创新运营模式 首开实业公司探索物业管理转型升级

近年来，物业服务企业管理成本随着物价的上涨、劳动力成本的提高逐年上涨，而物业管理费却鲜有提高，物业企业的利润越来越窄，这已经成为全行业的矛盾，不少物业公司开始实施专业化外包、减少管理人员配置等办法降低成本支出。

作为国有企业，首开鸿城实业公司(以下简称：实业公司)不仅要追求经济利益，还要保持职工队伍的稳定。面对困境，实业公司重点在提高管理效率、提升物业服务过程中的科技含量上做文章，截至今年，“首开物业”已经连续五年蝉联“中国物业服务领先品牌”。在今年6月发布的《2015中国物业服务百强企业研究报告》中，实业公司在“2015中国物业服务百强企业”综合排名中位列第6，已连续4年入围“中国物业服务百强企业”综合排名前十。

科技创新助力节能环保

近两年，实业公司的各个物业项目陆续采取以“技防”代替“人防”的手段，想科技要效益。例如，投入资金对小区入口、停车场、停车楼进行智能化安防设施技术改造，采用人行入口设置门禁的形式，减少安保人员的配备;使用电动清扫车，减少保洁员的配备;加强供暖节能、空调节能、照明节能等一系列节能降耗工作。

望京实业公司推出“能源管理与绿色管理之(电梯机房降温)”项目，对电梯机房进行节能改造，并大范围进行推广。相关负责人介绍，由于电梯机房建在楼顶，夏季遭受阳光暴晒造成室内高温超过国家规定，如果打开空调降温，电费直线上升，给物业支出造成很大的压力。如果打开电梯机房的窗户和门，会造成大量尘土和雨水的进入，进行也会对电梯的控制设备进行损伤。

针对项目不同的情况，望京实业采取在电梯机房增设轴流风机排风、屋面开孔等方式，为项目制定了不同的降温方案，收到良好的效果。该项目计划在望京物业八个项目展开，涉及电梯机房117个，改造后预计机房平均降温2-4℃，每年可节电121576度，将为企业节省能源费5-6万余元。作为创新成果的落地的一次成功尝试，实业公司将向其他两家物业做进一步的推广和宣传，促使企业在节能减排方面取得更显著的成绩。

今年，亿方物业公司投资80万元对73台锅炉燃烧器及温控器进行技术升级改造，改造后的燃烧器采用全比例式燃烧控制方式，可以全自动控制燃烧器，燃料消耗可降低1.0%-3.0%，同时，结合使用高精度的温度传感器和数字温度控制器，可精确控制锅炉出水温度，有效节约燃料，进一步降低供暖成本。目前，亿方物业公司已完成25台锅炉燃烧机的改造工作。

管理创新加快企业发展

为了让众多下属企业充满竞争力，近年来，实业公司共制定及修改企业制度百余项，对公司组织机构和岗位设置进行调整和优化，初步形成了符合企业发展需要的管理模式。

为便于对零维修、电梯报修、供暖报修及服务投诉等进行集中管理和数据统计分析，亿方物业公司筹建了统一的客服中心及客服热线，为业主提供“一站式”综合服务，使物业日常服务程序纳入公司统一管理和监控，杜绝了服务程序中的疏漏，保证服务程序规范运行，提高服务质量，提升企业形象。今年11月底，亿方物业公司在芙蓉里、同馨家园、通惠家园3个项目启动试点运行。

今年4月，亿方物业四分公司抽调较年轻的技术骨干成立中修班，集中处理和解决够不上大修规模，而零小修又干不了的工作，尤其是安贞西里和安华西里小区困挠多年的污水管线堵塞老大难问题、供暖循环沟立管和楼内穿墙管的更换问题。经过7个月的尝试，中修班减轻了各项目维修服务的压力和工作强度，提升了维修质量，得到了广大居民的广泛认可和好评。同时，中修班还减少了大修立项，降低了大修投入成本，为日后的工程维修服务打下了良好的基础。

在人才培养上，实业公司不断激发员工活力。近年来，接管品牌项目的负责人平均年龄不超过35岁，通过大力启用年轻人，为年轻人创造机会，极大地激发了年轻人的积极性。年轻人逐渐发挥聪明才智，积极为提升企业效益出谋划策。在企业内部，公司实行轮岗交流，将懂技术、懂业务的人才放到基层锻炼，给暂时不具备条件的年轻人创造条件，将职工的心凝聚起来。此外，实业公司坚持每年开展职工合理化建议，每年收到职工有关“降本增效”的合理化建议近千条，不仅为企业增加了不小的效益，也为企业提供了发现人才的机会。

互联网+拓宽服务思维

实业公司作为一个有着30年物业管理经验的老国企，优良传统要坚持，但企业要更好发展，必须转变思维，不断创新，去适应“新常态”带来的机遇与挑战。面对移动互联网时代的新形势，首开物业开展了积极探索，一些“互联网+物业”升级举措已“箭在弦上”。

2014年起，实业公司着手研究首开物业智慧平台，把物业服务与业主的日常需求结合在一个平台上，实现物业管理的转型升级。通惠家园项目开通了“云服务”物业管理平台系统，为有效开展社区延伸服务积累了经验;方庄物业公司和望京实业公司相继引入速递企业摸索物业企业介入快递配送等领域的实践，通过加强物业与快递企业间的合作，构筑“社区物流统一配送公共服务平台”，打造“最后一百米的智慧快递”。目前，望京新城小区和方庄物业四分公司新世代小区已经确定作为试点，组织制订推进方案，签订委托协议，建立快递投放中心。

此外，为了稳步推进首开智慧社区平台建设，实业公司与乐家园网络公司进行合作，推出APP及网络平台。目前项目正处于前期准备工作阶段，各公司、各试点项目积极配合乐家园网络公司的网络平台建设工作，进行园区内的软件、硬件升级改造及数据采集工作，为平台尽快开通投入运行打下基础。