物管费一刀切封顶是否合适？

《征求意见稿》保护了业主权益，但可操作性尚有商榷的地方。

不久前，广州市发改委正式就住宅物业服务收费参考标准征求意见，发布《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知(征求意见稿)》和《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知(征求意见稿)》。在《征求意见稿》中，提出业主大会成立之前的小区的物业管理费，政府指导价最高为2.8元/m2/月，同时还明确表示，住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。

《征求意见稿》的出台引起各方关注。《意见稿》的目的是为了保护新楼盘业主的利益，因为早在去年，《广东省定价目录(2015年版)》放开小区住宅停车费、非保障性住房物业费等多项收费之后，物管费和自有产权车位的物业服务收费冲线上涨的小区比比皆是。此次《征求意见稿》出台以后，业主喜忧参半，高兴的是自己的权益受到了关注;忧心的是，一旦执行，谁来监督执行该标准?如果物管费太低，小区服务素质会不会降低呢?

广州日报记者梁红举

点赞：乱收高价物管费不再“无王管”

“太好了，但愿能够通过实施，我们业主终于不用再被迫交昂贵的物管费了。”林小姐刚买了东风广场五期，尚未入住，但对于该小区的物管费，却是无可奈何。“不知道为什么，东风广场1~4期的物管费是2.7元/m2/月，但购买五期时被告知物管费是4元/m2/月，业主仿佛成了‘待宰羔羊’。”

事实上，在广州，4元/m2/月的物管费并不算高。据记者了解，珠江新城的物业管理费早就突破这一价格，有的甚至翻倍。越秀星汇御府的业主告诉记者，他们的物管费是9.8元/m2/月，高过侨鑫汇悦台的8元/m2/月，凯旋新世界广粤尊府也达到6.5元/m2/月。去年购买了珠光御景壹号的业主柳先生表示，他们的物管费也要5.8元/m2/月。就连番禺的一些小区物管费也不低，比如星河湾海怡半岛，物管费是4元/m2/月，万科欧泊根据楼层不同，从3.3~4.3元/m2/月都有。

广州住宅小区的前期物管收费其实一直有法可依，早在很多年前，广州已经有实行政府指导价最高收费标准为2.8元/m2/月的标准。但许多物管公司以“物价上涨”为理由强行涨价，突破2.8元/m2/月标准的楼盘越来越多。特别是去年8月15日，《广东省定价目录(2015年版)》正式实施，放开了小区住宅停车费、非保障性住房物业费等多项收费，物管费、停车费一度水涨船高，引发不少业主和物管的纠纷。

记者采访中发现，业主普遍对《征求意见稿》持欢迎态度，认为在一定程度上保护了小区业主的利益，至少，在业委会成立之前，物管不能乱收费。但同时也担心，即使该《征求意见稿》通过，开发商、物管公司不落实怎么处理?毕竟这么多年自行设定收费标准，也没见哪家公司受到处理。这些现象，到底应该由哪些部门监督落实?

大成律师事务所广州合伙人毛德怀表示，物业费的价格是由成本核算出来的。囊括了各项运作成本，这些成本汇总后，分摊到小区的总面积里。所以，关键的问题在于收费、用途是否透明，是否为业主提供了相应的服务。(记者梁红举)

担忧：豪宅盘优质服务 难道花钱买也不行?

对于《征求意见稿》，记者采访的开发商基本都保持沉默，荔湾区某豪宅盘人士向记者透露，他们在前期物管合同设定的价格是5.8元/m2/月，由于此价格已备案，预计不会受新政策的影响。

不过，从事物管工作多年的方先生就告诉记者，《征求意见稿》对于多数高端小区未必适用。“比如珠江新城的一些高端盘，买房时已经明确告知了业主物管费用，也得到了业主的同意。”他明确表示，对住宅小区共有物业业主实行自我管理，是《物权法》赋予业主的权利，而每一个业主在买楼时已经认可的物管费，过多干涉实无必要。至于物管收费标准，方先生认为，广州物业收费的指导价一直没有调整过，而在此期间，CPI指数上涨了一倍多，最低工资标准也提升了近一倍，“对于劳动密集型的物业公司，多支出的成本超过一倍有余。”华南碧桂园的物业公司负责人告诉记者，包括他们在内的很多小区的物管经常是亏损经营，如果不调价就会导致物业服务水准降低。

“海归”苏先生就遭遇过这事，他的第一套房在东风广场，后来觉得小区物管太差了，不得不换房，去了珠江新城。“买房都花了几百万的大价钱，何必在管理费上计较太多。”他认为，只要物管公司给出使用明细，提供相应的服务，价格高点不是问题。某大型房企物业管理负责人孙先生表示，其实《征求意见稿》可操作性仍然不强，而且，豪宅想突破2.8元/m2/月也没有想象中困难。《征求意见稿》无法朔及已经确定了物管收费的项目，而新项目的定价也“有弯转”，比如有一句“新住宅超标准收费需申请单独核定”。况且，豪宅盘如果真的只收2.8元/m2/月，估计也无法维持豪宅的管理和服务水平，最后吃亏的还是业主。

更何况，几乎每个小区都面临业委会成立难的问题，很多业主已移居海外，或者长期出租，根本找不到人回来投票。这些需要政府有关部门指引监督的方面，在《征求意见稿》中并没有详细提及。(记者梁红举、陈白帆)

业界声音：优质优价合情合理

对于物管收费《征求意见稿》，广东中原项目部总经理黄韬认为，以往物价局对物管收费都有明文规定，分多层住宅、高层住宅以及按“优质优价”原则收费的住宅，多层和高层按小区的软硬件分三级收费，豪宅盘则按照“优质优价”的原则进行收费，最高一级为12元/m2/月。目前广州大部分的小区都是按照这个标准对物管费自行定价。如果按照《征求意见稿》的要求，全部楼盘在没有成立业委会前物管费都只能划一标准收费，都按照政府指导价2.8元/m2/月封顶，那么豪宅盘所承诺的物管服务无疑是难以维持的，要不就是物管公司亏大钱，要不就是业主享受不到买楼时所看好的物业服务。

据了解，目前广州最贵的物管费是在珠江新城的豪宅盘，可达10元/m2/月以上，其他区域的豪宅盘物管费一般在5元/m2/月以上，而市中心大多数中档以上的在售楼盘，前期物管收费一般在2~4元/m2/月，这个幅度也是较多购房者所接受的。(广州日报记者 李凤荷)