惠州物业费要涨需85%业主同意

物业之家讯：物业收费标准调整要经85%以上户数的业主同意，《惠州市物业服务收费管理办法》(征求意见稿)(以下简称《办法》)拟定，现正向社会公众征求意见。《办法》明确，物业服务收费根据法定产权建筑面积只能按月收取，物业管理公司如果再提出预收管理费的话，市民可以坚决拒绝。

四大变化：有业委会的收费由市场调节

《办法》规定：“业主大会成立之前的住宅(含业主自有产权或取得使用权的车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。别墅、业主大会成立之后的住宅(含业主自有产权或取得使用权的车位、车库)及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。”

解读：惠州市物价局有关负责人表示，“以前没有把别墅以及含业主自有产权或取得使用权的车位、车库等列入管理范畴，容易导致乱收费的现象。”

物业费按建筑面积按月收取

《办法》明确：“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计收。房地产权证与商品房买卖合同约定的面积有差异的，差异值为±2%以内(含本数)只作更正不作退补，差异值为±2%以上(不含本数)的按约定的物业服务费标准多退少补。

解读：惠州市物价局有关负责人表示，“以前只规定了物业服务收费根据法定产权建筑面积收，这样就存在有的物业公司是按月收，有的预先收。现在《办法》明确了，只能按月收。”

物业费上调由业主大会决定

《办法》明确：“前期物业服务合同已到期限的，物管费上调由物业服务企业向全体业主征求意见，经专有部分占建筑物总面积85%以上的业主且占总人数85%以上户数的业主同意后，报当地政府价格主管部门核查备案。成立业主大会的住宅物业服务收费，因成本变化等原因需要调整时，由业主大会决定。”

解读：《暂行规定》只明确，“物业服务收费标准需要调整时，由物业服务企业与业主大会或全体业主在政府指导价内协商确定”。

老住宅区共用水电约定分摊

《办法》新增了对老住宅小区因无改造资金，难以设置独立计量表的共用水电分摊办法的规定，“设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定方式向业主合理分摊。”

案例解读：购房合同中物业费不能乱标

“以往我们买房怎么可能去比对物价部门收费标准，再来看自己小区收费是否合理，往往签了合同搬进小区后，才关注起物业费用收取是否合理，这让不少购房的业主吃了闷亏，当然也希望职能部门能加强监管。”

——— 长胡苑李先生

案例：“我们小区物业管理费服务很贵，要收1.5元/平方米，每个月光物管费都要交近两百块，按相关规定，就算属于一级物业，管理服务费也只是1.1元/平方米的标准，为何我们要高出这么多，这明显超过了1.43元/平米的政府指导价。”市民陈先生验房入伙时发现，小区的物业服务费标准超过了政府的最高限价，后来向物价部门咨询时却被告知，因为他购房时与开发商签订了前期物业管理协定，约定了收费标准为1.5元/平方米。

现行规定：实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区范围内的由市价格主管部门会同市房产管理部门，根据物业管理服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度，其他各县、区由当地价格主管部门会同房产管理部门制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据当地价格主管部门和房产管理部门公布的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

《办法》规定：前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。以往签合同中的物业服务费都会定得颇高，远超政府指导价，但又无从监管，现在合同中再也不能乱标高价，购房者也不用在签订合同时吃亏了。

装修损坏公用部位须自行修复

“以前小区内有人装修弄坏了公共楼梯的瓷砖，物业一方面拿他没办法，另一方面又不肯出资金进行维修，导致楼梯一直烂在那里，现在可好了，谁弄坏，谁出钱，修好为止。”

——— 海燕玉兰花园黄先生

案例：“去年底，我家装修的时候，物业要我们缴交4.5元/平方米的垃圾清运费，我的房子面积有144.04平方米，算起来，要付504元垃圾清运费。”东江学府二期的业主韩先生反映。

现行规定：根据2007年出台的《关于加强惠州市物业服务收费管理有关问题的通知》，“装修产生的垃圾余泥或装修所需物料由业主自行处理的，物业服务企业不得收费，自愿委托物业服务企业处理的，清运费、搬运费标准由业主与物业服务企业协商确定。”

《办法》规定：“业主装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。委托物业服务企业安排清理的，清运垃圾所产生的费用由业主承担。”

此外，业主对其物业进行室内装修时，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修保证押金。装修未对公用部位、公用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的公用部位、公用设施设备，并经双方验收合格的，物业服务企业应在验收合格后全额退还装修保证押金。对装修人员出入实行持证管理的，证件押金(或工本费)收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。

物业费不能提前收取

“有了相关条文，以后业主拒绝支付预收管理费也有了依据，其实我们都知道这项收费不合理，但就算很多规定都摆着，实施不到位，也只是空谈。”——— 益鑫大厦业主黄先生

案例：今年1月，市民沈女士在丽格国际公寓物管处，准备办理收楼手续后直奔自己的新房，却在签了物业管理协议后，被告知要提前交纳完半年的物管费等相关费用，沈女士不到50平方米的房子，在交纳了半年总共561元的管理费用后，才能拿到钥匙。

现行规定：目前物业服务收费根据法定产权建筑面积收，这样就存在有的物业公司是按月收，有的预先收。不少物业管理公司在收楼时，为了防止出现一些空置单位拖欠物业管理费的问题，普遍实行向业主预收3个月或半年的管理费的做法。

《办法》规定：物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。物业管理公司如果再提出预收管理费的话，市民可以坚决拒绝。

至少免费提供4张门禁卡

“现在一般都是3口之家，我觉得最少要免费提供三张门禁卡才合理。4张更好，父母、亲戚来了也方便点，自己也可以备用。”

——— 石湖苑业主薛先生

案例：“小区只免费给了我们两张门禁卡，家里人多，不够啊，我又多办了两张，一张30元。”今年初刚搬进南山诗意的市民吴先生说。现在，许多小区相继实行出入证(门禁卡)管理，出入证成为小区业主进出的主要凭证。要免费给业主提供几张门禁卡才合适呢？

现行规定：根据2007年出台的《关于加强惠州市物业服务收费管理有关问题的通知》，物业交付使用时，物业管理区域实行出入证(卡)管理的，房地产开发企业或物业管理企业应免费为业主提供不少于3张的出入证(卡)，超过3张的出入证(卡)，物业管理企业应该按照合理成本向业主收取费用。

《办法》规定：“物业小区实行出入证管理的，应当为业主免费提供每户不少于4张、汽车每辆不少于1张的出入证(含IC卡)。业主要求增补出入证(含IC卡)的，可按制作成本合理收取工本费。”

特别提醒：市民可通过三种方式提意见

《惠州市物业服务收费管理办法》(征求意见稿)意见征集截止日期为2010年4月23日。

有关单位和社会各界人士可通过以下方式提出意见：(一)通过传真方式将意见传真至：0752-2808903；(二)通过电子邮件方式将意见发送至：fzj@ huizhou.gov.cn；(三)通过信函方式将意见寄至：惠州市江北行政中心5号楼市法制局(516003)，并请在信封上注明“《惠州市物业服务收费管理办法》征求意见”字样。

出台背景：业主与物管矛盾频现 乱收费查处无依据

目前惠州实行的《物业服务收费管理暂行规定》(以下简称《暂行规定》)于2005年制定，由于该行业不断出现新的消费方式，业主与物管公司之间的矛盾时有发生；不少收费问题缺乏相应制度，查处时常面临无依据的尴尬。

据悉，相对《暂行规定》，《办法》主要在定价形式、计费面积、物业收费调整等方面作了较大调整。惠州市物价局有关负责人说，“近年来，物业服务收费的投诉占到我们总投诉的三分之一左右，主要集中在水电公摊、物业服务质价不符等方面。为此《办法》也是着力要解决这些问题的。”