北京部分小区物业自治模式调查

物业公司突然撂挑子，从小区撤离，导致既没有保安站岗执勤，也没有清洁工打扫，小区无人管理。近日，类似的事件在北京屡见报端。正当业主们为新物业迟迟未进驻而焦头烂额时，北京一些小区的居民早已尝试自己扛起担子，而这种尚处于摸索阶段的物业自治模式却面临经费不足等问题。

物业撤离镜头一：垃圾遍地无人管

地点：通州区翠屏里小区

今年1月，位于通州区的翠屏里小区内垃圾遍地，无人管理。物业称，因亏损停止服务。8月18日，当记者再次了解情况时，该小区居民称，新物业仍未进驻。

家住翠屏里217号楼的刘女士称，她家去年10月交给翠屏物业为期一年的物业管理费。一年时间未到，物业突然终止了服务。其他居民向记者反映，去年12月21日，物业在小区门口张贴了一份情况说明，称各项费用持续上涨，公司难以承受，面临破产，全年亏损金额为9万余元，将于2012年1月1日终止对小区的物业管理。

目前，该小区暂由辖区居委会代管。居委会工作人员称，翠屏里小区按每平方米0.55元的价格收取物业费，翠屏物业因亏损曾向小区业主提出上涨物业费，但被拒绝，所以合同到期后便放弃了对小区的管理。工作人员表示，梨园镇物业管理办、物业公司及居委会正在商讨，最终结果取决于小区业主与翠屏物业二者协商，主要在于业主是否接受适当上调物业费。

物业撤离镜头二：电梯停运路灯灭

地点：西城区远雄大观小区

今年8月7日，市民肖先生称，自己居住的西城区远雄大观小区的物业公司突然撤离。当天上午，记者在小区的居民楼墙上发现几张告示，上面写着因合同到期，小区原物业公司于7月31日24时起停止服务。业主对物业服务的诉求可与开发商及相关主管部门联系。

肖先生称，小区内住着141户居民，老物业公司撤离后，新物业公司未及时进驻小区，“现在小区里垃圾没人运，地下车库没保安把守。”小区处于无物业管理的状态，热心居民只能自发雇人清理垃圾打扫卫生。不仅如此，两部电梯停运近半个月无人修理。到了晚上，小区花园内的路灯也不亮，“老物业走的时候把这些电都给断了。”

无奈，业主们将此情况反映至居委会。8月9日上午，白纸坊街道办事处对三源清芷园物业撤出小区一事召开了协调会。会议达成共识，原物业继续为小区业主服务。8月16日，记者回访该小区时发现，老物业已回归岗位，橱窗里贴着“关于恢复物业服务的公告”，并对撤离原因作了说明：坚持物业服务已导致公司严重亏损10万余元，且前期对房屋质量问题进行维修所垫付的费用，开发商至今未兑现。而对于此事，居民们有自己的想法，“我们正在筹备业委会。”

分析：物业公司不愿亏损运营

北京小区的物业概况只是全国的一个缩影。为何如此多的物业公司会选择突然撤离？记者走访多家物业公司了解到，户数少、收费低、管理成本高成为微型小区和老旧小区物业管理的“拦路虎”。

多年从事物业管理研究的业主维权专家陈凤山先生分析说，微型小区和老旧小区的物业管理不到位导致撤离的原因有多个方面：房子建成年代较早，设施相对落后，后期维修费用过高过频；物业费收缴率过低，居民意见不统一；违约成本过低等。

“对于老旧小区来说，都是按10多年前的标准收取物业费，甚至低至5毛钱每平方米，这么低的收费标准根本保不住成本，谁还愿意接着干？”陈凤山说，这些年物价上涨，最低工资标准的提高及运营成本的大幅度提高，都给物业公司的运营带来压力。尤其对于老旧小区来说，无停车场、无电梯广告，物业唯一可用来挣钱的项目不存在，更无利润可言。

惩戒不够物业宁可违约

外聘物业公司管理需要通过双方签订服务合同的方式，属民事行为。物业公司的突然撤离，就是典型的违约行为，而对此行为，只有各个地方的行政规章有制约。

《北京市物业管理办法》第四十二条规定：物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

“这个条款说明国家对物业公司的惩戒力度不够，对信用也没有监管，导致物业公司觉得不合算了，宁可违约也不管的局面。”北京海勤律师事务所的王成磊律师说，如果业主按合同之诉去找物业公司打官司，诉讼周期长，违约金也不明确，维权成本过高，所以在此方面集体违约的成功案例极少。

“这些客观条件纵容了物业公司的违约行为。”王律师表示，由于物业公司的服务不同于其他行为，影响到整个小区数百上千乃至更多人的日常生活及社会稳定，所以从立法上，应该对物业公司的入驻及撤离有更严格的要求，促使物业公司不敢擅自毁约。