地下车库改造升级 停车费物业该不该增收

毛坯水泥车库改造升级后，物业贴出新的价格公告。小区业主不满物业未经业委会同意擅自涨价，不愿意按新标准缴费。昨日，记者来到位于汉口沿河大道的丽水康城小区采访此事。

业主投诉：物业公司擅自提高停车费

业委会负责人张光辉称，小区2008年建成使用。地下停车费包括停车租金和停车服务费，原来这两项费用分别为240元/月和80元/月，上个月开发商对车库进行改造，地面、墙面都焕然一新。上月28日，物业公司贴出公告，公布小区停车新收费标准，一年一交每月租金260元、停车服务费95元，在原来的基础上增加了20元租金和15元服务费。让张光辉生气的是，小区物业没有与业委会协商就擅自涨价。他拿出一份2012年11月1日业委会与物业公司签订的《物业服务合同》，称已约定室内车位租金240元/月，服务费80元/月。物业公司涨价属于违约。张光辉还拿出一份有140多名居民签名的调查表，他们都不同意停车位涨价。

小区业主祝汉仙认为，地下车库是小区的配套设施，应该在交房前就全部装修好，不应该在业主使用几年后再改造升级，提高价格。毛坯车位实质上是开发商将未完工的工程交付给业主使用。业主孙庆杰也认为，升级改造车库是开发商的事，不应由业主买单。并且，他们在车库升级改造中咨询过物业是否要涨停车费，物业回应不涨价。

物业回应：谁投资谁受益

小区停车费涨了，物业公司为什么不经业委会同意？负责丽水康城的武胜物业管理有限公司的余雄经理称，小区两个地下车库一个是人防工程，另一个是车库。两个都是由开发商投资建设的。他认为，谁投资谁受益，涨价不需征得大部分业主的同意。并且他们与业委会的李主任商量过此事，但没有订协议。

他称，开发商投入400多万元对地下车库进行升级改造，车主有了好的车位环境，应该适当提高价格。车位租金是帮开发商代收的，服务费是交给物业公司。他拿出武汉市物价局【2004】135号文件，文件中标明武汉市普通住宅小区内车辆停泊服务费指导价格为私家车80元/位，价格下浮不限，上浮幅度一般不超过20%。余经理认为这不叫涨价，而是在规定范围内调节价格。

对于张光辉所说的违约，他也拿出合同指着第七条称，约定不变的车位租金和服务费是指“全体业主共有的停车位和占用其他场地设置的机动车辆停车位（库）。”余雄解释，其实在小区根本没有公共车位。如果路面停车规划不批，没有70%以上的业主同意，这种车位就不存在。

最后，余雄称，去年12月28日开始贴出涨价告示，到目前还一直是公示期。业主有意见有问题可以来反映，或者派业委会的代表来协商。他还透露，小区车位已开始对车主销售，他们尽最大程度满足小区业主，但如果小区业主不愿购买，他们可能对外销售。

记者电话联系业委会李主任，他称物业涨价没有与他商量过。

律师观点：调价须经业主同意

记者来到小区2号车库，看到近百辆车停在车位上。停车场内部粉刷一新，地面平整，灯光明亮。每一辆车的停车区域都用路障（减速带的皮圈）圈了出来，并在中间设了停车锁。已租出去的车位都安置了车位号码。

目前，1号车库正在施工改造中。

这个升级改造后的小区车库到底该不该涨价？北京盈科（武汉）律师事务所的张华律师说，尽管该小区物业公司调整后的停车费是在武汉市物价局规定范围内，但执行新收费标准涉及变更《物业服务合同》。尽管业主和物业没有签订约束停车费的合同，但原来的收费标准在履行过程中已经达成《物业服务合同》的相关条款。现在中途变更，须经双方同意才有效。

根据《武汉市物业管理条例》，需要征得2/3以上业主同意新价格，才可变更合同，执行新的收费标准。