，是广大“热心”业委会委员最大的“心得”。一位业主代表告诉记者，长期以来，法律界对于业主委员会是否具有司法诉讼主体的问题就存在争议，“业委会有名，却无权无实，委员们也是义务的，没有工资，却可能面临一腔热血却被众人埋怨的窘境。” 引入第三方监理 多数业主不买账

据厦门市物业管理协会的林昆明介绍，事实上，新的《物权法》出台后，业委会的很多障碍被扫清，业委会长久以来“徒有虚名”的地位将得到彻底颠覆。“至少法律界对于业主委员会具有事实的司法诉讼主体地位这个问题的认识应当说是比较统一了。”

要彻底颠覆业委会的尴尬地位，不少地区采用引入“第三方专业机构”的形式，对物业服务工作进行监理，对公共财产进行监督。然而，建设局的相关负责人透露，我市也曾试图引进第三方专业机构，但事实上，目前业主还不能接受这样的机构，最后没有做成一单合同。

“物业服务监理第三方机构目前无准入，因此很难获得市场的看好。个别业主认为那是增加负担的一笔开支。”

提高每一位业主的监督能力

这位负责人表示，目前最实际的做法，就是让广大业委会业主多了解相关的法律法规和办事程序。

据介绍，我市将针对普通业主推出一系列的宣传普法活动，提高业主的监督能力，从而提升物业企业的服务水平。

“事实上，业委会从所立《业主大会议事规则》及《业主公约》起，就能起到重大的作用。”这位负责人告诉记者，这两部规则具有很强的法律效力，业主委员会可以制定更详细的《业主大会议事规则》及《业主公约》，必要时可以请专业机构，尽量做好约定，这样就能避免许多不必要的纠纷。