天津业主大会“五难”造成物业纠纷

目前，物业服务合同纠纷大量增加，导致法院受理该类案件数量在民商事案件中所占比重越来越大。记者在天津市滨海新区法院塘沽审判区中心法庭采访时得知，物业案件在该法庭审理的案件中已占将近50%，高达1400余件。记者在采访中得知，业主大会的“五难”问题是造成物业纠纷的重要原因之一。

滨海新区法院塘沽审判区中心法庭法官表示，很多物业服务合同纠纷，是因为大多数小区没有成立业主大会及没有顺畅的沟通机制导致的，而业主大会的“五难”问题，即启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难，更加剧了这种矛盾的产生。根据物业管理条例及《物权法》的规定，业主大会及其委员会是代表业主选聘物业公司，对物业公司进行监督及在物业公司侵权的情况下，起诉物业公司的代表机构。而当下很多小区并没有成立业主大会，也没有选举业主委员会，导致业主的利益难以得到保障。而物业公司也往往看到了这一缺陷，通过各种途径对“业主委员会委员”施以好处，使得物业公司可以在服务不到位的情况下，依然收取物业服务费而不被解聘。进而使得物业公司可以不必经过市场竞争便得到该小区的服务权利，使得整个物业服务市场竞争失序。

法官表示，物业服务合同纠纷案件，法律关系明确，但是在事实认定上存在困难，业主往往在物业公司起诉后才搜集证据，而物业公司以业主搜集的证据不在起诉期间为由不予认可，导致业主举证困难。法院在最终的事实认定上难以从法律上确认各自的主张，只能依据政策或现场查看来解决、应对。

解决物业类纠纷应该由多部门通力合作方可完成，所以应该建立物业类纠纷的联动机制。从法院的角度讲，如果出现了物业服务合同纠纷，法院应引导当事人先行进行人民调解或者行政调解，并在依法受理后与业主委员会进行沟通，准确把握问题焦点，并依据案件的特殊性程度向行政机关发函反映问题，促使物业行政机关对物业公司监督，进而合理化解矛盾。同时，人民法院可以根据实际情况，在征得当事人同意的前提下，要求物业管理行政主管部门或者人民调解委员会协助法院进行调解。法院在与各部门联动时，应该认真做好统计、调研工作，归纳总结经验，为物业管理市场的健康发展，提供有力的司法保障。

法官还建议，政府应设立物业服务行业主管机构，对物业公司加强行政监管；健全物业服务市场，通过市场竞争对物业企业进行优胜劣汰；积极组建小区的业主大会及委员会。