上海：明确权责 有意见？看《意见》

物业之家讯：近日，上海市住房保障房屋管理局《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》（以下简称《意见》）经市政府同意出台。其中对业主大会制度、业委会组建和换届办法、业委会自身建设等做出了规范，同时进一步明确了各个部门的管理职责。上海市物业管理行业协会会长蔡兴发近日表示，新的《意见》明确了业主大会、业主委员会规范化建设的要求，强调了业主在物业管理活动中权利、义务、责任的一致性。

《上海市住宅物业管理规定》修订工作已进入起草准备阶段，据悉，该《意见》内容将有可能在新规定中有所体现。

记者特地邀请了上海市物业管理行业协会会长蔡兴发、上海恒隆律师事务所律师宋安成两位嘉宾，就这些和市民生活息息相关的条款进行详细的解读。

业主讲权利还要明责任

《意见》：房屋所有权人为业主。业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体。业主在物业管理活动中，应当依法行使权利、履行义务。

业主大会、业主委员会要切实承担起促进社区和谐的义务。

小区业主参与业主大会是行使权利、履行义务的主要途径。（业主委员会）要协调业主和物业服务企业之间的关系，督促业主依法履行义务，不断提高业主自我管理的能力。

解读：《物权法》出台后，进一步明确了业主作为房屋所有权人在小区事务中的做主地位。相比较于2005年出台的《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》，该份意见不再做纯流程性和操作性的规定，从规范化角度，进一步明确了业主在小区物业管理活动中的权利、义务和责任。

业主应通过业主大会的形式实行自我管理，业主大会是小区物业管理的权力机构，对于小区共有和共同管理的事务具有决定权，同时代表业主按照合同约定监督物业的工作。小区内发生了问题，业主首先要承担起解决问题的责任，而不能把所有责任推给物业公司，也不能过于依赖政府。特别是物业管理活动中出现的民事纠纷、邻里纠纷，政府很难用公权力进行干预。因此，规范物业管理活动，一方面要规范物业企业行为，另一方面还要注重的是规范业主大会、业主委员会的运作，规范业主的行为。

现状：大部分业主对小区事务漠不关心，使得部分业委会权利膨胀，物业服务不到位，小区违规事件时有发生。另外业主往往忽视了自己相应所应承担的责任和义务。比如按时交纳物业费、遵守小区停车规则、遵守管理规约等等。

街道、房办、居委会职责进一步明晰

《意见》：区县政府负责定期组织召开相关部门和单位参加的住宅小区综合管理联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题；

区县民政部门要落实街道（乡镇）、居民委员会对业主委员会的指导、监督和日常管理工作；

区县房屋管理部门要对业主大会、业主委员会组建和日常运作程序进行业务指导和监督管理；

街道办事处（乡镇政府）负责召集住宅小区综合管理联席会议，协调解决住宅小区综合管理中的疑难问题，落实部门负责指导业主大会、业主委员会组建和日常运作；

居民委员会建立业主大会指导工作小组和物业管理协调会议制度，负责牵头做好业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的具体指导工作以及调解物业管理矛盾和纠纷。

解读：街道、房办、居委会等相关部门的职能更加清楚，按照原来的规定，只是强调房办、居委会要对业主大会、业主委员会组建和日常运作进行指导、监督，但具体如何分工，主要指导、监督什么内容并未完全明确。

按新意见的规定，房屋管理部门主要进行业务指导，具体工作则交由居委会，街道则更多的是发挥协调解决的作用。同时，除了以往的“指导、监督”之外，新规定中还加入了“管理”要素，比如“日常管理工作”、“监督管理”等提法，进一步强调了政府在这一过程中的行政作用。特别新的意见中明确了民政部门对于居委会相关工作的监督要求。

现状：目前很多小区业委会本身业务水平不过关，运作上不规范，不能发挥业主委员会执行机构的作用。而一旦遭遇问题，上述相关部门之间又会因为权责不明晰，而互相推诿。

业委会工作可引入专业中介机构

《意见》：要培育和引入专业中介机构为业主委员会和业主提供专业化服务。要共同加强对业主委员会成员的培训，通过业主委员会筹备前、成立后和日常业务培训，提高其成员素质。

解读：业委会工作其实是相当专业的，大到物权法小到地方法规和管理规约，中间涉及到很多与房屋建筑、规划、物业管理等专业问题，同时还要涉及很多复杂的法体关系，而业委会成员大都来自各行各业，利用闲余时间工作，很多人都是初涉这一领域，既缺乏专业知识，也缺乏法律知识。做好业委会工作，除了政府部门的指导之外，也需要发挥专业的中介机构作为“智囊团”的作用，做好专业服务。

现状：业委会成立或更新遭遇难产，不作为、乱作为，甚至违规动用维修基金等，本来直接代表业主利益的业委会有时却成为广大业主的困扰，归根结底，就在于业主不专业，小区业主大会、业主委员会工作制度的不健全不规范。

常见问题查查规定

对于业主大会和业委会平常操作的过程中的常见问题，《意见》中也进行了相应的规定。