中海物业分拆上市 业务拓展及盈利模式待考

今年以来，房企分拆物业板块上市俨然成为行业新的风口，而率先实现落地的则是中海物业。10月23日，中国建筑工程总公司所属中海集团旗下中海物业通过实物分派、介绍上市的方式于香港交易所主板挂牌，股份代号为2669。

这是继花样年旗下彩生活之后，国内物业管理领域第二家实现在港上市的企业。根据此前光大证券的预测，当前物业管理行业的收入空间可达2.7万亿之巨。面对这个尚待开垦的蓝海市场，向来以融资以及人才管理优势著称的中海，能否在利润微薄的物管领域也成功掘金?

与过往赴港上市企业的操作手法不同的是，中海物业此次上市是通过实物分派、介绍上市的方式挂牌。根据中海物业的上市方案，中海地产将有条件分派合共约32.87亿股中海物业股份予符合资格的在册股东，股东每持有3股中海地产的股份就可以获得公司派发的1股中海物业股份。

相较于IPO，中海物业通过介绍上市实现上市在同类型企业中并不太常见。按照香港主板上市规则，介绍上市与公开招股、配售等方式都是企业上市的方式之一。一般而言，符合使用介绍方式上市的情形主要有三种：一是寻求上市的证券已在另一家证券交易所上市;二是发行人的证券由一名上市发行人以实物方式分派予其股东或另一上市发行人的股东;三是换股上市，控股公司成立后，以换股形式交换一名或多名上市发行人的股份，后者在换股完成后将撤销上市地位。

但不管是处于哪种情形，介绍方式上市的股票都要求上市前已有相当数量，且被广泛持有，这样才能确保上市后会有足够的市场流通量，同时介绍上市由于不涉及公开集资，因此并不涉及融资安排。

与IPO相比，介绍上市的优势在于程序上较为简便，能在较短的时间内完成，相对IPO而言节省了排队等候的时间。同时，可以最大限度地保护现有股东的权益和回报，不用发行新股也就不会摊薄股东的权益。

“这种上市方式可以把企业融资和证券上市在时间上进行分开，给企业以更大的灵活性，适用于那些有分拆上市需求但暂时没有融资需求的企业。”深圳一家投行人士告诉《中国经营报》记者。

按照中海物业的上市安排，业内普遍认为中海物业上市募资并非首要目的，搭建物业资产平台和提升母公司估值才是根本原因。而其自身当前的现金流和盈利能力也为其上市不融资提供了保证。

根据10月14日中海物业所披露的聆讯资料集，截止到2015年5月，中海物业所管理的总面积为6760万平方米。在过去的2012、2013和2014年年度，对应面积为3410万平方米、4590万平方米、5640万平方米。在营收方面，2012、2013和2014年，中海物业的收益分别为14.45亿港元、18.44亿港元、21.64亿港元，复合年增长率为33.4%;其中，公司股东权益利润分别为6154万港元、8552万港元以及9708万港元，相应复合年增长率约为25%。

“从业绩数据可以看出，当前中海物业的盈利能力相比同行还是有优势的，同时中海物业所覆盖的物业类型也比较广泛和稳定。这也为中海方面选择介绍上市不融资提供了一定的资金实力，因为不缺钱。”上述投行人士表示。

模式及盈利前景

虽然当下的中海物业并不差钱，但在业务范围和模式上，其与物管领域第一股“彩生活”却有着本质的区别，这意味着中海物业上市之后的业务拓展模式也与彩生活迥然不同。

根据中海物业披露的相关资料，当前中海物业的管理覆盖范围主要是中海地产旗下项目。截至2014年底，中海物业在国内管理项目约199个，管理面积4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市，管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等。

在香港地区，中海物业则不仅为集团发展的豪宅物业项目提供物业管理服务，还为当地的商业大厦、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公大楼及军事用地等提供管理服务，管理面积大约有450万平方米。

相比中海物业当前主要与集团地产主业捆绑布局不同，彩生活则主要依赖于外延式的扩张来获取管理面积。根据彩生活今年6月份的中报披露，截至报告期末，彩生活的物业管理项目已经超过1700个，管理面积2.7亿平方米，其中90%以上的管理项目都是花样年集团之外的住宅物业项目。

而在收入和盈利模式上，中海物业采取的是包干制为主(占比超过80%)，而彩生活则是以酬金制为主，这让两者的收入来源结构也有明显区别。截至今年5月底，中海物业收入的9.32亿港元中，整个物业管理服务收入占比达95.3%，其中贡献最大的是包干制物业管理服务，收入超过8亿港元，占比约86%，增值服务带来的收入占比极少。而彩生活方面，增值服务已经占据其营收的大头， 在其今年上半年2.78亿元的总营收中,物业管理服务占收入53.8%,工程服务占30.5%,增值服务占15.7%。

这种营收结构的差异导致了两家物管公司截然不同的盈利模式：2014年中海物业全年营收21.6亿港元，是彩生活全年营收的4倍，但盈利表现却远远低于彩生活：2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，中海物业则分别只有19%和4.5%。

“两家企业性质和业务模式的差异，造成了当下双方利润水平的差距。彩生活侧重于增值服务，而中海现阶段仍然处于规模扩张的阶段。”中海物业的一名高管在接受记者采访时表示，中海物业上市之后，营收模式并不会有太大的变化，但在扩大规模的同时，也会对增值服务领域进行开拓。

在行业人士看来，中海物业上市之后的业务拓展将主要围绕两方面展开：一是通过收购实现规模快速扩张。二是不断发掘O2O潜在价值，对于背景雄厚还不差钱的中海而言，扩张的资金显然不会有太大的问题，挑战在于收购带来的融合问题以及社区O2O的收入变现能力。

“目前中海物业服务的大量物业中，中高端项目偏多，收缴物业费难度低，业主素质高管理难度低。但未来企业在扩张过程中的收购难免参差不齐，物管服务的下降或是物业纠纷都很容易影响到中海地产及中建的业务开展，而且各地的人力成本差异较大，企业能否保持较好单产的同时提高毛利率水平还有待验证。”克尔瑞研究中心研究员房玲认为，中海物业需要面临收购物业带来的服务质量隐患，同时还要面临聚焦同一目标市场的同行挑战。

而在社区O2O方面，即便是实践最早的彩生活也难言成功。2014年彩生活的管理面积扩张到了2.05亿平方米，但管理规模的剧增并未带来盈利的提升。去年其平均物业净利润只有0.7元/平方米/年，相比2013年还有所下滑，可见社区O2O当前也并不是物管企业大幅增收的重要来源。

“中海目前所提及的O2O概念以及当前其所打造的社区O2O产品都是一些耳熟能详的概念，并未有结合中海特色的变化，其究竟是为了上市应景而做还是有长远的打算很难说。”房玲表示，当下社区O2O仍只是看起来很美的概念，实际能带来的营收效益并不明显，中海物业作为后来者要寻求突破显然并不容易。