跳出“物管费”红海 物业企业剑指万亿蓝海

开设养老院、茶室、培训班、小孩托管班……随着“副业”的日趋兴盛，原是生存之本的“物管费”逐渐成为新盈利模式下的附属品，物管行业开启了全新转型升级时代

早在2014年，深圳“彩生活”独立登陆港交所，中国的物业管理行业便开启拥抱资本市场、跑马圈地的时代。如今，万科、绿城、碧桂园等大型房企纷纷瞄准了物业这块市场“大蛋糕”，拥抱资本市场、告别“物业费”单纯模式、增加更大的盈利空间。

有研究数据表明，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，2020年社区增值服务市场规模也将达万亿元，物业管理行业将成为万亿级的市场蓝海。

对此，业内专家表示，伴随着城市化的快速发展、房地产市场的持续扩张、住宅物业服务覆盖面的不断扩大，物业管理服务属于“朝阳行业”未来将大有可为。

物管收入由单一到多元

“说起物管，业主首先想到的就是‘物管费’，其次就是安保、清洁、收发快递等。”重庆朵力物管公司的一名工作人员表示，人们普遍认为这些就是物业的工作，但就拿他所在的物业公司来说，现阶段的收入来源不只是物业费，还有经营小区游泳池、短期出租小区广场等自主灵活性经营的“副业”收入。

采访过程中，记者发现重庆市多个小区的物管公司均告别了单一的收入模式，开展了多项经营。比如：开设养老院，办各种培训班或小孩托管所，投放电梯、灯箱广告等。

近几日，重庆大渡口某小区的物管公司想在小区修建养老院，与业主展开了长时间的讨论。 “修建养老院的楼层本属于商业楼层，之前开了一家大型理发店，但已经闲置了几个月。”该小区的一名物管工作人员称，现在小区的老年人越来越多，有了养老院可以丰富老年人生活，构建和谐社区。“这也是物管公司充分考虑市场环境，以合理的方式提高公司收益的模式。”该工作人员说。

重庆大学公共管理学院教授陈升认为，新服务项目的拓展，能更好满足业主需求。对于服务性公司而言，物管本身就拥有极大的社区人员资源，充分利用可以产生出乎意料的收益。此外，物管公司有了多方面的经营收入，还可反哺用于丰富社区文化服务及相关设施建设。 “物管公司收入模式的多元化是未来物管行业的一大发展趋势。”不少业界人士称，物管行业经过36年的发展，全国目前约有10.5万家物管企业，管理面积165亿平方米，服务近5亿业主，整个行业持续高速发展。如果物管公司还只依靠单一收入来源，把物管费作为生存之本，可能在未来几年时间里就会倒闭或者被更大的企业兼并。

物管行业瞄准万亿市场

“近几年来，物业管理行业提速明显，已经进入了企业涌入、资本热捧、兼并加速的高速发展阶段，俨然成为了风口。”中国物业管理协会副秘书长、之平管理执行董事兼总裁余绍元坦言，如今是物业管理行业发展最好的时代。

据了解，在行业转型升级的背景下，资本纷纷青睐物业管理行业。经统计，目前共有5家企业在香港主板上市;碧桂园物业等两家企业于2016年报送招股说明书，进入IPO审核阶段，或将成为首批A股上市的物业服务企业;而新三板是物业管理行业另一股重要的资本推动力，已有49家物业服务企业挂牌。

据前瞻产业研究院预测，按照2016年百强企业管理项目平均物业服务费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，物业管理行业成为万亿级市场。

一家重庆大型物管公司的负责人透露，目前物管行业年主营业务收入超过4090亿元，在管物业资产价值超过50万亿元，行业从业人员逾710万人。“随着资本的涌入，这一数据还将扩大，现在已经有很多物管公司瞄准了万亿蓝海，并逐步采取上市、增加服务、‘触网’等多项措施。”该负责人说。

“资本的垂青，也印证了物业管理行业的发展空间和潜力。”翰同资本创始合伙人赵强分析称，在城镇化的推动下，我国一线城市率先进入存量房时代，物业管理等“涉房”轻资产领域机会将进一步凸显。“物业管理行业未来的大命题，是怎么发掘人的价值，怎么把社区商业价值更好地挖掘，从而实现未来物业管理的收益摆脱收取面积管理费，打开一个更大的空间。”赵强说。

“朝阳行业”仍有“槽点”待除

事实上，无论传统还是新兴的物业管理都在业主方心中“槽点颇多”，比如：沟通存在壁垒、问题无法及时解决、安防难以满足，矛盾时有发生……

“我们缴纳了物管费，相关诉求就应该得到满足。”采访中，不少小区业主表示，其小区物业管理水平跟不上他们的期待。还有一些业主称，小区公共场所和设施应该是业主共享，物业公司获利也应该与业主共享利润，并且在小区开设养老院、托管所等会使小区环境受到影响，公共资源被侵占，自己的相关权益也将受到侵犯。

对于这些公共资源的开发利用及收益分配问题，重庆学苑律师事务所的应天明律师认为，明确产权很关键。若产权属于开发商或物业，是否对外开放，由开发商或物业决定，原则上不需经业主同意;若产权属于全体业主，那么是否对外开放都须按照《物权法》等相关法规，经由业主委员会同意。如没有业主委员会，物业应贴出公告通知业主，经由大多数业主的同意或默认方可，且经营所带来的收益，物业也应该进行公示。

“开设公共机构须取得相关资质。”在渝北区民政局相关负责人看来，从总体上说，物管公司拓展服务是很好的探索。比如开办养老院等，有助于推进养老服务多层次、精细化，从发展养老服务业的政策上来说，目前并没有明确规定不允许在小区开办养老机构，只要房屋安全过关，选址合理且通过相关评测，便可批准其运营。

该负责人还透露，“目前很多物管公司开设类似养老院、托管所等都采取了‘先上船后补票’或‘边上船边补票’的模式，这也成了物管与业主产生纠纷的一大原因。”

有业界专家认为，物管行业确属于“朝阳行业”，未来发展的必经之路是提高服务，真正成为业主的“管家”，因此，业主心中的“槽点”应当引起足够重视，并想办法解决，否则这万亿级的市场，会淘汰更多传统企业，转而拥抱新兴物管公司。

“没有服务的基础，所有的运营模式都是空谈。”碧桂园物业总经理李长江曾明确表示，物业管理行业全面实现转型升级时，先有服务，后有模式才是正确之道。